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济南小区物业费一年最少12亿负责人不敢乱花钱

https://www.biud.com.cn 2014年05月12日17:41 家居装修知识网

　　最近，济南市一家小区物业公司和业主们因为物业费的问题产生了矛盾：居民质疑物业公司不断提升物业费标准是否合理，物业公司则认为业主是在无理取闹，双方的矛盾不断升级，最终演

　　最近，济南市一家小区物业公司和业主们因为物业费的问题产生了矛盾：居民质疑物业公司不断提升物业费标准是否合理，物业公司则认为业主是在无理取闹，双方的矛盾不断升级，最终演化为“业主不交物业费物业就不给充电”这一两败俱伤的尴尬局面。这一事件也让“物业费”再次成为人们关注的焦点。

　　与以前不同，现在几乎所有的小区都配备上了物业公司，和物业公司打交道也就成了几乎每一个人都绕不过去的课题，物业费也成为我们每个月固定的开支之一。

　　记者调查发现，由于楼盘的配套和服务标准不同，以及提供服务的物业公司的星级资质的差异，目前济南市仅住宅类物业费的标准梯度较大。搜房网提供的资料显示，目前济南市物业费收费最低的小区每月每平方米为0.5元，而最高的则为2.37元，后者是前者的4.74倍，同样是一套100㎡的房子，前者一个月物业费50元，一年600元，而后者则一个月237元一年2844元，如此算来物业费的确不是一笔“小钱”。

　　已经不再是“小钱”了

　　最少一年12亿

　　虽然每家每月缴纳的物业费不是特别多，但是物业费的收取绝对不是一个小数目。记者算了一笔账：以济南目前有2000个收取物业费的小区计算，每个小区拟定有150户居民，每个居民的居住面积为80平方，每平方米收取1.71元来计算，保守计算一年市民缴纳的物业费总数为4.92亿元，但市场的真实数据远远大于这个数字。如果加上写字楼、别墅、公寓、医院、学校等多个缴纳物业费的单位计算，济南每年缴纳的物业费超过12亿元，可谓是天文数字。

　　平均1.71元/m2/月

　　记者针对目前济南在售小区和部分已入住小区进行了统计，济南市目前物业费收取的平均数值为1.71元/平方米/月(下文中所有涉及到物业收费标准时，单位均为/平方米/月)。

　　在济南市内五区中，历下区小区物业收费平均值最高，为1.83元，历城区以1.80元紧随其后，市中区和槐荫区分别为1.68元和1.63元，最低的是天桥区为1.61元。按照小区来说，收费最高的位于历城区，每平米收取2.37元，最低的位于天桥区，每平米收取0.5元。

　　物业费收取的标准和楼盘的自身定位密不可分，楼盘定位越高服务质量就越好，相应的收取物业费用也越高。所监控的50个楼盘当中，物业费的收取在2元以上(含2元)的占比为22%，物业费收取在1.5—2元区间的占比为54%，收费在1.5元以下的占比为20%，综合来看，目前济南市的物业收费密集区在1.5元—2元之间。

　　记者查阅了相关资料，济南目前的物业公司在150个上下，而有物业管理的居民小区则至少有2000个，巨大的市场需求也使得物业公司的资质水平参差不齐。记者统计了50个济南在售楼盘，其中超过五星收费标准的有35家，占总评定数量的70%，那么是否服务也达到了五星呢？《济南市住宅物业服务收费管理办法》中规定物业公司按照服务分为一星至五星，按照公司资质分为一、二、三级，依据级别的不同来承接不同体量的楼盘。

　　市内五区“齐步走”

　　物业费的收取虽有高低之分，但按照平均值来核算各个区域的收费标准差距并不是太大。记者从市内五区每个区选取10个在售楼盘作为样本，分析后发现，历下区是物业费收取最高的，平均值为1.83元，在该区中记者截取了10个楼盘的物业费作参考，其中最高的单价为每平米2.37元，最低的为1.3元；历城区的物业费收取均价为每平米1.8元，10个参考楼盘当中最高的为每平米1.98元，最低的为每平米1.3元；市中区的物业收费均价为每平米1.68元，其中最高收费的楼盘每平米2.36元，最低的为1.3元；槐荫区的物业收费均价为1.63元，其中最高的为每平米2元，最低的为1.4元；天桥区的物业收费均价为1.61元，最高的为2.5元，最低的为1元。

　　根据物业费收取均价来看，最高的1.83元和最低的1.61元仅有0.22元的差距，几乎每个区的收费标准都高过了五星物业的收费标准，物业费收取的增高也是城建发展的一面镜子。

　　“空置”的负担

　　近几年关于物业和业主的纠纷屡见报端，业主起诉、炒掉物业公司的事件时有发生，同时物业公司起诉业主的案例也经常出现。物业公司和小区业主之间的矛盾为何变得如此尖锐了呢？记者通过走访了解得知，两者之间的主要矛盾集中在物业费收取和物业服务效果上。因为小区空置房比较多，所以在一定程度上造成了小区维修基金的短缺，也就难以达到物业公司当初承诺给业主的服务标准。业主与物业公司的矛盾多集中在小区停车、电梯维护、小区绿化及社区卫生等方面。一方面是服务起来力不从心，一方面是坚持维护自己的权益，所以双方才会产生出矛盾，以至于后来会出现业主拒交物业费，被物业公司起诉或业主集体维权炒掉物业公司等事情。

