央行房市意图：强调差别化个人住房贷款
5月13日，一份央行住房金融专题座谈会会议纪要被广泛传播。从会议纪要的内容来看，该座谈会于5月12日上午召开，由央行副行长刘士余主持，五大国有银行和股份制银行等15家商业银行的分管副行长及相关部门负责人参加会议，重点讨论差别化的住房贷款政策。刘士余在做总结发言时提出了五个方面的指导意见，分别是对个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、改善提高批贷效率、防范风险、舆情引导与正面应对。
消息传出的5月13日，敏锐的资本立即闻风而动，地产股齐涨，保利地产上涨2.91%，万科A上涨2.87%，招商地产上涨1.1%。
一位房企从业人士向《华夏时报》记者分析，这意味着个人住房贷款将放松，而如果房地产市场仍低迷以致影响到整个大环境发展速度的话，房地产市场的其他相关政策很有可能如期而至。
近期公布的经济运行数据则显示，中国经济有进一步放缓的趋势。国家统计局5月9日发布的报告显示，4月份全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨1.8%，创下18个月最低，PPI同比下降2.3%，环比下降0.2%，连续26个月同比和环比负增长，经济下行的压力凸显。
央行窗口指导个贷
房地产市场经历了一段“小寒冬”之后，监管部门终于从一个小的角度切入，颇有救市的味道。
5月12日晚，市场传闻监管部门召开会议，而研讨的内容正是有关房地产市场，不少市场人士纷纷猜测是否有救市政策出台。随即就有券商发布研究报告，对此次会议进行了解读。
5月13日上午，有关央行住房金融服务专题座谈会的会议纪要流出，并在网络上被广泛转载。当日下午，央行官网挂出简讯，以不足400字的篇幅公开了此次会议的主要内容。
央行简讯称，刘士余副行长主持召开了住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工行、农行、中行、建行、交行等15家商业银行负责同志参加了会议。
本报记者从会议纪要中了解到，刘士余提出了商业银行在个人住房贷款方面要优先资源配置、贷款利率合理定价、加快个贷审批速度等指导意见。
刘士余称，住房消费贷款本身市场具有潜在的巨大需求，要充分认识在未来城市化建设进程、拉动国民经济增长三驾马车中的重要地位，不仅仅是为房地产行业。从去年开始，政府没有对房地产下发过文件，局部市场出现结构调整，但从全局看没有出现问题。
不过，“五一”期间各地传出的房市信息却并不让人乐观。
对于房地产市场来讲，“五一”假期都是销售人员喜欢的节假日。但是统计数据显示，今年“五一”期间北京二手房网签仅31套，同比下降82%。
一位我爱我家的工作人员透露，从年初以来，北京市场的二手房销售就淡了很多，虽然看房的人还挺多，但真正出手买房的人大幅减少。
这一情况在二三线城市更加明显。本报记者了解到，在一些二三线城市，位于地标位置的新开发楼房都挂上了巨幅广告，广告内容基本上都是降价促销，有的楼盘打出全线8.8折优惠，有的则直接写明每平方米降价3500元。
5月13日，国家统计局公布的房地产市场数据显示，1-4月房地产投资同比名义增长16.4%，但关键分项指标如住宅投资增速和商品房销售面积等几乎全线回落。1-4月份商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%。4月末，商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。其中，住宅待售面积增加213万平方米。
一位上市房企的工作人员认为，正是房地产市场不景气，导致其他关联产业也出现下滑。从公布的经济运行数据可以看出，目前数据的恶化也正在考验着新一届政府对经济增速下滑的容忍度，对房地产市场价格下降带来的风险的容忍度，一旦低于容忍度底线运行的话，相关政策就会有所放松。
“商业银行贷款趋紧也是房地产市场不景气的一个推手。以前申请银行个人住房贷款，不仅好申请、审批快，同时利率还有优惠。但去年‘钱荒’后，购房者申请银行贷款的难度加大了，不仅优惠利率逐步取消甚至还上浮，审批难度加大且审批时间也延长了。”上述我爱我家工作人员透露。
银行自己的感受也印证了此点。上述会议纪要显示，工行和招行作为代表发言时均提到了受市场需求和资金成本上升的影响，按揭贷款的定价有所提高，而受贷款规模的影响，房贷有积压不能放款的情况，从而影响到放款效率。
5月13日，记者以购房者身份询问多家上市银行，目前优惠利率已经不存在，首套房利率上浮者居多。
政策可能还会放松
刘士余在专题会议上对商业银行提出，要优先确保住房消费贷款的资源配置，指出个人住房贷款有经济增长的稳定功能。此外，还要求商业银行合理制定利率定价，既要做到财务可持续发展，又不要过分追求商业可持续发展。再者，要求商业银行提高审批效率。
值得注意的一个细节是，刘士余明确要求参会人员及时向本行总行党委传达会议精神，并落实会议要求。
中信证券银行组分析师认为，各银行不会因此调整房地产和按揭政策，执行层面会加强总分沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。同时我们预计按揭贷款规模仍将保持平稳增长，当前定价可能接近中期均衡水平。
据腾讯报道，华远董事长任志强表示，不管该举措效果能否达到稳定楼市预期，金融监管部门早该就相关政策调整，这是其在政府不作为情况下的一次“作为”，不仅会给低迷的楼市带来一定的利好因素，而且也会对中国个人消费信贷市场的发展起到一定推动作用。
上述房企人士认为，从央行支持个人住房贷款购买房屋来看，也算是对房地产市场的一个小利好，颇有救市的味道。对于个人刚性需求有一定的促进作用，也有利于消化房地产市场中住房存量以及引导房地产市场正向发展。
显然，央行的会议对房地产向好预期产生了很大作用。5月14日，股市开盘之后，房地产板块位于涨幅第一位。
一位股份制银行人士认为，虽然央行开启窗口指导，要求商业银行对于个人住房贷款多多支持，但会议是专题座谈会的形式，并未下发正式文件，所以各家商业银行不会改变年初制定的大的房贷政策。
“同时在监管层要求商业银行支持个人房贷的背景下，商业银行自身也会考虑到目前房地产市场的风险程度以及自身的风险承受能力，毕竟商业银行对房地产一直在做压力测试。商业银行自身也会根据监管层新的要求做些改变，但可能力度不会太大。”上市银行人士认为。
北师大教授董藩认为，虽然信贷控制有所放松，但属于窗口指导层面，属于规范和引导，不具备政策的严肃性和执行力度。而商业银行是市场主体，规劝的作用不会太大，央行保本微利的政策将很难实现。
瑞穗证券发表研究报告称，4月数据确认了该行的观点，即中国经济在二季度进一步放缓。在该行看来，中国经济硬着陆的风险正在上升，除了以改革为主题的刺激措施外，有必要下调存准率。
上述房企人士也认为，如果房地产市场还处于低迷以及影响到整体经济增速的话，那么监管层可能会出台更多的政策。
“商业银行整体流动性还可能会紧张。过一段会有新的货币政策出台，如降低存款准备金、降低利率、增加贷款额度以及调整存贷比政策中的一项或两项。”董藩认为。
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