光耀东方李贵斌：逆势扩张的商业模式
文/吴辰明
近日，媒体有关“光耀地产资金链紧绷”事件的一系列报道，将原本低调做事的光耀东方集团一下子高调地推到了台前。这也使得光耀东方集团掌门人李贵斌聚焦在了镁光灯下。带着神秘与好奇，我们走进这位豪爽的山东汉子。
光耀东方与光耀地产无关/
吴辰明：李贵斌董事长您好，发酵于上周的“光耀地产资金链紧绷”事件，牵扯到27亿金融机构借款，现在在地产界爆发了“光耀”危机。很多人甚至认为是光耀东方集团出现了问题？请问光耀地产和光耀东方集团之间有什么联系？两家有没有业务上的往来？
李贵斌：这段时间，关注、关心光耀东方集团的朋友给我打了好多电话，询问我光耀地产和光耀东方有没有关联。光耀地产是广东惠州的房地产开发企业，光耀东方集团是山东聊城的商业地产企业，两家公司没有任何的关联，业务上也没有什么往来，光耀地产和光耀东方两字之差，没有任何的关联关系。
吴辰明：今年以来楼市成交持续走低，开发商无法将库存顺利转化为现金流，普遍感觉“压力山大”，光耀东方有没有面临相同的问题？
李贵斌：我介绍一下光耀东方集团的现金流情况：光耀东方集团目前在北京拥有商业不动产物业，其中还有20多万平方米没有抵押贷款，这些物业都在四环以内，比较优质，可想如需要融资，应该是一件简单的事情。河北省的石家庄、邯郸两个物业没有分文的抵押贷款。天津滨海新区CBD核心区的5个项目共计55万平方米，其中三个项目基本竣工，另外两个项目将于今年年底竣工。这些项目目前的负债只有4.4亿元。所以光耀东方集团的现金流状况良好，发展是健康的。这与我们始终贯彻稳健发展的经营策略是分不开的，近几年以来，负债率始终控制在30%以内。
至于个別地产企业出现的资金问题，我认为应该从两个层面客观地看待。一是当前中国的多数城市楼市销售低迷，而开发商拿项目又比较激进，致使其出现了现金流的问题。随着中国城镇化的进程，房地产未来需求的空间还是比较大的，某些城市的供应量过大，应该是阶段性的。二是这些企业如果积极采取措施，迅速出售一些优质项目，危机也有可能是暂时的。同时，我也希望社会各界给予这些企业更多的理解和支持，使他们渡过难关。
吴辰明：光耀地产事件有没有对光耀东方产生影响？您认为光耀地产事件对中国的房地产行业意味着什么？
李贵斌：据我了解，好多朋友把光耀地产和光耀东方集团混为一体。其实，光耀地产和光耀东方集团两字之差，在股权上、业务上没有任何关联。当前，中国仍在推进市场经济改革，在企业的发展过程中出现资金危机并不稀奇。就房地产行业而言，练好内功、量力而行、稳健经营才是王道。
光耀东方集团目前业务/
吴辰明：目前光耀东方集团的业务开展情况如何？
李贵斌：我经常思考一个问题，自己赚多少钱算多，企业做多大算大。光耀东方集团发展到现在，其实力量是十分有限的。先做人，再做事，靠做人做事赚钱，只有这样心里才踏实，才能带出一支好的队伍。把干事业当成一种快乐，把工作当成一种兴趣。坚持“专业立足，和者达道”的经营理念。所谓专业立足，就是要培养专业队伍，注重质量。所谓和者达道，就是要实现社会、业主、商户及合作伙伴的共赢。我们始终坚守住了自己的商业模型，即“以商业地产开发为基础，以价值被低估的商业物业并购为重点，以商业经营管理为主线”，形成了商业地产“三位一体”的独特模式。团队的专业化程度越来越高，工作热情越来越大，市场竞争力逐年增强。
吴辰明：我们了解到光耀东方集团在过去两年间发展迅速，并购了上海豫城时尚和中关村购物广场两个大型项目，目前这两个项目进展如何？
李贵斌：上海豫城时尚项目现在已经更名为上海城隍庙广场，该项目位于上海最负盛名的外滩城隍庙商圈，年游客达8000万人次。建筑面积4万平方米，与上海老城隍庙明清建筑风格浑然天成。主要经营黄金珠宝、艺术品、工艺品、特色餐饮美食等。建设的梦幻上海滩剧场，再现上世纪二三十年代老上海场景，诉求是打造成上海国际性文化旅游新地标。目前各项工作正在有序推进，今年年底，招商运营调整到位，全面开业。在这里要感谢上海市黄浦区委区政府和有关部门给予的大力支持。
