独家调查地产欲坠现场：零首付和逆首付抬头
五一期间流传出的万科副总裁毛大庆的发言稿，如暴雨前夕一声惊雷，在舆论上掀起轩然大波。
在此之前，种种迹象表明，市场已经在发挥它自身的能量。
冰冷的数据支撑了短期市场恶化的论调。来自野村证券的一组数据表明，在2014年一季度，26个省份中有四个省份的房地产投资是负值，投资下降可能导致地产开工和销售水平滑坡，甚至会波及GDP增速。
来自高盛高华的报告则指出，开发商一季度来自房地产销售的现金流入季环比下滑了35%，资本开支占房地产销售现金流的比例却从去年四季度的88%上升至117%，创下2010年一季度以来的四年最高水平，2010年一季度这一数值达到130%。
一些房地产商透露，对于房价的调控，目前政府比企业更急，事实从4月底以来，广西、浙江、安徽、天津等地已经着手放松实行数年的限购策略。
理财周报记者兵分三路，深入调查北京、天津、上海、杭州、深圳、惠州六城数座楼盘，试图从销售情况、市场情绪、房企资金链、政府态度等层面，还原最真实的楼市走向，并在更大范围内表现，房地产市场可能的另一面。
华北，不少机构投资者已经将在上市房企的仓位降低，而这些上市公司最新的业绩表现下滑趋势也十分明显；华东，一些定位失误的楼盘降价凶猛，也有房企债务到期需要回笼资金，大型房企则开始主动寻求多样的优惠促销行动；华南，零首付和逆首付抬头，惠州出现房企资金断裂的消息，广深两地打折力度亦是近年来最大。
中国房地产业的大拐点真的来了吗？
北京：东坝—东坝金粒街
北京，朝阳区东部，又一个热门板块将要面市——东坝。
继国贸CBD、望京之后，东坝将成为朝阳区下一个发展热点。按照朝阳区域定位，东坝国际贸易中心、第四使馆区落址东坝、多条轨道交通将建成，这里将开启朝阳区东部新版图。
即将开盘的北京城建“东坝金粒街”项目，虽然尚未定价，但优越的地理位置已经预示这里价格不菲。在东坝地区服务的多位房产中介认为，金粒街突破4万元每平方米将很轻松。
北京城建2013年报中显示，截至2013年底，公司在售二级开发项目21个，总规划建筑面积约719.42万平方米，其中，朝阳区的东坝项目有91900平方米，规划用途为住宅及配套。虽然东坝项目规划面积在北京城建多个项目中位列后卫，但其却因独特的区位优势，被北京城建寄予厚望。
在北京城建2013年报告期内，公司实现营业收入76.92亿元，同比增长15.085%。2013年也成为了北京城建在北京拿地最多的一年，一级开发资格规划建筑面积为44.89万平方米，6块二级项目规划面积共108.21万平方米。
种种迹象都在表明，北京城建已经攒足了劲儿，即将开盘的“东坝金粒街”将打响头炮。然而，持有北京城建的众多机构，却在悄悄撤退。
数据显示，截至今年3月31日，北京城建的十大股东中有6家是基金，值得注意的是，这六只基金中有3只基金出现了较大幅度的减仓。其中，南方成份减仓805.41万股、变动比例-20.11，工银核心价值减仓929.24万股、变动比例-23.84。对此，工银瑞信方面表示，在判断房地产销售回落将成为较长时间内的行业趋势的前提下，选择了降低房地产行业的配置。
更加惊人的是，截至今年3月31日，共有16家机构持有北京城建，包括13家基金、3家保险(放心保)，共持有13220.96万股，占总股本的14.87%；而截至2013年12月31日的数据则显示，共有87家机构持有北京城建，包括86家基金和1家保险，共持有18870.46万股，占总股本的21.22%。
仅仅三个月的时间，已经有大量机构撤出了北京城建。
对此，北京某大型基金公司基金人士认为，出现基金大举减仓房地产股票并非个案，今年以来房地产低迷，机构大范围减持房地产股票已经成为趋势。近期亦有媒体公布数据，今年一季度，有51家上市房企遭公募基金清仓，包括中粮地产、阳光股份、浦东金桥等房企。
