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泰禾集团激进拿地遭遇楼市放缓

https://www.biud.com.cn 2014年05月19日07:51 家居装修知识网  

去年斥资195.3亿在全国拿地,今年以来仅在北京市场已投入101.3亿拿地

分析称,一旦房价上涨趋缓或下跌,将导致资金回笼放缓,引发资金链紧张

部分地区楼价下降、个别房企资金链断裂……近期,各类有关房地产的负面事件,几何式爆发出来。5月15日,融创将收购绿城中国不超过30%股权一事,被双方公告证实。对绿城“易主”的原因,业界一度猜测为绿城资金链紧张所致。交易公布后的次日,融创股价大跌6.54%。有投行表示,此次交易或使融创负债急升40个百分点。

房地产是支柱性产业。而在资本市场上,房地产企业,同样堪比中流砥柱。据不完全统计,目前,在A股和港股上市的国内房企,数量已经超过了100家。如万科、恒大、保利等房企龙头,均早已是资本市场上的大鳄。集中在三四月份发布的年报里,上市房企对他们耕耘于斯的行业前景,进行了预测。少数几家哀叹“黄金期已过”之外,其他上市房企,给出了“谨慎乐观”、“中长期向好”,甚至“一片繁荣”等判断。

截至4月底,已发布一季报的60多家上市房企中,六成出现了业绩下滑。令外界紧张的还有,上市房企的财务状况,日趋紧张。有报告指出,今年一季度,上市房企的有息负债率,创出了33.7%的历史新高。

基于此,我们选取了泰禾、首开、碧桂园、首创等房地产个股,探究他们的财务状况。

2013年,福建房企泰禾集团因在京、沪等地高价拿地,频频上演地王戏码而备受地产行业关注。数据显示,截至去年年末,该公司共斥资195.3亿元。与此同时,泰禾的业绩也实现暴涨。年报显示,公司在2013年的营收和净利均同比涨超100%。

激进扩张的背后,是公司的债务高企和资金链隐忧。年报显示,截至2013年末,公司资产负债率高达85.74%;此外,截至今年5月,公司对外担保融资额度达到272.59亿,是去年末净资产的5倍之多。 进入2014年以来,楼市正经历销售放缓。国家统计局公布的前4月房产开发情况显示,全国房地产开发投资2.23万亿元,同比增长16.4%,增速较2013年同期回落4.7个百分点,创近一年来新低。

疯狂拿地 业绩暴涨

4月8日,上市房企泰禾集团公布2013年年报。数据显示,泰禾集团去年实现营业收入61.28亿元,同比增长133.4%;归属于上市公司股东的净利润为7.28亿元,同比增长126.66%;实现销售合同金额124.44亿,同比增长近100%。

营收、净利和销售额纷纷暴涨的背后,是该公司去年在北京、上海等地实施的“抢地政策”。去年1月,泰禾斥资18.5亿元夺得北京朝阳区孙河地王,掀起了公司在京城疯狂拿地的序幕。该笔交易楼面价达到2.84万元/平米,在上半年全国住宅用地成交楼面地价排名中位居前列。

去年4月,泰禾19.3亿竞得北京通州台湖镇地块,溢价率高达112%;同年5月下旬,又以11.25亿元拿下台湖镇另一宗地块,成交楼面地价高达1.9万元/平方米。

与此同时,公司在上海和福建也不断拿地。截至2013年末,泰禾共斩获全国12幅地块,总占地约1488.75亩、总建筑面积超238万平方米,拿地总金额合计195.3亿元。其中福建区域耗资100.72亿元、北京63.35亿元、上海31.23亿元。

其实,泰禾往年的业绩并不起眼。数据显示,2010年泰禾的营收规模为27.12亿元,2011年为26.41亿元,2012年的营收则下滑到26.02亿元,当年净利润为3.44亿元。有行业内人士戏称,“泰禾2012年的营收连支付2013年拿地利息都不够。”

