申城房主若违规群租被处罚前限制卖房
面对一直以来存在的群租“顽疾”，本市再度开出“药方”。市综治办、市高法院、市房管局、市公安局等十部门联合制订了《关于加强本市住宅小区出租房 屋综合管理的实施意见》(以下简称《实施意见》)，进一步细化了群租的定义，并且针对群租中的大房东、二房东、租客、中介等不同人员给出了相对应的处罚措 施。同时，新“药方”注意有堵有疏、刚柔并济，要求各区县收储社会闲置房源，开展居住房屋代理经租业务，逐步扩大租赁住房供应规模。
明晰群租各方责任
多年的实践证明，整治群租，光把板子打在大房东或二房东身上都是无济于事的，因此《实施意见》要求租房“上下游”的各相关主体都应切实承担起应负的责任。
出租人(大房东)应对出租房屋的安全负责，并与公安派出所签订《治安责任保证书》，特别是集中出租的出租人，还应按规定的要求，全面落实安全管 理职责；违规租赁受到行政处罚的，在履行处罚决定前将限制其房屋买卖，同时将处罚信息作为其不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台；不按规定纳税的，由 地税部门责令限期缴纳，并从滞纳税款之日起按日加收滞纳金。
转租人(二房东)根据《实施意见》的要求：“转租住房不得以营利为目的”。抗拒执法的，由公安部门依法处以警告、罚款，直至拘留；违规转租受到 行政处罚的，除记入信用档案外，还将建立“黑名单”抄告相关部门加强监管，并在房地产经纪行业内进行通报，不得为“黑名单”上人员居间代理房屋租赁业务。
承租人(租客)应对出租房屋的使用安全负责，并服从行政管理部门和街镇的管理；在群租整改前，按照合法稳定居住的要求，将暂停办理承租人的居住房屋租赁合同备案、居住证和临时居住证等手续。
房地产经纪机构和经纪人(中介) 这次其作为群租中的重要一环，也被戴上了“紧箍咒”；一旦发现违规，除行政处罚外，还将暂停其经纪合同网上备案资格，记入信用档案，并交由工商部门按照分类管理的要求，列为重点监管对象。
处罚力度大大提高
对当前群租治理执法成本高、违法成本低的问题，相关部门还加大了对违规租赁行为的处罚力度。一方面，提高了对部分违规行为的处罚标准。针对出租 人和转租人，将罚款幅度由2011年《管理办法》的“5000元以上3万元以下”，提高至“1万元以上10万元以下”；针对房地产经纪机构，将罚款幅度由 2011年《管理办法》的“3000元以上3万元以下”，提高至“3万元以上10万元以下”。
另一方面，新增了违反安全管理要求的处罚措施。出租房屋不符合规定的治安、消防等标准和要求的，由公安部门责令改正，并可处1000元以上3万 元以下的罚款；出租人集中出租房屋达到一定规模，未落实相应安全管理责任，造成严重后果的，由公安部门责令改正，并可处最高10万元以下的罚款。
近年来，中远两湾城等部分群租现象严重的小区采取了“居民自治管理”、“人防加技防”等手段，有效地遏制了群租现象，这表明，加强居民自我管理 是维护住宅小区公共安全和居民合法权益的有效手段。《实施意见》也提出了要发挥居委会、业委会、物业服务企业等作用，通过修订完善业主管理规约，增加人防 技防手段、鼓励业主以相邻妨害提起民事诉讼等多种途径，开展自我管理。这表明，已经初显成效的“居民自治管理”、“人防加技防”的方法有望在更多小区推 开。
鼓励探索“代理经租”
市房管局表示，开展“群租”综合治理的目的，是为了规范居住房屋租赁行为，并不是禁止这些房屋出租，包括正常的合租，如果当事人改正后能够合法租赁、规范租赁，也是达到了治理目标。
另一方面，《实施意见》对区县政府提出了明确要求，要通过研究制定财政扶持政策，积极探索代理经租业务模式，鼓励公共租赁住房运营机构、社会专 业机构、物业服务企业等，收储社会闲置房源，开展居住房屋代理经租业务，逐步扩大租赁住房供应规模，优化租赁住房供应结构，稳定住房租金水平。
事实上，早在2012年，长宁、静安等区就已经试点通过代租居民存量房源的方式来扩大公租房的供应量。例如长宁区的剑河家苑就有一批闲置的动迁安置房源被政府以回租的形式，变为公租房。
[何为群租]
要治理群租首先必须明确定义群租。尽管新修订的《上海市居住房屋租赁管理办法》(以下简称《管理办法》)已给出了明确的定义，但《实施意见》又进一步将其细化，在本市中心城区和市郊城镇的住宅小区内，只要有下列情形之一，就应认定为群租：
1 将单位集体宿舍设在住宅小区内；
2 将一间原始设计为居住空间的房间进行分割、搭建后出租或按床位出租；
3 将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住；
4 任一出租房间的人均居住面积低于5平方米；
5 任一出租房间的居住人数超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。
其中，居住人数不得超过2人的规定，是此次同步修订《管理办法》的新增条款，主要是为了解决出租房间内居住使用人超过正常居住人数，包括在住宅小区内设集体宿舍的问题；同时，人均出租面积是指出租房间内的实际面积，而不能简单套用房屋建筑面积来计算。
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