中关村购物广场现在已经更名为中关村时代广场。项目总建筑规模30万平方米，其中有产权证面积20万平方米。这一项目位置特殊，规模又比较大，集团公司极为重视，就是要打造成为全球顶级城市公园、购物体验广场。围绕“生态、文化、科技”三方面做文章，提高项目品质，突出解决交通问题、景观问题、功能店问题。中关村时代广场是给中关村区域配套的，是给北京市西部区域配套的，更是给中国硅谷和中国教育资源最密集的区域配套的。这次的定位规划把地下交通、空中交通、地面交通、立体交通进行了全面的梳理整合，停车场地、交通环境肯定会得到较大改善。把声、光、电、水、树林等元素有机组合，打造成为城市绿洲；按照这一区域“月光”族较多的特点，夜晚灯光灿烂，越夜越美丽；建筑采用透明玻璃及金属质感较强的材料，进行拆改围合，彰显激情活力。功能店：建设LED大屏幕，要成为全球最大的高科技产品发布推广平台；建设科技体验馆，使之成为青少年学科学、用科学的朝圣之地；建设中华文化大讲堂、24小时书店，打造成为名家和青少年的聚集地；建设中国好莱坞影城，要成为演艺明星和百姓互动的乐园。海淀区委区政府和中关村西区管委会对这一项目很重视，很支持，各项方案正在论证，推进速度正在加快，计划2015年底前改造装修以及招商正式完成，全面开业。我们没有单纯地把这一项目看成是一个商业项目，这里面包含了更多的关怀和期待，所以我们完全有能力、有信心把这一项目做好。
吴辰明：我们也看到一些报道，称中关村购物中心“卖身”光耀东方集团一年来，调整方案迟迟未定，导致商场目前出现大面积空铺，经营几乎停滞。这是什么原因导致的？
李贵斌：各个企业都会有自己的战略性选项，“卖身”之词未免太牵强，可能是为了吸引人们眼球吧，不好。中关村时代广场如果是新建的话正常需要三年时间，这次的定位规划到全面开业用一年半的时间比较正常，谢谢媒体的关心。
吴辰明：目前世纪天乐处于动物园批发市场外迁的风口漩涡中，世纪天乐的商业经营、效益有没有受到“动批”外迁的影响？光耀东方有没有后悔在动批外迁消息公布前从华平基金手中收购世纪天乐？
李贵斌：光耀东方集团拥有的世纪天乐国际服装批发市场，近几年来销售额一直占动批市场销售额的60%以上。目前动物园批发市场外迁议论较多，但是，议论越多关注度越高、人气越旺，商业上讲“人气决定财气”，世纪天乐目前的经营比较正常。与华平基金的交易公平公正，根本不存在后悔不后悔的问题。
吴辰明：光耀东方拿下了占有“动批”市场份额60%左右的世纪天乐，尽管“动批”外迁尚未有明确的时间表，目前光耀东方对于世纪天乐的升级有没有清晰的方向？
李贵斌：北京市西城区多次指出动物园批发市场要升级，要打造成国际时尚服装之都。围绕以上指示精神，我们已着手推动了以下三项工作：一、目前世纪天乐的改造装修装饰和专业化管理、优质化服务方案广泛征求了商户意见，已经敲定，正在实施过程中；二、世纪天乐的发展目标是要成为电子购物体验店；三，建设服装设计师创意设计长廊，常设服装设计大赛、模特大赛、时尚达人大赛，通过有效媒体向全球推广，实现中国制造向中国创造的转变，增强流行时尚服装品牌的国际竞争力。
吴辰明：近年来，零售业受电商、网购冲击巨大。请问光耀东方今年收购的几个商业零售项目有没有受到电商的影响？针对旗下目前的零售、批发等业务，光耀东方有没有开展电商的计划？
李贵斌：电子商务和实体店的融合是商业经营模式的一场革命，由于大家都看到了这一点，可以说中国的电商前赴后继，成功的少倒下的多，我们公司的零售店还想再看一看，等一等，条件成熟时再推动此项工作。
不过北京世纪天乐国际服装批发市场、北京世纪天乐美博汇、北京世纪天乐电子购物体验广场，条件基本成熟。因为电子商务其核心就是便捷，商品选择空间大、余地大、时尚度高、价格便宜，是个新鲜事物，恰恰世纪天乐服装批发市场迎合了这一契机，我们拥有几千名批发商户，他们有物流、仓储、货品等得天独厚的基础。衣食住行，而“衣”又是一个大行业,所以2013年我们成功注册了动批网，搭建O2O平台，2014年7月底前，正式上线，投入运营。
