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北京近千座四合院半数沦为大杂院最贵市价已过亿

https://www.biud.com.cn 2014年05月12日15:01 家居装修知识网

　　修葺一新的齐白石旧居已变身博物馆，但部分专家认为“丢失人气” 本版摄影/本报记者袁艺

　　亟待修缮的杨椒山祠

　　藏身胡同深处的四合院酒店

　　沈家本故居已面目全非

　　灵境胡同已启动局部改造

　　灵境胡同33号院已难寻当年风貌

　　观察动机：从乾隆时期的4万个到如今仅存的3000多个，北京的四合院正走向消亡的边缘。为保护四合院，北京首次摸底工作完成，近千个有价值的院落将收录进《北京四合院志》。北京青年报记者调查发现，目前大部分的四合院因人口众多，缺乏修缮而破败不堪，还有一些修缮却改作他用的四合院又因为迁走原住居民而缺少市井气息。

　　核心

　　近千座四合院半数沦为大杂院

　　北青报记者昨日从市地方志办公室获悉，迄今为止对北京四合院收录最全的《北京四合院志》即将出版。通过首次对四合院的大范围摸底，近千个院落将留存史册。遗憾的是，其中一半的四合院已沦为问题颇多的大杂院。

　　该书副主编、市地方志办副主任谭烈飞介绍，此次四合院普查自2011年开始，历时3年、涉及16区县，普查的初衷是对北京现有的3000多个四合院进行摸底，并整理出具有价值的近1000个四合院的平面图、位置图、现状照片和文字记述。由于是首次对四合院摸底，为便于工作，市地方志办和市文物局古建所合作，将摸底的焦点对准历次文物普查所记载的四合院。此外，对四合院的要求也格外严格：院落必须完整，有正房（北房）、东西厢房以及倒座儿房（南房），外观上一定要保留传统风貌。

　　谭烈飞告诉北青报记者，在摸底过程中，一些占用四合院的单位和个人并不配合，虽然困难不少，但仍发现近百处有价值却没有进入文物普查的四合院。令他印象深刻的一处四合院是北京双合盛啤酒厂创始人郝升堂的故居，“院落保存非常完整，花园假山的太湖石以及乾隆、嘉庆的御笔题字，都是圆明园的旧物。”他说。四合院普查一向薄弱的郊区县此次也有重大发现。谭烈飞说，房山区南窖乡、佛子庄乡新发现的十余个清代古四合院规制严格，保护完好，最大的为四进院落，特别是垂花门的雕工非常精美，很难想象在深山区也有与城里相媲美的四合院。

　　谭烈飞还表示，随着城市的发展，不少四合院在保护性改造中外表虽然保存传统的格局和建筑形式，但建筑内部并非“四梁八柱”这样的传统做法，而是赋予新的特点，对于这样的四合院，《北京四合院志》也进行了收录记述，作为对四合院的一种传承。

　　北京的四合院按功能分为两大类：居住类和非居住类。通过北青报记者调查发现，前者除少数私人院落保护较好外，大部分则沦为大杂院，破败不堪，保护前景令人担忧。而在非居住类四合院中，除了单位、学校办公占用外，还有一部分成为博物馆、四合院餐厅和酒店。这些非居住类四合院往往装修精美，但缺少“老北京”原住居民的生活。

　　争议

　　保护还是利用学界存在争议

　　成为大杂院的四合院因居民过多，破坏严重而亟待保护；经过保护修缮的四合院改作他用后又因原住居民的缺失而没有了生活的味道。这对矛盾使四合院的保护似乎走进一条死胡同，四合院的总体保护效果也并不理想。据北青报记者了解，其实关于四合院的保护利用问题，学界一直存在争议。

　　支持方——鼓励社会力量改造四合院

　　关于四合院的修缮利用，部分建筑学者认为，相比居民杂居对四合院带来的巨大破坏，在政府资金不足以覆盖全部四合院维护的情况下，由社会力量出资修缮，并加以合理利用的方式并非不可取。