目光再次回到东坝地区，这里的房地产脚步正在放慢。
理财周报记者了解到，自2008年起，东坝地区就成为了朝阳区的土地储备地区，目前，9个村子已经搬迁了5个，至今还剩下4个村子没有拆迁，今年三岔河村子将要拆迁，按照规划，拆迁后将建设第四使馆区。
经过将近7年的发展后，东坝地区还有4个村子没有拆迁，村民们感觉到农村改造的节奏明显减慢。而据东坝乡规划科工作人员介绍，东坝地区属于政府储备土地，土地进入储备后，才随着项目的进入陆续开展工程，“已经改造的村子当然是那些重要的项目。”他说，另外由于项目规划常有变动，也导致剩下4个村子的进度慢下来。
“更加直接的影响还是资金，项目谈不拢哪来的资金去搬迁、建设？”上述规划科人士说。
天津：宝坻—京津新城
天津，宝坻，京津新城。
合生创展集团在2003年拿下宝坻周良庄镇2.5万亩用地，打造京津新城。而宝坻人口中，更喜欢称其为“宝坻温泉城”。
“五一期间，我们就卖出了七套别墅。”尽管售楼小姐眼中的京津新城销售不错，但京津新城早已被贴上了“空城”的标签：酒店、别墅的入住率极低。对此，京津新城一位负责人解释道，因为每栋别墅占地超过一亩地、且多是老人于此养老居住，所以看上去显得空。
走在京津新城的街上，空荡荡，少见生活于此的居民，沿街的商铺也是稀稀落落。而在一季度楼市惨淡的背景下，合生创展的业绩也十分可怜。
截至2014年3月底，合生创展合约销售金额为约7.03亿元，同比下降73.5%；合约销售面积为约3.61万平方米，同比下降70.41%；平均售价19507元/平方米，同比下降10.5%。其中，3月份，合生创展单月合约销售为2.32亿元，同比下降78.91%。
然而，这并不是合生创展第一次出现业绩下滑，去年合约销售金额下降3.2%，合约销售面积下降0.3%。昔日的房企排头兵，已经不复当年雄风，而合生创展在京津新城上的大投入、低产出，被认为是拖累其业绩的主要原因。
据其财报显示，2005年，该项目取得的营业额为5.48亿港元，2006年、2007年的合同销售额分别为3.975亿元、6.44亿元。之后，京津新城销售数据甚少出现在年报中。
一位熟悉京津新城项目的地产人士介绍，这里只是一座温泉度假城、居住功能不强，配套设施始终难以满足业主需求，业主购房后入住率却很低。“多年来，京津新城的投入超过了200亿，产出却不到一半。”他说，2013年合生创展的销售目标是180亿元，结果才突破了110亿元，今年市场更加严峻，或许数据更加难看。
在朱孟依踏上京津新城之前，他的脚下曾是一片盐碱地，属于宝坻区周良庄镇，根据公开信息显示，整个周良庄的面积共7万亩，也就是说，京津新城就占据了三分之一以上的面积。
一位在周良庄镇政府工作、了解京津新城项目的部门负责人介绍，当年合生创展购买2.5万亩地的价格极低，每平方米不过百元。即便这样，超过10亿元的卖地收入，对周良庄、宝坻区都是一笔不小的数目。
然而，宝坻区乃至天津市的楼市也在这场变局中经历风雨。
房地产服务营运商戴德梁行数据显示，2014年1季度，天津市新建商品住宅成交量达到204万平方米，环比上季度下降40%，同比去年1季度下降近18%。受限于平稳的市场需求，全市成交均价达到每平方米10032元，环比上季度下降3.1%，同比去年同期小幅上升0.66%。
杭州：武林—武林外滩
从杭州的武林码头坐船，不到700米就能到广宇集团开发的武林外滩，楼盘正对西湖文化广场，西边则是闻名的京杭大运河。
武林商圈之于杭州的分量自不必说，周边如武林壹号、绿城兰园，皆是千万级别的楼盘，比邻的武林外滩，是广宇集团在杭州位置最核心的资产，在此之前，它的身价还一直在起价5万，总价千万以上。
