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北京楼市寒意袭来部分楼盘已开始调整销售策略

https://www.biud.com.cn 2014年05月16日09:11 家居装修知识网

　　在很多买房人及业内人士看来，北京楼市的松动，已经是现在进行时。新京报记者李冬摄

　　5月10日这一天，李京（化名）拨打了4个售楼处的电话，从朝阳北路到通州，再到亦庄。他所关注的楼盘，例如亦庄区域的海梓府、林肯公园，都是近期见诸报端推出了“特价房”或被认为是降价的楼盘。

　　从3月中旬开始，从住总万科橙被“降价”开始，原来被认为坚挺的北京楼市，松动的迹象越来越明显。虽然不少开发商并不愿意承认降价，或者只是说下调预期、调整产品，但在很多买房人及业内人士看来，北京楼市的松动，已经是现在进行时，一些调整越来越主动，越来越真切。

　　万科领衔？

　　在北京，如果给房价松动找一个标志性事件，不少人都会提到位于大兴天宫院板块的住总万科橙“降价”。

　　“五一”前后，在整个房地产业内，最火的就是万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆的一个“内部演讲”。在这个流传出的版本中，毛大庆说“感到一丝寒意”。

　　而在北京，如果给房价松动找一个标志性事件，不少人都会提到位于大兴天宫院板块的住总万科橙“降价”。虽然万科方面在当时迅速澄清不是主动降价，而是按照政府指导价销售，但对于一些买房人包括开发商同行来说，这就足够了。

　　3月中旬的这次开盘，万科橙推出333套毛坯房源，均价21680元/平方米。相对于此前售楼处释放的精装房2.6万元/平方米的报价，万科橙实际推盘价格在数字上的下调，被很多人解读为降价。

　　由于政府限价，万科也表示“承担社会责任”，万科橙以及后来首开万科公园里的“降价”入市，都有被动的成分。

　　但随后的一些房企和楼盘跟进，则有了更多主动调整的味道。

　　在万科橙“降价”的消息被广泛报道之后，位于通州台湖区域的东亚印象台湖，对外释放了要降价的消息：开盘价从预期的2.6万元/平方米降到2.2万元/平方米。东亚新华地产营销总监贾玉鹏也正面回应了媒体对降价的追问。贾玉鹏表示，东亚新华近年来发展较快，为了尽快回款以备后续拿地，因此决定快速走量。

　　今年5月6日，在大兴西红门一地块的竞争中，东亚新华就多次举牌，不过没能笑到最后。

　　不过，在一些业内人士看来，即便2.2万元/平方米的价格，印象台湖也比上一期开盘上涨了许多。借助舆论对万科橙“降价”的关注，印象台湖也成功进行了一次“降价”营销。

　　到了4月，亦庄区域以北京城建·海梓府为代表的楼盘开始推出“特价房”。海梓府特价房28800元/平方米起的价格，比之前35000-36000元/平方米的价格下调不少。

　　李京告诉记者，海梓府28800元/平方米的起价更是为了吸引眼球，这一批特价房均价还在32000元/平方米。但即便这样，降价幅度也很明显。而目前海梓府销售的还都是去年底取证的同一批房源。

　　供应压力

　　今年2月以来，北京楼市库存开始增加。5月10日，北京商品住宅新房库存重新站回7万套，创造了13个月以来的新高。

　　在一位不愿具名的机构分析人士看来，海梓府是目前北京楼市降价“最真”的一个楼盘。而在海梓府周边，大体量供应的压力，也迫使海梓府不得不做出调整。

　　海梓府所在的亦庄乃至更具体的河西区，是近年来北京供应量较大的区域之一。海梓府周边，还有万科旗下的金域东郡、方兴旗下的亦庄金茂悦。三个项目共同构成“河西三盘”。但海梓府是三个项目中去化速度最慢的。

　　去年12月14日，海梓府与亦庄金茂悦、金域东郡同时取证开盘。海梓府取证8栋楼364套房源，金茂悦取证5栋楼346套房源，金域东郡取证两栋楼144套房源。

　　五个月过去了，亦庄金茂悦已经签约195套，认购336套；金域东郡签约76套，认购137套；而海梓府签约只有72套，认购115套。无论从签约数字、认购数字，还是从整体的成交比看，海梓府的成交都是敬陪末座。同样的条件下，降价走量的压力就更大一些。