　　“很多人坚持认为四合院应作为文物来保护，不能碰一砖一瓦，这其实是把建筑和文物混为一谈。”古建专家、市文物局古建所所长侯兆年表示，四合院原为农业时代的产物，其原有的材料、结构、功能已不适应现代社会的需要。据他介绍，北京在2008年之前按传统材料修缮的一批四合院并不成功，造价高不说，房屋的节能、保温、采光也无法满足现代化的居住要求。

　　他认为，只要四合院的风貌没有改变，有时候利用式的保护反而可以效果更好。“鼓励有经济条件的单位或者个人购买四合院，并对四合院采取仿古改造是解决北京四合院保护难题的一条途径。”他称，“这样的仿古改造之后，从外表看四合院整体还是青砖灰瓦，但内部可以使用现代材料，功能上也可以按现代的使用需求。”

　　反对方——四合院保护应该去商业化

　　著名社会学家、北京大学社会系教授夏学銮并不认可四合院被改造利用的做法。他称，四合院是北京文化的一部分，无论是居民占用或者被政府、商业占用，都可能对四合院的建筑结构和风貌造成破坏。

　　“从表面上来看，似乎被政府占用的四合院，保护的状况还不错。”但他坚持，政府应该请出四合院，恢复四合院原貌，并将四合院用于可进行参观的公益用途。而对于被改造成为旅馆、餐厅等商业用途的四合院，夏学銮坦言：“商用的破坏力度更大，就像以前星巴克在故宫里卖咖啡一样，这些做法都是不合适的。”

　　探访

　　不改成了大杂院改了丢人气

　　样本一

　　沦为大杂院的四合院——生活设施破败

　　探访对象：灵境胡同33号院、杨椒山祠、粤东新馆、沈家本故居

　　北京最宽的胡同——灵境胡同北侧，拐进一条3米宽的窄巷，尽头就是灵境胡同33号院。这个闹中取静的普通大杂院，据说曾是末代皇帝溥仪老师陈宝琛在京的寓所。

　　院子东半部分已被拆除，地面盖着黑色的苫布，空地上一棵柏树和一棵臭椿树枝繁叶茂。院里的居民李女士说，拆除的部分是院子原来的花园，但多年的无序建设，花园早已不复存在。

　　灵境胡同33号院如今被不同时代的简易房所蚕食，生存空间狭小拥挤，生活设施落后，电线纵横交织在过道上空，但从现存的一座残破垂花门上还能看出当年的气派。垂花门内是一个保存还算完整的四合院，近6米高的正房后面，朱红色的横梁上还有彩绘。参与《北京四合院志》摸底工作的市文物局古建所所长侯兆年告诉北青报记者，这个院子虽已破败，但从保留下来的柱子、房瓦和墙砖看，当年是一处规制很高的深宅大院。

　　西城区文化委主任孙劲松接受北青报记者采访时表示，灵境胡同33号院经过文物专家鉴定为清末四合院，属于依法核定的不可移动文物，符合文物认定标准，已列入西城区文物普查登记项目。下一步将腾退院内的居民，并对院落进行修缮性保护。

　　同灵境胡同33号院的命运一样，杨椒山祠、粤东新馆、沈家本故居早已成为破旧的大杂院。住在粤东新馆近20年的张女士告诉北青报记者，院里没有厕所，也没有消防设施，加盖的房子越来越多，但还是不够住。

　　样本二

　　改为酒店的四合院——商业色彩浓厚

　　探访对象：秦唐府、杜革酒店

　　杜革酒店位于东城区前圆恩寺胡同，这个高档的四合院酒店，外观看上去与胡同里其他四合院并无太大差别，但里面却别有一番景象：红黑搭配的中式大立柜，房顶和墙边挂着的宫灯，花色古朴的瓷瓶、瓷罐……

　　杜革酒店的前身是索家花园的一部分。工作人员告诉北青报记者，酒店目前有5间客房，分别是金色池塘和白宫2个标间，剩余的3间客房都为套间，名字很有特色：牡丹亭、皇宫、竹屋。

