想租平价铺找政府竞拍
最近记者在采访时发现，原来除了在私人商铺市场租铺外，还可以试一下找政府租铺。4月15日，广州市国土房管局海珠区分局下属广州市海珠区房屋安全和物业一、二所委托广东国际拍卖有限公司，对海珠区直管房非住宅承租权标的进行第六次公开拍卖。记者从拍卖公司了解到，20个商铺标的承租权拍卖，原来才有二三十人到场竞拍，不少标的是以底价拍出，即使一些较热门的铺位，也只是比底价高一点成交。据中原地产商铺部高级业务总监罗思源透露，从政府拍卖商铺标的的承租权定价来看，价格普遍比市场价低100元/m2，如革新路周边的铺位，直管商铺月租金竞拍价为30元/m2，市场价在80元/m2，租金差价为50元/m2；租金差价最大的是滨江路东沙街99号首层商铺，租金单价约为72元/m2，而周边商铺租金价已到250~300元/m2，差距近200元/m2。
政府定租金也的确笋，海珠区2010年也曾经拍卖过一批直管商铺的承租权，这批商铺以大面积商铺为主，月租金单价从8.4~60元/m2不等，相当于同期私人租金的零头而已。2010年，同福西路252号商铺150平方米，租金单价起拍价为31.5元/m2，今年4月，路对面的同福西路253号商铺，76平方米多，租金单价起拍价为90元/m2，租金涨幅达200%。海珠区2010年拍卖的这批直管非住宅物业是5年承租权，明年就又可能重新竞逐。各位想租平铺，不妨留意一下政府网站的公告啊。
文/图/表:记者李凤荷
现场踩盘：商铺位置不错
记者在广州市国土房管局网站查到海珠区直管商铺的租金拍卖公告，拍卖公告时期分别为2014年4月和2010年12月。从拍卖公告的表述来看，海珠区直管商铺的拍卖已达第六次，此前相信已有更多的商铺承租权被拍卖。从地点来看，这些直管非住宅物业分布在海珠区各个角落，西至同福西，东至沥滘，海珠区有名的一二级路，如同福东路、同福西路、南华东路、工业大道、宝岗路、革新路、滨江中路等，都有“公家”铺位可以租。
从铺位面积看，的确“丰俭由人”。2010年拍卖承租权的那一批商铺，大部分铺位面积都集中在100~300平方米之间，面积最小的要数南华东路591号，面积才6.58平方米，当时的参考价为52元/m2/月；面积最大的铺位为天庆里1号西部分商铺，面积达2474.86平方米，起拍参考租金单价非常笋，只需7.5元/m2/月，这个大面积铺位的承租权一拍就10年。今年4月拍卖的海珠区直管商铺承租权，面积较符合小商户的需要，大部分铺位面积在20~100平方米之间，超出100平方米的只有五六个，租金水平都在100元/m2以内。
记者日前到同福西路查看了两个铺位。一个是同福西路139号地下和二楼，面积约为102平方米，另一个是同福西路253号地下全部，面积约为76平方米。同福西路139号铺位以及附近几个铺位都拉上闸，暂时没有经营。从商铺外面装饰来看，政府对骑楼街商铺都进行了统一的包装。该铺位距离工业大道非常近，基本上可算是同福西与工业大道的“头位”铺，不过由于附近正在进行洲头咀隧道连接内环路的工程以及地铁8号线北沿线的施工，车流大客流不大。同福西路253号也跟139号类似，周边一排铺位也是空置拉闸，有可能同属于直管商铺。从附近已拉闸的空置铺位的门口装饰来看，之前曾经从事酒类生意。同福西路253号的位置比139号要好一些，周边都是居民区，远离施工区，且走几步路就是万科华庭。
拍卖行人士：直管商铺不得分租转租
海珠区最新一批直管商铺已在4月15日进行拍卖，记者日前致电负责拍卖的公司了解详情。据拍卖行人士透露，这次拍卖的直管商铺租约为3年~5年，每个铺位都不一样。他承认，虽然铺位租金定得较低，但是现场竞拍气氛不算热烈，20个铺位只来了二三十个竞拍者，部分铺位是以底价成交，即使是多人竞拍的铺位，成交的租金也只是比起拍租金高一点。
一些公家铺位可能存在日久失修、租客需要投入大量资金修缮，类似外国一英镑拍卖古老大宅，不过拍卖行人士告诉记者，如果是长期空置的直管商铺，有可能需要投入大笔资金维护，但是政府拿出来拍卖的直管商铺，大部分都是之前有租约在身的，由于有上手租客经营过，商铺现状不至于太差。
这位拍卖行人士提醒，虽然政府拿出来竞拍的直管商铺租金定价较低，但在租约上订明——租客不得分租和转租。这位人士还透露，直管商铺由直管专员定期巡视，想租平铺再转租恐怕挺难。
商铺人士：直管商铺价格透明
经租代管“水很深”
中原地产罗思源说，直管商铺产权属于国家所有，这部分铺位的承租权以公开拍卖的形式出租，价格公开透明。可能权属为国家的缘故，在租金定价上较低，只位于市场下限，部分只相当于市场租金的两三折。
据不愿意透露名字的商铺专家透露，市场上还有一种非私人业主出租的商铺，与直管商铺类似，但权属为私人所有，这类型是经租代管的商铺。经租代管商铺大部分是建于解放前，在文革后陆续发还给私人业主，不过有部分商铺发还手续不完整或者始终找不到私人业主，唯有一直由街道或其他有关部门经租代管。这部分商铺基本上都不经拍卖程序出租，通常是由政府或街道统一出租给一个“大包租”，再由“大包租”分租出去。这类租赁协议的“一手”租金非常低，且“大包租”在租约上注明“租客享有分租、转租权”。这位人士之前曾代理过上下九、北京路由“大包租”出租的铺位，有幸得见“大包租”与有关部门签订的原始租金，“大包租”出租给小租客是用市场价，步行街铺位的租金动辄1000~3000元/m2，而“大包租”与有关部门签下的租约价格之低难以形容。
这位人士看了海珠区直管商铺的租金后表示，政府制定市场租价五折以下的租金，可能是想用低租来确保满租率，不想租客常换。他认为，虽然拍卖承租权的协议上订明禁止租客分租或转租，但市场上仍有空子可钻，竞拍铺位的人士与真正经营的人士订立联营协议，大家共同经营铺位，即使不分租或者转租，平价拍得铺位的人士仍可赚取租金的差价。
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