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库存12万余套供求比1.82 广州楼市明显供大于求

https://www.biud.com.cn 2014年05月16日09:23 家居装修知识网

CFP/图

开发商常以“买少见少”来形容产品的紧俏,但对于目前的广州楼市来说,随着供应持续增加,成交大幅下滑,市场从供不应求转变为供大于求。4月份,广州楼市当月成交量更是只有当月预售量的一半。数据显示,至今年4月广州楼市未售套数已达122312套,相比一年前上升了23683套,相当于月增2000套的库存。在新黄埔、花都、增城、南沙等区域,一些楼盘更是因巨大供应压力而先后出现降价现象。

新快报记者陈齐

广州楼市库存年增2万多套,约24%

“今年五一冷清了很多,往年做做推广一天能有五六十个电话,售楼部都是来看楼买楼的,可现在一天能接五六个咨询电话就不错了,一个小黄金周下来没卖掉几套房。”近日,在广州某楼盘销售现场,一位老总无奈地向记者表示,广州楼市已经进入近几年来最为低迷的时刻。

今年以来,广州楼市持续低迷,但供应不减反增,去货速度慢,开盘日光的现象已极为少见,“推不动货”成为市场的普遍现象。

阳光家缘数据显示,2013年5月份广州市累计未售套数为98629套,而到今年4月,累计未售套数已经上升至122312套,上升了23683套,约24%。也就是说,一年间,广州市场上累计未售的套数出现了大幅上升,市场消化的套数远远不及市场新增供应的套数。

不仅是在广州,一项研究机构发布的数据显示,从全国各大城市的楼市成交来看,4月份七成重点城市成交量环比下跌。但在信贷持续紧缩、自住型商品房入市等因素影响下,使得刚需购房者观望情绪上升,市场整体需求处于低位,市场短期去化速度明显不足。

4月售出住宅量

仅为新增供应的一半

克而瑞研究中心通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期),对城市风险进行对比分析认为:库存消化周期方面,在一年左右较为平衡,高于18个月市场将呈现供过于求,低于6个月则为供不应求;供求比方面,在0.8-1.2之间较为平衡,高于1.2市场呈现供大于求,低于0.8则为供不应求。

广州楼市显然已经迈入了供大于求的行列。一份来自该机构的分析报告显示,2014年4月,受典型城市商品住宅成交量低迷影响,各城市当月的短期供求比较3月有所上升,其中广州供求比高达1.82,消化周期则为10.28个月,尽管消化周期依然处于平衡状态,但供求比已明显显示市场供大于求,未来消化周期有可能继续上升。

易居房地产研究院副院长丁祖昱认为,消化周期的上升主要原因在于前四个月的销售情况很差,而新增供应量还在增加,从而造成库存量的急剧增加和消化周期的拉长。

数据显示,2014年4月北上广供应同比上升,月内供应均突破100万平方米。根据搜房网统计,4月份广州十一区共派出87张住宅预售证,新增预售住宅10432套,比3月的7745套大增34.69%,再创高峰。与之形成鲜明对比的是,广州当月仅售出5195套住宅,仅相当新预售套数的一半。

大外围“重灾区”

新黄埔

库存增加150%,开发商打价格战

今年萝岗与黄埔合并成为新黄埔,一度引发开发商的一轮“狂欢”。但在多个新盘入市经受“洗礼”后,新黄埔的楼市未如开发商所愿一飞冲天,反而库存急剧增加,不少楼盘降价,成为广州楼市版图中最为“风雨飘摇”的片区。

阳光家缘数据显示,去年5月份,原萝岗区与黄埔区的未售套数相加仅3919套,在今年1月份,该区域的未售套数升至6827套,到今年4月份,合并后的新黄埔区未售套数高达9799套,较去年5月份的未售套数大幅增加了5880套,增幅高达150%。

目前,新黄埔区在售的楼盘有新福港鼎峰、雅居乐富春山居、中海誉城、万科东荟城、岭南雅筑、岭南山畔、万科金色梦想、水韵翔庭、御湖名邸等十余个项目,且基本上是总货量上千套的大盘。今年“五一”期间,号称去化九成的萝岗新盘新福港鼎峰带装修均价19000-21000元/平方米,低于23000元/平方米的“吹风价”,是该盘高成交的一大因素。此外,新福港鼎峰在付款方式还提供了“最低一成首付”优惠,首套房买家三成首付款可在三个月内分三期支付。

中海誉城一直是科学城板块的供应大户。“五一”前该盘推出新一期,据称最低价格12000多元/平方米,部分朝向不太好的北区尾货单价13000-14000元/平方米,低于该盘整体15000元/平方米的均价。该盘近期还将推售33-140平方米带精装1至4房,首付仅10万元起。此外,区域内的某豪宅（豪宅装修效果图）大盘,均价也较去年有所下降。目前新推的组团毛坯均价22000元/平方米,促销优惠后成交较为火爆。