　　坐落在前鼓楼苑胡同的秦唐府也是一家由四合院改造而成的酒店，曾是清朝镶黄旗某四品将军的宅子，现为北京市文保单位，门前“谢绝参观”的牌子非常刺目。与杜革相比，秦唐府的面积更大，前后共三进院落，有垂花门、正房、厢房、耳房、后罩房，四周环以游廊，总共有19间客房，但其中有2间不对外使用。

　　两家四合院酒店对四合院本身并没有做大的改造，利用了其原有的格局，只是在客房里增加喷淋、浴缸等不少现代元素的陈设。北青报记者发现，虽然酒店仍基本保持了四合院的元素，但置身其中，其实很难感受到老北京四合院所特有的人文气息，四合院的精髓已经不复存在。在商业元素的笼罩下，这里除了建筑颇有特色之外，与很多普通精品酒店相差无几。

　　样本三

　　变身博物馆的四合院——缺少生活气息

　　探访对象：齐白石旧居纪念馆

　　齐白石旧居纪念馆隐于东城区雨儿胡同13号，虽然距离南锣鼓巷不算远，但由于处在巷子深处，所以游人寥寥。5元钱的门票更是将一些原本有参观意愿的游客挡在门外。

　　经过修缮的齐白石旧居属于较完整的单体四合院，坐北朝南，高大气派。院里栽种着石榴、海棠、玉兰等树木，游廊上摆着几张桌椅供参观者休息。雕梁画栋的屋子和崭新的粉饰痕迹，虽然让院子焕发美感，但却与旧居的名头显得不太相符。“这里跟十几年前完全不一样了。”正在参观的游客李先生感叹道，他十几年前也曾到这里参观，当时屋顶上长满了杂草，房子破旧，地面的青砖凹凸不平，一片颓废的景象。

　　北青报记者在院内逗留半个多小时，除了这位游客，再没有他人进来参观。精致美丽的院子十分安静，甚至有些落寞。“建筑是比以前漂亮了，室内也恢复了老北京的摆设，但是除了建筑，看不到住在四合院里的北京人原汁原味的生活，感觉不太真实。”李先生说。

　　市场

　　最贵四合院市价早已过亿

　　作为稀缺资源，独具特色的四合院近几年受到买家的追捧。特别是北京市在2009年出台鼓励单位和个人购买旧城历史文化街区房屋或院落的《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定》之后，四合院的价格连年上涨，最贵的四合院早已过亿。

　　上周五，北青报记者在平安大街一处四合院销售中介看到，窗户上贴着十几个四合院的销售资料，售价都在千万以上。以西四七条一个占地260平米的四合院为例，售价2400万，换算下来每平米的价格接近10万元。

　　谁在购买如此天价的四合院？销售中介张经理说，这些客户的身份都是保密的，这让四合院的买家显得更为神秘。据北青报记者向一位业内人士了解，购买四合院的群体有外国人、港台人士、国内的商人、影视明星等。“一个客户从买四合院到内部装修，前后花了2个亿。”该业内人士说。

　　公开报道的一些信息显示：什刹海地区的鸦儿胡同有一处临湖的四合院，为俄罗斯石油富豪以1.1亿元购得；北池子大街中段一处250平米的深宅大院，为传媒大亨默多克2004年以总价约1000万元买下，如今该四合院已身价过亿；已故全国政协副主席、香港知名人士霍英东上世纪80年代在国家大剧院附近购入的一处四合院，当时几百万元人民币的价格也已过亿。

　　那么什么样的四合院可以出售？动辄千万、上亿的售价又是怎么定出来的？销售中介的张经理告诉北青报记者，只要四合院产权清晰，证件齐全就可出售。至于定价，完全依据四合院的地理位置和面积的大小。另据一位业内人士透露，虽然官方没有对外发布可上市交易的四合院数量，但据他掌握的情况，北京现有的3000多处四合院中，属于私产、能够交易的不足10%，这也是四合院价格不断上涨的一个原因。

　　本版文/本报记者李天际赵婷婷

　　本版摄影/本报记者袁艺

　　(北京青年报)