7日的售楼处，诸多咨询者悻悻而归。不论楼层、不论户型，均卖31988元/㎡，并带6000元左右的精装修，武林商圈核心卖出如此低价，令人瞠目结舌。但客户们发现，武林外滩规划的8幢楼中，只有1幢如此销售，而户型仅有42㎡—87㎡，其余的大户型，价位仍在5万元以上。
被顾客抱怨虚假宣传的另一个理由是，这些小户型产权均为40年。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条显示，土地使用权居住用地为七十年，商业、旅游、娱乐用地为四十年。
武林外滩销售总监称，此次降价销售，就是为了“引起消费者注意”。武林外滩在去年10月底拿到预售证，227套房源中有215套可售，其申报毛坯价多高于5万元一方，昔日千万起步的楼盘，何以为吸引眼球，祭出百万起步的房源？
杭州官方数据网站——透明售房网的数据显示，武林外滩近一个月来成交套数为0，自开盘至今，总计卖出8套，而同处武林商圈、定位相近的绿城兰园已卖出近500套、武林壹号也有近150套、九龙仓君玺成交也有30套。
广宇集团2013年报数据显示，去年公司实现营收16.58亿，同比下降15.52%，其中净利润2.19亿元，降幅11.75%，财务费用，广宇集团2013年共支付2469.14万元，比去年同期增加421.67%，官方解释为支付银行利息增加导致。
负债方面来看，该公司短期借款为7.8亿元，增幅18.18%，系由一年期内借款转为短期所致，目前一年内到期的借款为4.41亿元，增幅高达276.8%。
销售不利，负债急剧上升，加上市场行情低迷，也许是广宇将豪宅甩出刚需价的动因之一，而年报数据也显示，该公司短期负债中，一笔来自浦发银行文晖支行的1亿元贷款已经在今年5月5日到期。巧合的是，到期前一天，也就是5月4日，广宇集团的武林外滩项目，正式放出百万起购的促销手段。
而在信托融资方面，广宇集团在去年12月曾将其享有的对全资子公司舟山鼎宇房地产开发有限公司3亿元应收债权，交付给浙商金汇信托成立财产权信托，该信托计划期限为6个月，即将到期。而实际上，该笔3亿元的信托资金投向，也是用于其子公司偿还债务。
杭州：武林—九龙仓君玺
“进入五月的情况并没有好转，五一期间，杭州一共成交了124套，同比去年下跌了80.92%，这是11年以来的最低了”，中原地产董事总经理朱凌表示。
从大型开发商降价的现象来看，呈现出两极分化的形式，一方面如万科、世贸等外来大型企业，以全国战略等理由，通过地区差别、带装修、降价等手段促销，以万科为例，五一期间杭州楼市销售榜上，万科多个楼盘跻身榜单。
以新开盘的万科钱塘府为例，通过精装修减配，2号楼开盘价格降至238-308万元，2号楼102套全部为89方小户型，相比之前在售的1、6号楼，2号楼的价格便宜了40-50万元。
“实际上降价是通过减配来完成的，并没有便宜特别多，当然，价格小范围降低之后，扩大的购买人群范围也会更大一些。”杭州房产研究机构人士表示，钱塘府在开盘时的计划是签约3亿元，其100多套的房子认筹不过60套，签约数与开发商的预期相差有4000多万。
据前述研究人士透露，除了精装修减配之外，同样位于武林商圈的九龙仓君玺预计将其即将开盘的号楼改为毛坯销售。九龙仓君玺的楼面价为24000元/㎡，装修价格在5000元左右，该楼盘目前均价在4万元/平方米左右。据销售人员介绍，2号楼开盘的价格可能在3万6—3万7左右，“以此推算，这个项目降价空间还是挺大，加上九龙仓来自香港的贷款成本比较低，远没有说要亏本或者薄利销售的时候。”
上海方面，五月以来，共有4处楼盘祭出降价口径。沪上观察人士认为，浦东唐镇金大元的项目，实际是定位失误，房价虚高开发商迫不得已只能降价去化，其他如恒盛尚海湾，则是公司大股东熔盛重工负债加重，急需回笼资金，另外如自贸区出现降价的新城碧翠，实则是自贸区概念爆炒后的理性回归。
