中信里昂：楼市分化料加剧

近期，包括野村、瑞信、瑞银、摩根士丹利等在内的外资大行开始看空中国房地产市场，引发市场热 议。中信里昂证券亚洲地区房地产行业研究部主管王艳日前在接受中国证券报记者专访时指出，中信里昂目前并未全面看空中国房地产行业，预计今年国内楼市分化 格局将日益明显，这种分化不仅将表现在一线与二三线城市之间，也表现在大型与中小型开发商之间。

中国证券报：近期多家外资大行加入看空房地产阵营，中信里昂证券对今年国内房地产市场有何预期？会否迎来拐点？

王 艳：我认为今年不能全面看空中国楼市，房地产市场更多地呈现全面分化格局，北京（楼盘）等一线城市今年房价仍难出现大幅波动，这些城市的大部分地区都没有 大的价格压力，只是有一些供应比较大的郊区“不打折不行了”。房地产开发商今年的战略是加速收回现金，哪里收得回来就到哪里收，所以会在部分大城市郊区楼 盘进行优惠。

今年国内楼市会迎来拐点，但这拐点绝不仅仅是“价格拐点”这么简单。要知 道以前中国房地产市场总能不时获得地方政府的支持，导致一些地区发展过热，部分开发缺少需求，再这样大规模无序开发下去后果不堪设想，今年的拐点实际上就 是这种情况出现逆转。三线城市的房产销售将愈发困难，随之而来的肯定将是土地出让面临需求下降。预计从现在到2020年，中国房地产规模会下降36%，其 中大部分下降将出现在三线城市，三线城市的房地产规模会下降60%。

中国证券报：所谓的分化是在大型房地产企业和中小型房地产企业之间更明显还是会在一线城市和二三线城市之间？

王 艳：两者都会比较明显。大型房地产开发商在今年其实还会维持一定增长，只是增长可能没有过去那么快，因为受到很多中小型开发商的挤压，加上资金回笼压力， 导致大型房企采取越来越多的降价行为，其毛利、纯利都会受影响，所以我认为大型开发商今年盈利不会出现高增长。而如果连大开发商都没有较高盈利的话，中小 开发商想盈利就更加困难，甚至会出现亏损。一年后部分中小开发商或退出房地产市场，大开发商反而可能会更加稳定。

中国证券报：面对房价出现的下行趋势，政府会不会采取一些救市措施？

王艳：会。但以前政府的各项救市措施其最终结果是助推房价上涨，而此次政府只是希望整体楼市跌幅不要过大，这是完全不一样的。

中国证券报：预计会采取哪些具体措施？北京今年将陆续推出自住型商品房等政策性住房，对房地产市场有何影响？

王 艳：我认为今年对购房者的救市措施更多是在金融层面，例如降低利率、扩大公积金按揭额度等。限购令全面放开肯定不行，因为很多城市其实需求很大，例如北京 一旦放开就会导致大量投资者入市，后果难以想象，但我认为会放开个别城市。房产税今年不会全面扩容，因为楼市已经出现下行趋势，如果此时加税会进一步打击 该行业，地方政府对楼市的支持态度是不言而喻的，所以全面征税的可能性不大。

自住型商品房等政策性住房，对整个房地产市场的影响不会太大。应该看到，地方政府的主要财政来源仍是土地出让，如果土地出让需求下滑，地方政府赚不到钱也就花不了钱，后续政策性住房供应可能会出现问题。

中国证券报：“京津冀一体化”规划出台会对这些地区房地产市场产生哪些影响？

    王 艳：影响一定会有，因为北京的容量不可能过大，很多大的城市都会吸纳一些卫星城市。北京的卫星城市会是天津（楼盘）和河北的部分地区。一些城市突然被传将 要成为北京的各种“副中心”，导致房价大涨。究其原因，实际是投资者认为政府为把它们打造成副中心，会进行大量投入。但这种投资肯定是充满风险的，副中心 的基建不是很快能建成的，且数年后的房地产政策有何变化，会不会有房产税、房屋租赁市场好坏都是难以预料的。

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