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房地产信托中山受宠三四线城市地产信托产品慎选

https://www.biud.com.cn 2014年05月15日17:01 家居装修知识网

绘图：吴文锋

如果手头有100万元闲钱，买什么理财产品最划算？答案或许有些出人意料，不是股票、基金，也不是银行理财产品、券商理财产品，而是普通市民关注不多的信托产品。

记者从中山多家券商了解到，近年来，由于房地产行情的持续高涨，房地产信托成为中山投资者青睐的理财产品之一，其门槛高达100万元，而收益率一般则高达10%左右，且风险相对较小。不过，今年以来房地产行情的变动，令房地产信托也隐现着风险提高的可能。中山券商界人士提醒，当前购买房地产信托产品仍应格外谨慎，尽量少买位于三四线城市的房地产信托项目。

南方日报记者唐继宜

实力派投资者推荐亲朋购入

“最近几年，有实力的投资者最追捧的，其实不是股票、基金，也不是银行理财产品、券商理财产品，而是信托产品。”这是中山多家券商的共同感受。

看起来有些“冷门”的信托产品，实际上却是“香饽饽”，这是为何？中山多位券商界人士认为，房地产行业的持续走高，是信托产品受捧的最大动力。与之相应的是，在门类繁多的信托产品中，房地产信托火爆程度最高，在中山同样如此。

以金元证券为例，这家券商去年代理销售了一款房地产信托产品，标的物就是万科在上海虹桥的一个房地产项目。最终，金元证券代销的这款产品在全国销售金额将近1亿元，而在中山的销售额则将近1000万元，占了将近10%的份额，劲头可谓十足。

“中山有实力的投资者还是不少的。对房地产信托产品，他们有的买了一期，还要买第二期，有的从中获益后，还要介绍给亲朋好友。”金元证券中山营业部分析人士向记者描述。

受人之托，忠人之事，代人保管财物，是信托最原始的意义，如今并不如此单纯。更多时候，它成了银行、资本市场之外的另一种融资渠道，房地产信托正源于此。

2008年以来，房地产市场在经历短暂低迷后持续走高，而银行对房地产企业的融资却有严格控制，信托由此成为诸多房地产商竞逐的融资渠道。

房地产商向信托公司支付一笔利息，利率一般高于银行贷款利率，但低于民间借贷。最终，这笔利息层层转化为信托公司、代理机构和投资者的收益。

其中，投资者的收益率通常在10%左右，与其他理财产品相比，属于较高水平。

行内默认“保本保收益”

房地产信托产品收益率虽然高，投资门槛却也很高，通常为100万元。据多位券商人士介绍，在中山，购买这类产品的群体中，企业老板并不多，因为企业的发展需要资金，他们一般不会拿大笔钱买理财产品。而那些曾经做生意赚到钱，如今“收手”后有闲钱却找不到好的投资项目的人，则最倾向于购买信托产品。

“拿着100万元的闲钱，如果开个店铺，一两年能稳赚10万元吗？不一定。而用这笔钱买信托产品，却有可能赚到。”金元证券分析人士如是说。

这表明，信托产品的高收益具有诱惑力，而背后的风险却并不高。这便是信托行业所谓的“刚性兑付”规则，通俗地说，就是产品到期时，要按约定的收益率兑付本金和利息，保本保收益。

每年不计其数的信托产品中，确实很少有违约的情况，绝大多数都能按期兑付。由于房地产行情近几年持续高涨，房地产信托同样较少出现违约。

中山证券中山营业部投资顾问吴仍强认为，信托产品一般有多重风险控制。首先是项目本身的回款收益，然后是项目大股东的回购、大股东法定代表人的无限连带担保责任，再往下就是信托公司对项目资产的拍卖，最后是信托公司对自有资产的拍卖，“如果这五重风控机制都有保障，整个项目的风险应该是较小的。”

不过，这并不意味着买了信托产品，就百分之百“保险”。一家大型券商的中山营业部首席投资顾问陈先生向记者表示，包括房地产信托在内，所谓的“刚性兑付”并没有在法律条款上加以明确界定，只是信托界自认的“规矩”而已，一旦发生法律纠纷，投资者根本找不到有效的法律依据挽回损失，因此，投资者仍然不能对信托产品的风险掉以轻心。

违约风险仍应保持警惕

与前几年不同的是，今年以来，房地产行业下行的声音日益高涨，房地产项目降价促销的消息屡屡传出。中诚信托、吉林信托等旗下的信托产品陷入违约危机，地产百强企业光耀地产被传破产后，其旗下超3亿元的房地产信托项目更令人担忧存在违约风险。另一重压力则是，房地产信托项目将在今年5月迎来集中兑付。

在此背景下，房地产信托收益率是否会出现波动？违约的可能性有多大？对此，中山券商界人士观点不一。

吴仍强认为，房地产信托之所以收益率高，正是由于信托机构为其承担的风险较高。如果房地产出现下行，信托机构承担的风险更高，收取的利息应当更高才合理。因此，房地产信托产品收益率应当不会下降，反而有反弹的可能。

而对违约的可能性，吴仍强表示，目前违约的仅是个案，房地产信托整体应当还在可控范围内，出现系统性风险的可能暂时地产信托不大。

前述某大型券商的首席投资顾问陈先生则认为，房地产信托当前已属于“高风险产品”，因为很多房地产商的负债率高达70%以上，而且多是民企，一旦房价下跌，其承受风险的能力是有限的，最终会影响房地产信托产品的兑付。目前违约的情况虽然只是个案，但将来如何演变，还很难预料，应当保持警惕。

三四线城市地产信托产品慎选

■业界建议

楼市走势不明，如何选择房地产信托产品？金元证券分析人士表示，虽然整体风险是存在的，但能否将风险降到最低，关键还要看各个信托项目的具体情况。

首先应考察信托机构的信誉度，尽量选择规模较大的信托公司、大型房地产商的产品。然后要详细分析项目所在地的情况，例如属于哪一类城市，其房价整体水平如何，周边城市房价水平如何，如果要兑付收益，其房价要处于哪个区间，等等。同时，还要看项目的抵押物充足率如何，比如是优质土地资源作抵押，还是应收账款、营业额作抵押，要分析清楚。此外，还应关注产品设计，收益如何兑现、风险如何承担。

上述分析人士认为，应尽量选择位于一线城市的房地产信托项目，因为其对价格下行的风险承受能力较强。而位于三四线城市的房地产业缺少足够的支撑，风险承受能力相对较弱，位于这类城市的房地产信托项目最好少选、慎选。

（注：应受访者要求，文中部分券商人士或机构为化名）