　　类似的还有通州台湖区域。东亚印象台湖在4月初“降价”开盘，也是已经感受到区域供应增加的潜在压力。

　　当2012年年底印象台湖一期开盘时，台湖区域还只有这一个新盘。而到去年底，台湖区域已经多了数个新项目，包括泰禾1号街区、首开万科公园里以及世纪鸿项目。

　　接近印象台湖项目的人士对记者表示，相对于万科的品牌优势、产品的区位优势，印象台湖必须更坚决地快速跑量，才能从区域竞争中胜出。

　　包括亦庄、台湖以及通州核心区（“五一”期间，通州核心区的K2清水湾推出1.7万元/平方米的特价房），都是近年来供应比较大的区域。

　　最新统计显示，今年2月以来，北京楼市库存开始增加。5月10日，北京商品住宅新房库存重新站回7万套，较春节后的低点5.5万套增加了1.5万套左右。这创造了13个月以来的新高。

　　需求受抑

　　金隅嘉业旗下两个自住商品房项目吸引了24.4万家庭，这大体相当于北京市场两年的新房交易量。而两项目所能提供的自住商品房不过5000套。

　　谈到今年楼市成交的下滑，许多业内人士都会提到自住房的影响。

　　在“五一”前那次著名的“毛氏演讲”中，毛大庆提到，过去一年多，土地的放量，尤其像北京自住商品房用地的上市，形成了一种“虚拟供应”的现象，引发买房人短期对市场的观望，许多刚性需求都趴在自住商品房上，不动了。

　　根据北京的计划，去年和今年，合计要推出7万套自住商品房。但现在排队等待自住商品房的数字远远多于7万。

　　金隅嘉业旗下两个自住商品房项目，汇星苑核验家庭12.8万户，汇景苑核验家庭11.6万户，两个项目就吸引了24.4万家庭。而这两个项目所能提供的自住商品房不过5000套。

　　这样一个20多万的数字是什么概念？在北京房地产业协会秘书长陈志看来，这大体相当于北京市场两年的新房交易量。根据来自地产机构的统计，2013年，北京共成交商品住宅新房11.89万套。

　　虽然诸如陈志等业内人士认为，由于自住房优先政策的存在，大量没有优先资格的买房人被摇中的几率很小，所以自住商品房带来的这种观望并不理性。然而这种观望确实已经形成了。

　　除自住房分流了商品住宅需求外，北京中原地产首席分析师张大伟认为，自去年末，信贷政策的收紧，才是导致当下楼市趋冷的关键所在。一方面，首套房贷收紧对市场的支付能力影响非常大。以购房者买一套总价200万元的房子首付30%，贷款140万元计算。利率从去年底的8.5折抬高到目前的基准上浮，以上浮5%计算，140万贷30年，月供就从之前的8008元上升到9199元。另一方面，二手房交易放款时间平均在3个月左右，相比往年拉长一个月以上，导致很多交易停滞。

　　策略分化

　　业内人士认为，降价会不会继续，北京楼市成交能否稳步上行，都需要更多的政策支持。

　　面对市场的下行，除了推出特价房，不少房企也做了一些策略上的调整。

　　在亦庄区域，保利与融创开发的枫丹壹号是近期为数不多涨价的项目。5月10日，枫丹壹号开盘，价格从上一期的34000多元/平方米涨到39000元/平方米。不过相对于去年10月一次推出499套房源，这次枫丹壹号只推了200多套房。

　　“小量多推”成为当下不少房企的应对之道。

　　此外，在推盘结构上，有的房企近期主推低总价的房源，打出性价比的概念，撬动更多的客户群。如龙湖·双珑原著，泰禾·北京院子，近期都在推售低总价的平层而非别墅产品；林肯公园的开发商和裕地产北京营销中心总经理王骞对记者表示，近期推出的32000元/平方米的房源和之前36000元/平方米的房源，分别是A区和B区，规模、园林配套都不一样。两边的房源同时在售主要是满足不同客户群体的需求。

　　处在调整中的开发商也对市场走势表现出乐观期待，包括央行有关信贷政策的表态。

　　王骞认为，开发商“真降”的很少，更多的还只是一种策略安排，随着政策利好的增多，楼市也会有更积极的变化。

　　不过张大伟等业内人士则认为，降价会不会继续，北京楼市成交能否稳步上行，都需要更多的政策支持。如果政策不变，自住商品房继续推出，北京楼市的降价也只会继续。新京报记者张旭

