京城置业热点：通州核心区新盘绝迹 大户型滞销
中房网讯(记者 卢泳志)自从2004年八通线开通后，通州板块就一直是CBD白领们购房的优先选择。如今，交通却成为置业者拒绝通州的主要因素，相信绝大多数人都经历或者听说过京通快速路的“堵”和八通线的“挤”，昔日的栖居首选，却令大部分CBD白领望而却步。
楼市发展遭遇瓶颈是整个通州区域的现状。相关数据显示，去年3月到11月开始，通州区域的房价一直处于上涨状况，成交价从1.8万元/平方米持续上涨到2.2万元/平方米。然而，从去年12月开始，通州房价开始维持在2.2万左右未变。今年4月，成交均价为22396元，较去年11月微跌1.2%。
中房网记者走访通州各大售楼处发现，这里失去了往昔的繁华，售楼处里大多数时间只有一两个咨询者。而据销售人员透露，近期来访的顾客大多都只是询问，之后就再也没下文了。尽管价格相对坚挺，但是仍有部分楼盘降价促销，以提升去化率。
核心区无新盘供应 大户型滞销
作为北京“副中心”，早在2010年，通州楼市便迎来了发展的黄金期，房价也在去年达到峰值。不过，由于“利好透支”，通州楼市已经开始出现疲惫，迅猛发展使如今通州核心区已鲜有新盘供应，在楼市整体低迷的情况下，通州房价同样难以维持。
记者走访发现，目前通州核心区在售住宅项目屈指可数，而且大户型房源已经出现滞销。今年截止目前，新华联运河湾的大户型仅出售2套房，天时名苑仅出售4套房。
同样拥有大户型的京杭府，今年截止5月中旬仅售出27套房，目前该项目在售户型为180平方米的三居和240、260平方米的四居，均价为29800元/平方米。北京ONE在售房源也多为127平方米以上的大户型，均价31000元/平方米。
现场销售人员告诉记者，“来看房的人大多以刚需客群为主，很多人一听说只有大户型转身就走。目前通州中低端房源非常少，改善型市场又没有培养起来，所以这种中高端产品很难卖”。
正是因此，今年3月开盘9号楼的富力金禧花园同样是只有三居在售。记者了解到，本次开盘，该项目共推出81套88平方米的两居和162套130平方米的三居，如今两居已全部售罄，在售三居均价为27000元/平方米。
聚集地铁沿线 站点决定价格
相对于传统核心区域，通州地铁沿线在售项目相对较多。记者发现，在八通线终点土桥站附近，有多个项目在售，而待售项目仅有几个保障房项目。
同样主打大户型的华远铭悦世家5月开始推出起价为20000元/平方米的部分房源。据了解，该项目3月15号开盘二期23号楼，主要户型为160平方米四居，开盘均价为23000元/平方米。
该区域另一项目——金隅花石匠17号楼已于2013年10月19日开盘，主力户型为140平方米-200平方米2-3居，均价为24000元/平方米。另外，销售人员还告诉记者，17号楼还有7套下跃层在售，均价为21000元/平方米。
同时在售的还有商住项目金隅自由筑，目前该项目第四期在售，四期房源为7层，在售户型面积为53-104平方米的挑高房源，挑高3.15米-4.2米，均价22000-23000元/平方米。
值得注意的是，5月13日推出C区新品的华业东方玫瑰，开盘价格为23000元/平方米。据现场售楼人员介绍，该项目开盘当天就销售5亿元。不过，记者查看北京市住建委网站该项目楼盘表发现，目前该项目C区楼盘都处于“不可售”状态，就此该项目未给予记者明确答复。
另外，记者还发现，每隔一站地铁，项目销售价格均会有较大落差。紧邻临河里站的华业东方玫瑰在售均价为23000元/平方米，而梨园站附近的K2海棠湾均价为25000元/平方米，目前从40平方米的开间至220平方米的四居均有房源在售。
紧邻九棵树站的K2玉蘭湾和金成府项目，目前在售均价分别为27000元/平方米、26000元/平方米，这两个项目开盘将近一年，主力户型均为二居、三居、四居，目前各户型均有房源在售。
除此之外，在地铁6号线二期沿线，还有合生滨江帝景、运乔嘉园北区博客园在售。京哈高速两侧，则有月亮河七星公馆、京贸国际城、K2清水湾在售。
商业项目齐聚 或成未来主力
住宅项目新盘稀少和商业项目新盘聚集在通州形成了鲜明的对比。记者发现，通州核心区以及地铁沿线均有商业项目在售，而且还有多个项目处于待售状态。
在核心区，住宅项目京杭府和北京ONE都配有商业部分，京杭广场为综合体购物中心，集五星级酒店、“天地互动”式主题商业、希尔顿酒店、平层官邸、写字楼于一身，商业体量为77000平方米，整售价30亿元。北京ONE广场则为写字楼，目前仅余56平方米、215平方米、235平方米三种户型在售，均价29800元/平方米。
另外，在核心区域，还有绿地中央广场、华业新北京中心、长安运河等商业项目待售，开盘时间和销售价格暂无。
在地铁土桥站附近同样聚集了不少商业项目，其中华远好天地(北京铭月)创意写字楼、地铁商铺于5月10日开盘。其中，写字楼主力户型面积56-1100平方米，价格27000-29000元/平方米；商铺主力户型面积40-680平方米。