也有业内人士对泰禾的疯狂扩张提出质疑,认为该公司属于典型的激进派,其去年在京沪等地拿地动作均很大,而且价格相对较高。

“我们不是在傻拼,是对市场准确判断后,才坚定去拿地。”面对拿地激进的质疑,5月4日,泰禾集团董事长黄其森接受媒体采访时表示,公司拿地计划是有前瞻性的,“去年年初大家都还没有反应过来呢,泰禾已拿了好几块地。”

负债上升 继续扩张

泰禾财务上的负担和隐忧从去年下半年开始显现。去年三季报显示,截至2013年三季末,泰禾的净资产为30.4亿元,净利润5.21亿元,一年内到期的非流动负债达到19.33亿元,短期借款为50.7亿元、应付其他款项为24.70亿元,长期借款为86.14亿元,负债率达到81.9%。

从此前刚发布的2013年年报来看,尽管去年业绩猛增,公司的现金流状况并未得到改观。2013年,公司经营活动产生的现金流量净额为-114.41亿元,而2012年底这一数字为-8.02亿元;另外,泰禾集团经营活动现金流出205.55亿,同比暴增250.91%。

截至2013年年底,泰禾集团的总资产为356.95亿元,总负债为306.05亿元,资产负债率从2012年底的82.59%上升至85.74%。

在泰禾的经营逻辑中,对于房企而言,高杠杆、高负债等并不是可怕的词汇,只要周转够快,一切就都不是问题。公司董事长黄其森曾表示,泰禾90%的项目都要走高周转的模式,即保证投建的地产项目在7-8个月内开盘,通过迅速收拢资金来缓解相应的资金压力。

资产负债率的上升和流动现金的压力并未让公司放慢扩张的步伐,进入2014年的泰禾继续“大刀阔斧”式前进。

上月10日,泰禾通过竞拍,拿下北京大兴区黄村镇两宗地块,总价高达51.7亿元。此前2月20日,公司以49.6亿元竞得北京市丰台区卢沟桥地块。单在北京土地市场,泰禾今年已投下101.3亿元。

泰禾的年报中显示,公司2014年的销售目标为250亿元,而2013年的销售合同金额为124.44亿。这意味着,在楼市增长放缓,众多大型房企调低销售增速的背景下,2014年泰禾集团意欲实现超过100%的增长。

对外担保为净资产5倍

为满足资金需求,公司不断从银行、股权基金、信托等机构以抵押地块、对外担保的方式进行融资。5月9日,泰禾对外发布公告称,将为旗下福州泰屿、南京吉庆、泰禾嘉信等7家公司提供连带责任担保,担保金额共计96.82亿元。根据公告,截至目前,泰禾集团实际对外担保总额为272.59亿元,占公司去年年末经审计后净资产的535.51%,对外担保额度已达到公司净资产的5倍之多。

“应该说泰禾的债务风险还是很大。一般来说,对外担保额度和净资产的比例上限是50%,但该公司已经大大超过。此外公司资产负债率达到80%,其流动现金状况也令人堪忧。”一位券商人士对新京报记者表示,如果缺乏资金来源,单靠杠杆率较高的融资方式,一旦公司投资的项目出现问题,公司的抗风险能力差的弱点会被突出,届时可能给资金链带来很大问题。

某地产行业研究员则认为,泰禾疯狂扩张需要依仗着高周转的模式,即投建的项目快速卖盘,迅速从市场回笼资金。但从近两个月地产行业走势来看,成交量放缓,楼市暴利时代可能正在逐步远去。在未来楼市走势并不明确的情况下,泰禾逆市高成本融资拿地,风险有上升趋势。

“未来一旦楼市发生变动,房价上涨速度趋缓或下跌,都可能致使泰禾销售预期出现问题,而高周转模式遇到挑战,势必也会给泰禾的资金链造成极大困局。该公司如此激进扩张,就像是一次豪赌。”该研究员表示。

4月21日,黄其森在接受媒体采访时表示,“泰禾的负债并不可怕,只要企业获得的土地优质,项目运作能力良好,就没有问题。”黄其森表示,在运用好金融工具的同时,泰禾一直十分注重风险把控,公司的资金一直安全可控。今年公司会更加灵活地运用金融工具,相信未来公司负债方面会有一定程度的改观。

 

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