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马丹：自住型商品房入市对北京刚需市场影响甚微

https://www.biud.com.cn 2014年05月12日17:01 家居装修知识网

当中国的房地产市场经历了2013年的高位运行与2014年一季度的低迷萎缩之后，3天“五一”小长假成为业界观察市场后续走向的主要窗口。与诸多预测相符，北、上、广、深四大一线城市成交量同比下降四成，全国54个城市合计成交量较2013年下降超过三成。

据搜房网统计，在刚过去的“五一”小长假期间，北京新房成交169套，同比下降68%，同期成交量创四年以来新低。中国房地产市场从最初二三线城市出现降价，到如今一线城市房价也摇摇欲坠，未来走向何方引发广泛讨论。

部分业内人士和专家表示，“中国房地产行业将进入秋天”。也有声音分析称，此次楼市遇冷仅是暂时性的波动，“目前并无数据表明中国房地产市场已经泡沫化”。

“秋天”未至新房成交量下降表明楼市趋稳

在搜房大厦演播室，搜房网采访到了金地集团华北区营销总监马丹女士。“我不认为这是严重的拐点，只能说市场开始趋于平稳”，她指出，造成春节后北京市场新房成交量同比下降的原因有多方面，包括近两年供地结构发生变化，政府加大了自住型商品房的建设，以及银行信贷政策的收紧，新房供应结构的变化等。

“对于楼市的分析我们要剖开来看，比如别墅、再改、首改分别是什么情况，我相信有品质的房子依然不缺市场。”

金地集团华北区营销总监马丹（来源：搜房网）

去年10月，北京出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，正式推出“自住型商品房”，提出要在两年内供应7万套的自住房建设土地，以稳定房地产市场。

链家地产市场研究部根据建委发布数据统计，自去年11月份至今，北京已有8个自住型商品住房入市，总供应房源达14700套，相当于去年以来新建纯商品住宅的成交规模。从新建住宅的角度看，自住型商品房也占据了一定的市场份额。由于价格明显低于周边同质项目，吸引了大量刚需和刚性改善购房群体。

然而，“目前北京推出的自住房规模，对刚需来说是远远不够的。”在马丹看来，自住型商品房存在明显供大于求的局面，“对于刚需客户无疑是一个福音，但真正受益的人只是少数”。因此她建议，自住型商品房项目必须是一个长期化的过程，才能让更多人实现安居梦想。

逆市热销金地朗悦开盘当日销售率超90%

今年以来，北京等一线城市楼市成交萎缩，楼市供求格局正在发生悄然变化。

搜房网4月份数据显示，在新增供应最为活跃的房山区域，各项目开盘销售率基本维持在70%以下，个别项目仅实现了50%左右的房源销售。其中也有例外，在众多开盘项目中，金地朗悦项目开盘销售率最高，开盘当日即达到90%以上，实现了逆市热销。

据介绍，金地朗悦的容积率为1.5—1.8，个别地块低至1.4。“我们会发现这样的容积率在北京非常稀缺，而我们目前的产品也是最后一批的纯六层的电梯洋房。” 马丹说，金地在提供产品时坚信“品质是最核心的竞争力”。

以刚需产品为例，限于地块因素，70%产品楼高近30层。如此一来，容积率势必上升，影响住户的生活体验。“是不是刚需客户就没有办法享受洋房的生活？”马丹回答“不是”。在她看来，刚需客户一样可以享受高品质的需求，“我们的三居室是做到了一梯两户，使我们的得房率是最高的价格是相对于市场高出10%，但是性价比依然非常高”。

坚持品质倾力打造“低密度”精品公寓

作为金地朗悦的延续，“迷你版洋房”、公寓产品金地朗悦yoyo派依然秉持“低密度”、“高品质”的项目理念，在可以加高楼层，做大收益的前景下，楼高最后仅建设为5层，与周围成熟的社区配套融为一体，并聘请专业设计师进行精装设计。

“有小公寓需求的客户不一定非要住到高密度的水泥森林里去”，马丹说，“我们希望我们的公寓不再是完全的过渡型的产品，哪怕客户在这里一年甚至两年的时间，甚至住一天，都会觉得很舒服，很居家”。

据介绍，金地朗悦yoyo派共有270套房源，目前正处于“蓄客”过程，已进入项目后期，预计在5月底或6月初推出。

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