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传统信贷渠道此路不通房地产私募基金大爆发

https://www.biud.com.cn 2014年05月21日08:13 家居装修知识网

2013年新募房地产基金数量继续保持了2012年以来的增长趋势，同比增幅超过40.0%，总量达到132支；从披露的募资金额看，2013年的募资金额较2012年有较大幅度的增长，幅度达到79.1%，募资总额达到106.67亿美元。

尽管日前央行对银行“喊话”，要求保障个人住房贷款的发放，但对于几乎被同样收紧的房地产开发贷，监管层似乎并没有松绑计划。

业内人士指出，在从前的主流融资渠道——银行信贷“此路不通”后，面临流动性压力的地产商正试图通过房地产私募基金等其他渠道缓解资金之渴。

传统信贷渠道“此路不通”

2014年的房地产业，正面临巨大的流动性压力。不仅房地产开发贷款被从严监管，房地产信托的发行规模也呈现出缩水迹象。

央行的统计显示，2013年全年，房地产贷款余额增加2.34万亿元，同比上一年多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的比例达28.1%，较2012年末大幅增加了10.07个百分点。事实上，房地产贷款增速在历时两年的受限后，2013年有小幅回升，个人住房贷款在2013年实现较高增速。而基于地产开发贷款和保障房信贷的挤出效应，曾经作为房地产商最重要的资金来源的银行开发贷，近年来的占比不断下滑。

“虽然开发贷款总量上仍在增长，但鉴于房地产行业的风险正在逐渐暴露，银行现在对于房地产开发贷款的态度非常谨慎，一直在按照监管的要求实施限额管理。”某股份制商业银行对公信贷部人士向记者透露。这位人士的话语，从一些银行公开披露的信息上也能得到印证。

据工商银行2013年年报显示，2013年工商银行的房地产贷款项目金额减少了38.85亿元，同比下降0.7%；而且2013年工商银行对整个房地产业的贷款也减少了236.01亿元。

不仅银行层面开始预警房地产开发贷，作为地产商融资的另一重要渠道，信托公司对于此前的热门业务房地产信托，也开始说“不”。

进入2014 年，新发行的信托产品中房地产[-0.47% 资金研报]信托的规模和占比均大幅下降。据用益信托网不完全统计，2014 年一季度，房地产信托发行规模764.8 亿元，环比下降39%，一季度新发行的地产信托占比为31.58%，较2013年四季度的35.84%明显下降。

对此，百瑞信托发布的一份报告指出，房地产信托发行规模和占比“双降”，是因为房地产行业近期出现了周期性回落，融资需求相对低迷。更为重要的是，此前出现的兑付风险事件使得信托公司和投资者对于新项目更加谨慎。

百瑞信托同时指出，房地产信托在今年第一季度发行规模同比8.7%的增长率为近年来较低水平，如果二季度发行规模依然维持这样的同比增长率，房地产信托规模可能会逐步逼近拐点。

房地产私募基金暴增

在银行和信托将地产商们融资的门渐渐关上的同时，房地产私募基金却为其打开了一扇窗。2013年，在地产开发贷增速放缓的同时，房地产私募基金的规模发生了一次爆发性的增长。

据清科研究中心发布的《2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告》显示，2013年新募房地产基金数量继续保持了2012年以来的增长趋势，同比增幅超过40.0%，总量达到132支；从披露的募资金额看，2013年的募资金额较2012年有较大幅度的增长，幅度达到79.1%，募资总额达到106.67亿美元。房地产市场整体的繁荣不仅刺激了投资者的热情，同时也吸收了一部分传统VC/PE投资者转投房地产市场。报告还显示，在二级行业上，房地产开发经营几乎占据了全部的投资案例，共发生投资案例102起，披露金额的98起涉及63.09亿美元。

“2013年房地产私募基金的大发展，一方面源于宏观经济及房地产市场稳步发展的有利环境，另一方面民间资本的活跃参与也起到了关键作用。随着房地产市场的自我调节和分化，房地产企业的融资环境也发生着深刻变革，越来越多的房地产企业正从传统的以银行贷款和销售回款为主的传统融资向多样化的融资策略转变。”某地产私募业内人士如此分析房地产私募基金在2013年的超速发展。

但在飞速发展的背后，上述业内人士也指出了目前房地产私募基金业存在的一些制约因素。“其中主要包括投资者的成熟度不够，如对收益率要求与风险不匹配，投资期限较短等；此外机构投资者参与地产投资的形式和规模尚有限，投资的业态类型较为单一；从募资投资的先后顺序讲，市场中主要是先找项目后募集资金的项目型基金，先募后投的主动管理基金比较少。”

他认为，房地产私募基金业未来的机遇，在于基金管理人需要具备主动投资能力，对物业等资产进行增值管理的运营能力等。

而在业内投资历史最长的地产私募基金中城投资总裁路林看来，地产业的“黄金十年”已经过去，“但这不说明房地产行业就不会发展了，这几年开发商的投资额每年都有近万亿元的增长，房地产私募基金作为‘体制外’的融资渠道，正日渐受到开发商的重视。”