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冰封“五一”小长假楼市进入深度博弈期

https://www.biud.com.cn 2014年05月12日07:52 家居装修知识网

当中国楼市经历了2013年的高位运行与2014年一季度的低迷萎缩之后，3天“五一”小长假成为业界观察市场后续走向的主要窗口。

与诸多预测相符，北、上、广、深四大一线城市成交量同比下降四成，全国54个城市合计成交量较2013年下降超过三成。在敏感的北京，成交套数和面积创造了自2008年以来“五一”假期的历史低值。

一个原则得到认同：通过让价可快速去化。在供需博弈的过程中，只要触及购买力的天花板，买家就会显示出强烈的购买欲望。

价格松动 成交惨淡

冷清，是“五一”中国房地产市场的真实写照。在北京，即使“五一”前一个月集中供应近40项目，也有二手房出现单套直降百万，但3天内一二手房全部签约套数不过200套。

在上海，多数开发商“对降价说不”的直接后果，体现在热闹的“五一”上海房展会及其尴尬的成交结果。上海某豪宅甚至打出7.2折“甩卖”，备案价每平方米超5万元的项目最终以每平方米3.6万元的均价销售。

在广州，楼价松动情况相对明显。近20个新盘实际开盘价均比此前“吹风价”下调一成多。“五一”期间，这个城市的网签均价同比下降约8个点的情况下，促发了不到7个点的签约量增长，终于成为一线城市的一个例外。

在深圳，“五一”楼市可以用“超冷清”来形容：3天一手房成交仅49套，成交量同比大跌超六成，且无一新盘入市销售，这成为深圳史无前例的楼市现象。

“全国楼市在‘五一’期间的成交量已经陷入近3年来的最低点。今年“五一”假期成交量不仅低于2013年的历史同期成交高位，较2011年及2012年也分别有19%、36%的降幅。”中原集团研究中心研究总监张海清告诉中国房地产报记者。

根据中原监测的54个城市数据显示，2014年“五一”假期，全国新建住宅合计成交23.6万平方米，较2013年同期大幅下滑47%。其中从一线到四线城市价格均有明显下挫，降幅达32%~65%。

在2014年“金三银四”未现之后，业内普遍认为，从“五一”业绩可以明显看出2014年市场的整体下行趋势。

深度博弈

市场的反应，也在一定程度上开始波及决策者的判断。

把目光转向二三线城市，除了与一线城市一样进入胶着博弈，广西南宁、安徽铜陵、天津滨海新区、浙江萧山、江苏无锡等地出现的微妙变化均被解读为“救市”或“松绑”论调。

根据2013年年初国务院“针对不同城市情况分类调控”的精神，各地可以根据当地实际情况“分类施策、分城施策”初现端倪。

早在2014年一季度，杭州、南京等地的小部分楼盘已经出现了价格调整。杭州被称为2014年第一个进入“降价季”的城市。刚刚过去的“五一”小长假，杭州楼市也是表现惨淡，主城区3天仅成交57套房源，创下2009年以来的新低。

“像兰州这样的中西部城市，虽然现在市场价格还没出现一线城市那么强烈的变化，但已经有成交冻结的趋势。如果全国房地产市场整体定调，早晚也会传导到这些中西部城市。”21世纪不动产兰州分部董事长兼总经理杨建斌表示。

根据世联行集团市场研究部监测，东北三省的三四线城市现已成为不少开发商的梦魇。如丹东的去化周期高达近7年，如果把未来的供应算上，这个去化周期则会“长得可怕”。

“庞大的市场需求是客观存在的，只是目前供应一方面的价格点还不能让购房者满意。一旦有项目让价，去化速度加快会非常明显。”在北京世联行执行董事总经理刘春岩看来，经历了自2008年到2014年楼市的几轮价格沉浮，购房者与开发商都大约已经摸到了价格边际。

在北京，限制售价低于周边项目市场价格30%的自住型商品房，单个项目供应房源两千余套，就可以吸引20万以上网络申请量。

可见，大量的购房需求，只是在观望和等待更合适的市场价格。

假如这一情况再长时间僵持，也许就不能仅仅用“深度博弈”进行解释了。

上升的“地板”

然而，土地仍将是决定房屋价格的根本因素之一。在天花板可能已经建成的情况下，地板却不一定停止上升。

“不到资金链很紧张的地步，开发商都会选择死扛。”弘毅资本总裁张义鸿表示，对于那些去年年底拿了高价地的开发商而言，今年的考验也会非常大，项目大幅降价也是很有可能的。”

“房企不会直接降价，但是要让价，调低预期入市价格，起码回调到去年上期开盘价格，才对购房者有吸引力。”作为北京首轮平价入市项目开发商之一的东亚新华地集团营销管理中心总监贾玉鹏向中国房地产报记者坦言，2014年房企在京的项目销售压力都非常大，但是北京、上海等一线城市地价依然坚挺，优质地块竞拍几乎疯狂，如果不是部分前期项目拿地价格相对便宜，让价后仍有利润，高价拿地的房企不可能存在更大让利甚至降价的空间。

数据显示，2014年第一季度，在全国主要监测城市综合地价环比涨幅7个季度来首次收窄的情况下，住宅地价仍保持较快速上升，重点城市增幅较均值更增加约0.5个百分点。这些情况的出现，还都是在地价上涨动力明显减弱的背景之下。

繁荣的尾声

接下来，房企将面临土地价格、购买力冲突造成的巨大压力。

一些市场数据研究机构早在年初就已经做出了楼市风险预警。此前，中国科学院管理、决策与信息系统重点实验室与中金标准数据联合发布的百城住宅投资收益指数显示，被监测的全国百余城市房地产投资复合收益率已经出现明显下降。

“本轮房地产市场繁荣接已近尾声。对于当前的房地产市场的走势，不少开发商及业内人士认为是短期走势。但是成交量的回落只是市场对资金价格上涨的最初反映，其背后是资金价格与需求的市场规律。”在中金标准数据总经理郝文嘉看来，房地产是资金密集型行业，对资金的渴求度以及对资金价格的敏感度都非常高。

近年来全国各城市房价均经历了较大上涨，在房价高企下，房地产业的消费人群需要依赖银行信贷才能完全购买的比例不断增加。进入2014年以来，随着商业银行理性业务的快速扩张，存款利率市场化进程的推进，以及互联网金融产品的竞争，中国金融市场步入了宽货币、高利率、紧信贷的流动性异常阶段。“银行贷款的支持是房地产市场繁荣的重要条件。资金市场的任何一点变动都将快速传导到房地产端。”郝文嘉对此表示。

当然，对整个市场做出判断前，还需要解答一系列更具根本性的问题。例如，2008年以来暴涨的原因到底是企业趋利行为还是土地价值在中国的真正释放？“国五条”等一系列措施到底对如今的冰冷数据产生了多大影响？与之相比，建立在购房者盲目、房企严重趋利这一个基础判断上的政策体系，恐怕需要新的判断。