同样在土桥附近，自由筑•克拉旺角商铺去年12月开盘，商业经营面积40-113平方米，为全业态临街现铺，在售均价为35000元/平方米。
除此之外，最受关注的非万达广场莫属，该项目整体分为40商业、50年写字楼、70年住宅，首次推出B区一层与二层商铺和B座与C座写字楼，首期产品已于开盘当日售罄。
据工作人员介绍，该项目拥有6.17万平方米的商业街，包括3.81万平方米的商业步行街、2.1万平方米的住宅底商以及0.26万平方米的酒楼。另外，还有16.74万平方米的写字楼，分为14.92万平方米的甲级写字楼和1.82万平方米的普通写字楼。
交通利好逐步消失 内部规划不足
作为北京周边区县离市区最近的地区，通州成为北京市“两轴－两带－多中心”新城市规划的重要卫星城镇之一。另外，通州还拥有数条与北京连为一体的道路，京通快速、朝阳路、朝阳北路以及即将通车的两广路东延线等道路让通州与北京市区紧密相连。京沈、京津塘、京哈3条高速公路穿过，更使有车一族出行非常方便。
如今，曾让通州人引以为豪并且吸引了大量CBD白领置业于此的交通优势，却因为客流量大、公共交通运力不足、道路拥堵等因素慢慢退却。借用“通州人”的一句话，“通州的交通发展了，进城的路却堵上了”。
住在通州的有车族进城有3条路可走：京通快速路、朝阳路和朝阳北路。不过，记者发现在早晚高峰期间，京通快速路都会出现不同程度的堵车，很多时候半个小时却走不了一站路。尤其在四惠交通枢纽地段，拥堵现象更为严重。
堵车的情形同样出现在朝阳路和朝阳北路，这两条路上公交车相对较少，私家车和出租车相对多些。从早晨7时左右开始，在城里上班的“通州人”便排着队往城里开车。
因此，不少人选择乘坐地铁，据记者估算，从土桥站乘坐地铁大概需要半个小时便可到达四惠站。但是，八通线并没有缓解交通拥堵，反而成为北京最拥挤的地铁线之一，其拥挤程度一度让人“叹为观止”。
除了进城难，不少通州市民反映通州城区交通相对落后。记者发现，由于东西连接北京城区，朝阳北路、朝阳路、新华大街、玉带河大街、运河大街都高标准建设并不断延长拓宽。
而纵向的连接线却是另一番景象，记者查询得知，通州城区南北向的新华南北路、通惠河路、滨河路、芙蓉路无论从宽度、配套设施和通行能力都不能和横向主干线相比，而且绝大部分都是断头路。
生活配套逐步完善 规模、档次仍有欠缺
受益于房地产市场的崛起，近年来通州城区得到迅猛发展，由于通州区主力人口的年轻化以及需求的多样化，通州区近几年来大力发展商业和配套。
目前通州已拥有万意百货、苏荷时代商业中心、贵友大厦、大中电器、苏宁电器、新华大街商业区以及家乐福、世纪华联等大型超市满足人们的购物需求商场。
在餐饮方面，有肯德基、好伦哥、金凤成祥、美国加州牛肉面、青年餐厅、金九鹏大酒店、大鸭梨饭店、郭林家常菜、太熟悉饭店等。不过，随着人口的聚集，该区域的必要生活配套依然数量有限，餐馆、会所、娱乐场所等也档次较低、规模偏小。
另外，通州非常重视教育资源，除了现有的双鹿幼儿园、永顺镇中心小学、潞河小学、北苑小学、北苑中学、潞河中学、通县二中等教育资源。另外，还将继续落实名校办分校工程，完成北京二中、育才中学、史家胡同小学通州分校建设。
在医疗方面，核心区除了拥有北京胸科医院、北京胸部肿瘤结核病医院两家三甲医院，另外还有潞河医院、通州区中医医院、通州区妇幼保健院、解放军263医院、燕达医院等。
除此之外，通州还拥有运河文化广场、运河奥体中心、西海子公园，为人们提供了运动、健身休闲场所。
住宅地块断供 市场前景不明
事实上，早在几年前，通州区纯住宅用地就已经寥寥无几，通州核心区域市政建设和土地规划将以产业、金融、商业能多功能形象工程为主，对于纯住宅项目，今后将不再审批。
据悉，5月6日，天恒、绿地、K2、复地、大连一方五家房企角逐通州地块。最终复地分别以10.7亿元和17.85亿元拿下运河核心区YX-02地块和IX-06地块，不过两宗土地都是多功能用地，没有住宅用地。
目前，通州区住宅市场的情况是“价格上涨乏力，成交量萎缩”。作为北京楼市的风向标，通州楼市更为敏感。相关数据显示，通州区前4个月的成交均价为24000元/平方米，而进入5月，成交均价已回落至21500元/平方米。
据记者观察，从5月开始，自住型商品房将迎来集中供量，这对市场中低端客户群的分流、纯商品住宅项目销售难度的增加影响明显。如今，市场预期正在持续下降，即使大量房企增加供给、降价跑量，恐怕也难以扭转购房者日益浓烈的观望情绪。
因此，业内专家预测，5月商品住宅库存量还将继续保持上升势头，而房企近两年大举拿地、激进扩张所致的负债率走高，难以背负高库存造成的资金沉淀，未来楼盘打折促销现象将会增多，整体市场价格也存在进一步下探的可能。
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