丁祖昱：降价还是坚守？以变应变才是正道
昨天，正好在大连出差，耳闻当地市场近来也和杭州一样，降价不断，于是与我们大连机构同事核对梳理后，整理了以下几个典型案例供大家参考。
从我了解到的当前房地产市场降价情况来看，呈现以下几个特征：
1、大公司率先降价。像万科、世茂、中海、远洋、九龙仓等都在本轮调整中应对非常积极。历数过去几次市场调整，都能看到规模房企是降价的主力军。对他们来说今天降价不在一城一盘之得失，而是确保公司整体现金流，要保持这样的规模，就必须顺应市场——什么价格卖的掉就卖什么价。
2、近两年发展较快的、拓展比较猛的中大型房企也加入降价行列，特别是在去年疯狂拿地的房企，一旦市场持续波动就会对其现金流产生巨大影响，他们加入降价行列并成为主力军，也很正常。
3、地方性的中小规模房企(除了“拿贵钱”的房企不得不调价之外，以浙江部分房企为典型)大多数以观望、等待为主。究其原因都把希望寄托在政府救市上，大多数都押注未来几个月政府会出手拉一把。
4、从楼盘来说，大多都是新开盘或者新推不同产品调低定价。在售项目猛降20%以上很少见，在售盘调价多以特价房面目示人，也是更多考虑到已售业主的心理抗性，生怕闹出退房潮。
5、从区域看，供求关系严重失衡、整体市场压力较大、竞争激烈的城市都加入降价大军。从长三角的杭州、宁波、常州、无锡到环渤海的沈阳、大连，北京，而供求基本平衡的上海、广州、郑州、合肥、成都则大多数楼盘价格坚挺，个案调整。
6、从效果来看，目前降价效果很好的多数是刚需项目以及中心城区的中高端项目，而降价没有效果主要是远郊高端定位项目，一部分配套很有问题的项目降价效果也很差。
对未来企业的建议：
1、目前观望的、期盼政府救市企业还占大多数。如果确实企业资金毫无问题，楼盘也就一两个，用时间换空间也行；但对于现金流紧张、项目较多的中大规模房企，顺应当前市场情势，适时降价才是正确的选择，紧跟着万科、世茂等这些规模房企的操作，肯定是不会错的。
2、降价时点。很多企业都寄希望于未来救市，如果有，自然好，销售就能顺势而上；如果没有救市政策呢，更多企业必然在四季度孤注一掷，大幅降价之后发起秋收攻势。但细想之下，大家都在四季度发动降价攻势，那还能期望四季度有好的销售业绩吗？所以，一些竞争相对激烈的板块，晚降不如早降！
3、降价方式。要么不降要么一下子降出效果，与其钝刀子割肉还不如一次降到能卖掉的价位；另外在于竞争激烈且后续长期供大于求的板块，哪怕赔本降价也在所不惜。
降与不降，在于对供求的把握，在于对竞争的了解，在于对市场的判断。市场已变，以变应变才是正道！
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