　　■ 观点

　　一度火热的北京楼市已经开始降温，未来市场趋势以及政策走向将会如何，新京报记者邀请了专家和业内人士，对此进行了探讨。

　　嘉宾

　　●冯科北京大学经济所房地产金融研究中心主任

　　●陈志北京房地产业协会秘书长

　　●李文杰中原集团首席运营官COO

　　●周兴北京天恒乐活城置业总经理

　　谈降价市场分化在加剧

　　新京报：最近楼市很热闹，有降价了业主闹事的，有宣传涨价热销的，你觉得楼市处于什么阶段？

　　李文杰：今年以来多数房企的销售速度都在放缓，从数字上看楼市的整体库存在上升，销售金额在缩减，企业已经感受到了资金压力，一些项目出现了降价情况。

　　周兴：比起去年，市场热度确实有回落，市场的分化也在加剧，有卖得不好的项目，也有卖得好的项目，还得看项目在同区域有没有优势。

　　陈志：根据北京市住建委的数据，今年前四月获批入市的楼盘有2.13万套，总面积254.4万平方米，是2011年以来最多的一年，但是前4月的成交量却是一个低值，和2012年相当。

　　新京报：大家现在关心的是，开发商是不是真降？

　　周兴：开发商看降价不降价是看预期价格和实际卖价对比，比如一个项目一期卖2万，二期本来预计卖3万，现在只卖了2.5万，那一定是降价了，但是你和去年的一期比，那还是涨了。

　　冯科：房企为了去库存，或为了追求更好的现金流，市场出现了降价的项目，这不用遮掩，但是北京的降价幅度不会太大，从最基础的供求关系上看，供需还是不足的。

　　谈政策银根有望适度放松

　　新京报：近期市场传出的央行可能降低存款准备金率（降准），以及号召银行支持个人房贷业务，这传达出什么信号？

　　李文杰：我觉得整体银根上不会“放水”，目前社会整体资金成本都较高，银行一方面考虑到房地产市场下行的风险，另一方面是房贷业务利润小，没有动力增加业务。但是首套房的贷款利率可能会有一些松动，因为从基准利率的7折到现在的1倍、1.2倍，首付从20%提高到30%，极大提升了刚需客群的购买门槛，近期贷款利率上可能会有一些优惠。

　　冯科：我们研究宏观经济政策，从近期几个方面来看，银根有望在6月-7月份出现适度放松，因为目前CPI已经在1.8%的水平，反通胀的压力变小，那么反通缩的压力就会增强。政策有上限也有下限，上限是CPI不能高于4%，下限是GDP不低于6.5%，只要CPI适度可控，而夏粮丰收后，没有大的自然灾害，农产品如肉禽蛋的价格稳定，就能腾出手来保经济，央行有可能降准，也有可能实行央票逆回购来释放资金。

　　陈志：我同意冯科的逻辑，现在的问题是银根会有多大程度的放松？最近很多传言说降准一下要降1-2个点，以前都是0.25的降，这可能释放出近万亿的流动性，这也说明了市场有惯性，上一届政府遇到的问题，这一届政府依然要面对，完全不放松银根看起来不太可行了，但是如何使这些释放出的资金流向实体经济，而非按过去的路径进入房地产？

　　谈后市未来或有成交小行情

　　新京报：银根的松动对房地产市场会有什么影响？

　　冯科：银根的方向会稳定房地产市场的信心，从政策层面看，肯定不希望看到房价暴涨，也不希望出现大跌，促使市场信心恢复、交投活跃。

　　陈志：近期的影响体现在对楼市的预期上，如果有实质动作，从银行房贷业务平衡风险和收益来看，对北京楼市的利好可能更大一些。

　　周兴：从企业的银行借贷、消费者的房贷审批来看，银根依然很紧，没有感觉到有放松的迹象，未来如果放松，我觉得不是为了“救楼市”，而是从整体经济发展考虑。

　　李文杰：可能会有一波小行情。开发商和购房者都会看到这个机会，5月底到6月初，市场上可能会出现一波更多的降价项目，以带动市场的成交，房企加快销售去库存，也为了三季度拿地创造条件。但这不会改变市场目前的局面（降价增多），企业资金成本高，贷款额度紧还将持续一段较长的时间。

　　北京今年楼市价格松动标志性事件

　　●3月16日

　　住总万科橙21680元/平方米开盘，被认为是“降价”

　　●4月初

　　东亚印象台湖开盘，价格从预期的2.6万元/平方米下调到2.2万元/平方米

　　●4月上半月