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丁祖昱:对当前房地产形势判断(中)——城市篇

https://www.biud.com.cn 2014年05月13日08:32 家居装修知识网  

  最近对整体房地产形势判断有各种观点,上周参加了巴曙松教授组织的“连线华尔街”专题电话会,我讲了对房地产市场形势判断的一些观点,整理出来供大家参考。由于篇幅较长,分为上、中、下三篇,分别是行业、城市和企业,昨天讲了行业(可回复“20140512”查看),今天就讲讲城市。

  相比行业整体情况,部分城市的市场情况更差些。这里我们主要关注一、二线城市和部分房地产较为活跃的三线城市,从地方政策、成交、供求、消化周期、房价及土地这些重要指标展开分析。

  1、地方自主调整的方向和松紧度出现分化

  各个城市(如无锡、南京、铜陵、天津等)都在出台一些“救市”政策,但政策本身力度很小,只是对原有限购政策的微调和放宽(铜陵除外),与期望(取消限购、放开限贷)的差异仍较大。政策本身为市场带来的利好因素很小,只是带来观望预期的改变,但短期内政策不会产生实际效果,因而整体走势不会发生大变化。而另一方面,中央不会出台整体性政策,既没有紧缩性政策,也不会有刺激性政策,而各地会根据实际情况出台一些政策。

  2、前4月各线城市成交明显回落

  4月份成交量的数据较为悲观。以北上广深为例,北京4月仅成交53万平方米,环比下滑26%,有人说北京是因为没有供给,但4月北京市场的供给达到130万平方米,在这种情况下仅成交53万平方,表明北京市场已发生很大变化。4月上海成交量76万平方米,环比下滑18%;广州成交量71万平方米,环比下滑10%;深圳成交量30万平方米,环比上升1%。

  此前市场认为3月受到各方面因素(特别是供给方面)的影响,成交量下滑可以理解,并且在3月末时个别地区成交量有所回升,因而市场对于4月期望较高。但4月主要城市成交量不仅没有上升反而下降,除深圳之外均下降20%左右,对市场而言压力较大。

  3、多城市供求比失衡加剧

  供求比指标在恶化过程中。4月北京供求比2.4:1,表示供给约2.5套才成交1套;上海为1.1:1;广州为2.2:1;深圳情况略好,其供应量较少,为1:1。供求比数据显示市场整体上供大于求。此外,杭州一季度压力最大,也最典型,4月其成交量有所回升,环比回升近37%,达到52万平方米,但供应量仍保持在106万平方米,在成交量回升的局面下,4月杭州供求比仍接近2:1,表明仍是供大于求,压力较大。而对于普遍认为市场较好的南京,4月供给量116万平方米,成交量73万平方米,供求比在1.8:1左右。从目前情况来看,供求比压力较大。

  4、多数典型城市库存消化周期同比处于高位

  消化周期=目前存量/前三个月平均销量,表示目前的存量需要多少个月才能够完全消化。从目前的数据来看,消化周期上升较快。北京、深圳的消化周期已上升至17个月,上海为10个月左右,广州也在11个月以上,而杭州的消化周期已达到27.92个月。与去年同期相比,深圳上升18%,而北京上升92%。主要原因在于前四个月的销售情况很差,而新增供应量还在增加,从而造成库存量的急剧增加和消化周期的拉长。

  并不是所有城市消化周期都在上升,南京7.95个月,合肥5.16个月,消化周期都还不错,但个别城市指标的正常不能代表整体市场的压力。

  5、房价同比涨幅在回落,降价有愈演愈烈之势

  70个大中城市房价同比涨幅在回落,而288个城市房价指标(均为可比房价)显示,160个城市房价环比上升,120余个城市环比下降,表明城市分化状况相对严重。一线城市中仅有深圳房价略有下滑,而北京、上海、广州的环比涨幅均在0.5%-1%之间。

  对于楼盘价格,4月出现一个大的变化,此前无锡、杭州、常州、宁波等长三角压力城市的降价已蔓延至北京,在4月底至5月初可以看到大量关于北京房价下跌的报道。此外上海亦有楼盘降价报道,但4个案例中3个还属于特价房的营销手段,仅有一个楼盘拿出60套房作为较大的价格调整。

  北京楼盘降价的原因除供求关系逆转、前期房价上升过快的原因之外,一个区别于其他城市的重要原因在于自住型商品房大量推向市场。去年底至今已推出的3.94万套自住型商品房,第二批申购家庭有近43.8万户参与摇号,按计划今年下半年还将推出3万套,这些人是之前刚需最主要的客户群体,而现在被自住型商品房锁定,暂时将不进入北京刚需房竞争中,对北京市场特别是需求方面影响较大。若刚需的价格守不住,将会对北京整体房价体系造成影响,目前二手房中的高端住房已受到显著影响。

  6、整体土地市场热度下降

  从重点企业拿地状况来看,4月拿地面积环比下降46%,同比下降80%以上,显示目前企业已形成共识,“能不投入就不投入,能不拿地就不拿地”。现在成交的土地一方面是企业之前在谈的项目,此外还有一些重点城市较为紧张的土地,如北京上海的住宅用地,争夺仍比较激烈。但北京的情况若持续,普通住宅地价也可能要回落;而上海周边及远郊的住宅,目前的空间也有限,地价应有所回落。

  土地消化周期方面,一线城市远好于二、三线城市。由于土地供应有限,一线城市的土地消化周期数据比较合理,但二、三线城市土地供大于求,压力相对较大。

  对于目前一、二线和部分三线城市来说,房地产正处于压力开始全面释放的阶段,接下去几个月会进一步面临考验。但预计在三季度末四季度初,城市市场会有所回稳。

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