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刘晓光：绿城退出是个案房价信号被政策扭曲

https://www.biud.com.cn 2014年05月19日20:51 家居装修知识网

5月15日，融创收购绿城引起各界极大的关注，在楼市目前整体环境相对微妙的背景下，大型房企的变动，为当前的楼市增加了几分不安的情绪。地产行业面临大的变局？房价掉头的趋势已经成型？5月16日，搜房网独家专访首创置业董事长刘晓光，解读目前楼市的现状与房企的应对之策。

刘晓光认为，当前楼市出现了较明显的调整趋势，但全行业的整体方向仍是稳步上升，房企要正视暴利时代“银行学坏了”的现实，实现区域策略、产品策略和思维模式的转型，

未来行业的竞争重点将从规模和营销竞争，转向综合运营思维与运营实力之争。

刘晓光

清华大学、北京工商大学和中国社会科学院客座教授、硕士生导师。北京首创集团总经理、董事长，新资本国际投资公司董事局主席，连续获得中国住交会2002年度、2003年度中国地产十大风云人物大奖；并被评为2003年度建设部中国房地产十佳产业推动人物。

绿城退出与管理者个性和取向有关

搜房志：这两天大家最关注的事情莫过于融创收购绿城了，您对绿城计划退出地产业务的事情怎么看？是个案还是因为整体楼市的环境影响？

刘晓光：绿城退出的问题我觉得是个案因素，跟企业管理者个人的特点和取向有关，绿城在业内一直是一个很有个性特征的公司，这次的选择，与楼市当前的风向变化关系不大。

目前房价出现了一些变化，市场出现了观望情绪，但我个人判断，变化的幅度不大，整体还是平稳的，不至于影响到行业领先企业的生存问题，全行业有三万多家企业，几家房企的个案不具代表性。

搜房志：房价波动的现象在很多城市已经出现了，北京也受到了影响，打折卖房的现象并不少见，您觉得当前的情况和2008年前后有哪些相同和不同点？

刘晓光：和2008年的情况一样，房价出现了全国性的调整，在一些城市还比较明显；但当时比现在的市场处境要严重，当时是大的宏观经济环境出现较严重问题，有全球性的金融危机，目前国内国际的经济形势要好很多，房价在一些城市出现较大的调整，是因为供求关系出现了较大的变化，卖地太多，开发过快，需求跟不上，而在北京这样的城市，从供需关系看，未来是稳定上升的，核心区还面临上涨的压力。据我们了解，目前北京有110万人在等待买房，但是因为资格问题而被抑制了，政府“有形的手”多年来一直在干预市场，这些年房价的信号一直是扭曲的。

房企资金成本加重因银行学坏了

搜房志：从目前大家对市场的关注重点来看，资金紧张，房贷审批难，是导致目前市场观望氛围加重，房企降价回款的重要因素，您觉得这一现象背后的原因是什么？银行业内部对市场趋势的判断已经逆转了？

刘晓光：房地产市场整体向上的趋势并没有改变，这个是客观的现实，但银行对房地产的态度确实有变化，背后的原因是银行习惯了赚多钱，获取高额利润，如通过影子银行获取高利，过去房价的快速上涨，也让银行获取了高额的回报，他们逐利的欲望膨胀，已经学坏了，在房价回调的背景下，他们的还在按照过去的逻辑思考问题，房企的资金成本因此会加重。

搜房志：面对这一问题，其实房企自己难以去改变银行，如何改变自己去适应新的金融环境呢？

刘晓光：单纯走量的模式可能不太适应未来的发展，房企有两个方向要转变，一个是区域策略要调整，改变粗放发展的思路，提升资金的使用效率；另外的一点就是要改变产品策略，深挖产品的运营价值，从首创置业自身来看，我们将重点打好资产升值的牌，提升自己作为城市运营商的实际运营能力，卖房的比例将明显下调，运营型物业的比例会稳定上升。

更大挑战将来自运营思维的革新

搜房志：按照您的理解，不同城市的房地产市场已经出现了分化加大的趋势，这对房地产企业未来的发展策略会有怎样的影响？

刘晓光：以首创置业自身的感受来说，我们会主动的对区域策略进行微调，向北京和上海这样的城需求集中型城市靠拢，但幅度不会很明显，这和我们过去的布局一直相对稳定有关。对于其他的企业而言，如果布局相对分散，可能区域战略调整的幅度会大一些。但这种调整并不是今后大家需要解决的主要问题，不是行业未来关键的发展策略所在，对房地产企业而言，更大的挑战来自于企业运营思维的革新，尤其是互联网思维的变化，我们现在把更多的精力用于思考和解决这些问题。

搜房志：互联网思维这个话题今年确实很热，但说这一趋势对房企的影响多大，大家的观点其实分歧很大，您似乎认为影响会比大多数人认为要深远的多？

刘晓光：就像比尔•盖茨过去曾经说过的，我们需要紧跟技术进步产生的变化，在当今社会科技，尤其是互联网科技快速发展的时代，如果不能紧跟时代的需求，我们会失去很多东西。

以互联网思维的影响为例，这一技术革新已经改变了房地产未来的核心竞争力：过去我们拼产品、拼规模、拼销售、拼钱多；未来，我们需要拼的是业务的模型，拼线上线下服务的结合，拼服务的理念与能力，拼创新。要着眼于适应人、满足人的需求，产品和服务的创新空间很大，竞争也会更加激烈，企业思维跟不上技术革新步伐的企业就会被淘汰。

首创的互联网思维更偏重激活资产群效应

搜房志：互联思维在房地产行业的运用，万科目前也在积极的推进，您如何看待万科的一些具体举措，首创在这方面会有哪些自己的特色？

刘晓光：万科在这方面走的比我们早一些，主要集中与社区服务模式的创新这一块，有很多值得学习和借鉴的地方，我们一直在关注和学习。就首创自身而言，和万科有很大的不同，首创集团的业务面很宽，主要体现在金融和商业产业链延展性很好，过去积累了很多资源，我们更注重充分发挥集团城市综合服务商资源优势，将金融、商业等融入交流平台，主动对用户体验进行深层探索式，创造性的将房子、社区、生活和服务结合。比如，我们可以引入零售、酒店、小额信贷、理财等多元化的生活服务，将更多这方面的专业公司加入进来。集团的资产群效应优势突出，一般单纯的房地产企业很难赶上。

搜房志：从互联网行业本身的发展特点来看，创新型的专业人才是很关键的生产要素，其实房地产行业应该算是一个传统的行业，在传统行业转型互联网公司司的过程中，人才往往是一个瓶颈因素，首创置业在引入互联网模式的过程中，将如何解决这一问题？

刘晓光：这确实是我们在重点考虑的问题，在启动这一转型战略之时，我们就一直在进行跨界人才的储备，寻找具备创新思维的业务带头人，今天我还在要求集团高管加强这方面的工作。

创新是互联网思维的核心，人是创新的主体。房地产行业正在经历着一场人的更新换代，人的变化最终会带来行业的运营方式根本变革，城市综合运营能力对房企越来越重要，变革的速度会比我们预期的快很多。

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