在此之前，理财周报曾报道杭州城北两处楼盘降价的资金原因，其中德信地产方面，其降价完成销售之后，立即完成了一款信托计划的兑付，而天鸿香榭里，开盘三年销售惨淡，加之周边受高压线影响，引发业主不满，随即也曝出开发商为业主提供贷款的怪象。
深圳：龙岗—保利上城；
惠州：莱蒙水榭湾
“零首付”、“逆首付”、“7.8折”、“五千抵五万”、“买三房送一房”……广东地区的房地产开发商促销卖房的手段花样百出。
据搜房网数据统计，广州地区在五一期间打出“零首付”和“低首付”的开发商就有17家，占到推出促销活动开发商的10.96%。
“零首付”的再次抬头，其背后反映的是房地产销售市场不景气的事实。根据广州市国土资源和房产管理局公布的信息显示，今年以来，新建商品住宅成交低迷，3月份共签约5911宗，同比下降了87%。另外一方面，其房产销售价格也纷纷出现跳水，今年1季度平均网上签约金额为14090万元，比去年同期下降了16%，环比增长了15%。
观望情绪正日渐浓厚。
在位于深圳龙岗区的保利上城项目现场，理财周报记者观察到现场看房者寥寥无几，当被问及五一期间销售情况时，销售人员表示：“可能因为五一出游的原因，来看房的比较少，而且我们也没有新开盘的，总共销售了约14套。主要是针对存量房有8.5折优惠。”记者查看5月1日来访登记，总共登记的看房客只有30位。销售冷清可见一斑。
保利地产今年1-4月份，实现签约面积284.32%，同比减少22.17%，实现签约金额3683.98亿元，同比减少9.45%。而据其一季度财报显示，毛利率从年初的19.89%下降到9.97%，存量比今年年初增加了17.35%。
一线城市尚且如此，二三线城市有项目的开发商则更显焦虑。
位于广东惠州的莱蒙水榭湾。五一期间推出满5千抵5万的活动。在此之前，为了拉动销量，莱蒙水榭湾还推出了颇为吸引眼球的“逆首付”的策略。据媒体报道，该策略主要是针对深圳的购房者。只要提供银行相关流水信息即可享受最高50万元购房款。不过必须在3年内还清，还需支付年利率7.8%的手续费。
距离莱蒙水榭湾仅3000米路程的碧桂园十里银滩打折力度也是“惊人”。以去年6月份陆续开盘的碧桂园三期海景房爱琴海系列为例，均价在9500元/平方米。五一期间实行7.8折再9.5折的优惠，而且有些户型还实行买三房送一房的政策，经计算，优惠后单价为7700元/平方米。
当然，直接降价的房地产开发商也存在不少，惠州则以大亚湾地区的房地产开发商们最为典型。在富力湾一栋在建的楼房正中央挂着一个100米长的条幅：3998元起。然而，据记者了解，从2008年开始，这里就聚集着许多大大小小的不知名的房地产开发商。当时的价格也仅仅是3000-4000元左右。
一位对该区域地产较为熟悉的人士告诉理财周报记者：“那个时候20、30万就能在那里买套房子了，不过到现在都几乎没有增值，很多人都被套牢在里面了。”
惠州：碧桂园十里银滩，金融街巽寮湾，光耀地产项目
对于惠州而言，房地产的冬天也许更加漫长。
沿途经过大亚湾地区，各大中小开发商楼盘都正在建设中，而最为知名的当属碧桂园十里银滩。然而，在碧桂园十里银滩的三期楼盘销售中心，理财周报记者仔细查看了前台的登记签约表，截至从5月3日至5月6日，登记签约的有14户。5月5日的签约较多，有6户。其他日期签约登记的仅为2-3户左右。此外，对于开盘已久的山景房来说，虽然价格便宜，但销售情况也并不理想。“现在剩下的朝北朝西方向的房子还有很多没有卖出去”，该楼盘销售人员表示。
在惠州金融街巽寮湾地产，围绕着巽寮湾4A级风景区总土地面积510万平方米，目前一期推出10栋，除了3栋自用外，还有3栋就是全部出租给了酒店，目前在售的两栋也是实行整层购买。