　　目前物业公司进驻小区的方式有两种：一是物业公司本身就归属开发商所有，属于开发公司子公司性质，另外一种是在新建小区入住前期，开发商向社会公开招标中标的物业公司。两者在社区服务上各存在利弊，开发商下属的物业公司可以保证有足够的维修基金来为业主提供物业服务，社会招标的物业公司在资金运作上更看重物业公司利益，容易与业主发生利益纠纷。

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　　物业公司管理范畴

　　管理方面：楼宇(多层、高层)管理、房屋的修缮管理、设备的维修、保养管理、车辆运行及看护管理、秩序维护管理、清洁环卫管理、绿化管理、消防管理、物业保险管理等。

　　服务方面：物业修缮、物业租售代理、物业清扫保洁、搬家、装潢服务、车辆出租、绿化工程及花木租售、燃料供应、康乐健身、幼儿教育、老年服务、商业服务等。

　　人工成本成物业最大开支

　　近日，记者针对济南市物业服务水平展开调查，不少物业公司负责人表示，公司大部分时间都在亏损，仅有少部分时间是收支平衡的。省城北部一楼盘物业经理告诉记者：“因为自己所在小区为新建项目，第一批业主刚刚搬入不久，现在入住率还达不到正常要求，造成物业费的收纳不及时，往往管理人员跑几趟都找不到业主，也有一部分业主欠缴物业费，造成物业公司经费不足，除去正常的维护费用，基本没有结余。

　　另一项造成物业费不够用的“罪魁祸首”就是物价，经十路沿线一楼盘物业经理向记者“吐槽”说：“近几年物价上涨太快，无论人力成本还是物料成本都快翻番了，而本项目物业费才上涨了几毛钱，不是不想涨钱，而是每次上调物业费都会引来业主的集体抗议，并且根据政府政策，也不允许物业费上调太多，造成现在资金非常困难。”针对物业费利用方式，记者调查中发现，之所以会出现物业费不够用的情况，原因是大部分物业费都用在了人工成本上。省城一高档住宅小区物业经理告诉记者，该项目公司人工成本占到物业管理费用的50%左右，之所以会有这么大的支出，是因为近年来小区不断加强安保措施，小区仅保安人员就多达20人，除了安保人员，物业公司还要支付近10人的管理人员工资。这些费用就占到了总物业费的40%多。

　　在采访中，记者统计发现，济南市物业管理行业可以算作是“微利行业”，在目前的各物管公司成本构成中，人工成本大多数占到40%左右，个别楼盘在50%左右，社区清洁费用普遍在5%—10%之间、设备维护费用在10%—15%之间，除去这些，还有管理费用、园林维护和社区活动等，这些也都是占比较高的费用支出名目，这些成本一般会占到物管费用总额的93%—97%，而留给物管公司的利润最少仅有3%。

　　不少负责人坦言不敢“乱花钱”

　　记者调查中也发现，济南有很大一部分楼盘都已经跟上一线城市的节奏，经常会举办一些业主互动活动，而这一部分的费用又由谁出呢？会不会影响正常的物业服务？大多数物管公司负责人表示，物管经费不敢乱用。

　　省城北部一楼盘物管负责人告诉记者，楼盘经常举行的一些业主活动费用都是由企业(开发商)承担，另外会洽谈一些合作企业赞助，物业费因为是微利行业，本身可利用资金不是很充足，所以活动费用只能由企业承担。

　　而济南东部一大型住宅楼盘物业经理告诉记者，该楼盘的一期工程已经有业主入住，并且入住率相对较高，业主物业费缴纳也比较及时，所以物业公司会经常举办一些业主互动方面的活动，这些小型活动相对花费较少，所以一般从物业费里支出，但是比例会严格控制，保证在物管费用的5%以内。

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　　省城物管星级划分

　　根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》(下称《办法》)，公共性物业服务标准按照物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，其中一星级为最低等级，五星级为最高等级，等级越高，物业服务标准越高。特种设施设备维护运行服务不分等级，为统一标准。

　　记者发现，根据《办法》规定，省城五星物业收费标准为1.6元/平方米·月，物管公司最高可上浮10%，而济南市大多数新盘物业费都在这个范围。相对于低星级的物业管理，五星物业也具有多项优势服务。

　　五星级物业服务管理办法规定：客户服务接待场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员；　设置并公示24小时服务电话；同时24小时受理业主或物业使用人报修，急修15分钟内到达现场，6小时内修复；　一般修理1日内完成(预约除外)；　还需对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理；　并且能提供6种以上便民(无偿)服务，如代收邮件、电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、配备雨具、信息咨询等；　每年开展4次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置；每年的沟通面达到小区住户的100%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上，对物业服务不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达95%，处理率达95%以上。