美国的前十大电子商务公司、欧洲的前十大电子商务公司均是实体企业在运营，世纪天乐几千名服装批发商户就是动批网的基础，我们将会推动集中仓储、集中配送，把仓储搬到郊区，减轻城市压力，这样一来，操作便捷，会降低批发商户的运营成本。技术已经成熟，如商品库存、花色情况、规格情况、销售情况等一目了然，动批网的技术完全有把握支撑。动批网线下的体验店环境品质建设越来越好，线上的支付交易将会更便捷。公司向商户承诺、向商户担保：广告费、排名费、扣点费、资金转账手续费，两年以内公司分文不取，为世纪天乐批发商户服务是公司的责任和义务。因为光耀东方集团拥有世纪天乐100%的产权和股权，商户的经营能有更好地提升，公司自然会获取更好的收益。同时，公司向顾客承诺、向顾客担保：给顾客造成的损失，公司无条件赔偿，进一步提升世纪天乐“天天时尚、物美价廉，城市达人的淘宝乐园”的品牌形象。
吴辰明：2014年，中国房地产市场形势比较严峻，在这种形势下，光耀东方集团有何应对举措？在业务布局上，有哪些新计划？
李贵斌：我们公司今年年初计划工作会议上提出的工作目标，就目前来看，还不需要有什么改变。突出要做的有四项工作：一是对成熟的商业项目进行目标计划管理，定岗、定编、定员、定责，以此分流人员，提高效率，增加效益；二是近期并购的商业项目重新定位规划，价值再造，今年实现全面开业 （不包括中关村时代广场）；三是2014年7月底前，动批网正式上线；四是在北京或上海并购四个商业物业。当前形势下，光耀东方集团的商业模式比较独特，选择项目的余地较大，业务发展还是比较乐观的。
中国房地产业现状思考与建议/
吴辰明：今年一季度，上海易居房地产研究院监测的35个重点城市新建商品住宅库存总量为2.49亿平方米，同比增长19.5%，库存创下了历史新高。具有风向标意义的京沪楼市成交在近期双双坠入冰点。野村证券、高盛高华等外资投行也认为中国房地产业在2014年将迎来拐点，您怎么看待当前中国房地产业的格局？是否存在危机？
李贵斌：2010年，腾讯采访我时，我就强调中国的房地产业城市在分化、区域在分化、项目在分化、公司在分化，目前中国的房地产市场疲软，已是不争的事实。但是，据此判断中国房地产业出现危机也是不科学的。
吴辰明：光耀地产事件给中国地产业带来了哪些警示？
李贵斌：世界上万事万物都是相通的，盲目是投资的魔鬼，理性、稳健才是王道。当前形势下，适当控制扩张节奏还是有益的。市场经济是竞争经济，也是淘汰经济，“强者愈强，弱者愈弱”，这也是自然界发展的基本规律。
吴辰明：据媒体报道，有开发商陷入危机源于高额的民间借贷，造成公司财务成本过高，为什么民间借贷成本这么高，中国的房地产企业还敢触碰？背后是什么原因？
李贵斌：高利贷市场的存在是基于中国社会正在转型、经济结构正在调整，处于经济下行这一历史时期。企业融资要量力而行，科学配置才有可能避免融资风险。
吴辰明：您如何看待目前中小企业融资难、融资成本高的问题？有什么好的解决建议？
李贵斌：这一问题我思考的比较多，因为我曾经有过25年的金融从业经历。中国的金融体制改革利率市场化，我是赞成的，但是存贷款利率最好是设置上限，如存款利率最高上限年5%，贷款利率年7%，包括社会融资。这并不意味着金融体制改革的倒退，而是更能为中国的金融体制改革留下足够的时间，对支持中小企业、实体经济和中国股市都是有益的。近几年，金融行业的效益普遍较好，对一些高耗能亏损严重资不抵债的隐性企业，进行有计划地、引导性地“关停并转”或者破产，这将会给中国金融和经济带来较小的冲击。
吴辰明：您对2014及今后两年的中国房地产业是如何看待的？
李贵斌：目前中国的房地产业以下特征比较突出：一是地价和房价过高；二是很大一部分城市供大于求，市场没有这么大胃口一时消化不掉；三是市场观望情绪较浓，出现一定疲软。建议政府针对不同城市出台有效的调控政策，防止房地产业的大起大落；各地政府要按照当地城市的现有人口和发展预测，适度供应土地。房地产业的疲软是阶段性的，中国城镇化进程决定了中国房地产业的发展前景。
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