记者向当地居民咨询，该居民表示，“如果是淡季的话，几乎很少人，5-10月份旺季的时候酒店才会住满人。一般都是买来做酒店的，个人买房投资的会比较少。”
晚上8点钟，记者围着该小区走了一圈，发现已经完工的项目楼盘仅有几个单元有2-3户亮灯，其他的均是漆黑一片，亮灯率不足一成。
如此大面积的拿地以及项目开发，是否会对公司造成资金链断裂风险？
“因为之前2006年拿地的时候政府就是半卖半送的形式，土地成本不足1000元。而且我们隶属于金融街集团，资金比较雄厚，可以获得很多低息贷款，因此不会存在资金链断裂的问题。”销售人员表示。
对于惠州的刚需房开发商来说，情况也不容乐观。从2008年开始，房地产开发商纷纷涌入惠州，拿地建房，期望以与深圳毗邻的地理优势来吸引深圳的刚需购房者。知情人士表示：“惠州商业和工业都不是很发达，其本地常住人口才300万-400万，深圳过来都多是炒房的，目前来说是供求过剩了。”
以江北为例，2012年均价在8000元-9000元，而现在都纷纷降到了7000元-8000元。而其中受到冲击最大的应该是当时疯狂拿地的光耀地产。
据知情人士透露：“光耀地产当时算是惠州最牛的，在江北拿了很多地。2010年的时候一开盘就卖出去80%。然而，从去年开始，都不太能感觉到光耀的存在了。主要是因为摊子铺得太大，收购了一些烂尾楼但有没有整合好，而政策下来后导致利润受影响， 到期资金无法偿付，很难向银行贷款，而最后只能通过信托或者民间借贷特殊渠道拿到高息贷款，就一步步导致恶性循环。”
据了解，最近被传出的光耀地产资金链断裂其导火索主要是光耀地产在惠州的荷兰小城、翡俪港、马克住区项目无法交楼。
而像光耀地产一样，在惠州的大亚湾地区的房地产商们也面临着同样的危机。美联物业全国研究总监徐枫表示，“现在很多开发商就是骑虎难下，之前拿了那么多地，不能放着不开发，但是开发的话现在销售情况又不好。很多之前在这个地区买房的大多是深圳的投资客，买了后几乎没有增值，都全部被套牢了，二手盘没有人接盘，有价无市。”
房地产怎么办？
京津新城、武林外滩、光耀地产仅仅是冰山一角，但从国内最发达的三个经济圈市场来看，房企业绩下滑、楼市销售困难，则是不争的事实。
惠州和深圳的一些开发商向理财周报记者表示：“惠东原来农行和交行和我们有合作，但从今年3月份开始是几乎都没有额度了。”
保利地产的销售人员也表示，“现在利率一般上浮5个百分点，跟我们合作的银行里，目前只有招商银行(600036,股吧)只按照基准利率收取，而且对有公积金的购房者放贷款。其他像建行从5月份开始起也实行上浮5个点。”
针对目前的这种现象，徐枫认为：“银行放贷现在这个收紧的态势是中长线的态势，不会再有所松动。对于传统地产板块，现在银行的态度是保持现状。目前银行业人士对此看法是目前房地产黄金时期已过，收益水平就是保持现状。”
金融机构开始与消费者一般观望，但管理者似乎要开始在尝试做一些改变。
最早的说法是南宁市官方下文松绑限购，而杭州萧山也是紧随其后，来自杭州发改委的消息称，要建立房地产企业重大调价政策预报制度，房地产企业在重大调价发布前，必须通报市有关部门。
宁波当地的作法显得颇为“保密”，当地监管部门决定，在购房者房产审核期，由户籍所在地和拟购房区域两地核查变成一地核查，也即是在，在拟购房区域没有房产，均视为首套。
铜陵和无锡方面做出了买房送户口类似的策略。前述地产研究人士称，一个明显的现象就是，目前地方政府的房价政策，主要还是集中在商品房供给和销售层面，而实际矛盾，高地价和刚需购买力不足，目前尚未有所松动。
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