首页 > 装修资讯 > 楼市降价利器?九问北京自住商品房

楼市降价利器?九问北京自住商品房

https://www.biud.com.cn 2014年05月21日10:41 家居装修知识网

搜房网讯日前，搜房网获悉，金隅自住房项目有望在6月上旬率先摇号，这样的消息牵动广大网友的神经。很多购房者对自住房充满期待，然而自住房能否成为楼市降价利器？自住房中签率较低，购房者继续等待值吗？搜房搜房网特邀地产领域的专家唐博博士，为大家深入解读自住房的相关问题。

自住房改变预期欲破夹心层住房难题

住房问题，一直是广大网友非常关注的问题。在社会上有这么一群人，他们属于中低收入阶层，目前境遇尴尬，既不符合申请保障房资格，也买不起商品房。在这样一种背景下，北京市政府推出了自住型商品房，那自住型商品房，能否解决夹心阶层他们的住房问题？

北京市推出自住型商品房，是当前在楼市调控，市场化改革的进程中一个很有益的尝试，自住型商品房已经被列入住建部的共有产权住房的试点，对广大购房者，特别是夹心层购房者的一个利好消息。

北京目前供地紧张，住宅用地供应不足。从自住型商品房土地供应的情况来看，2013年已经出让的土地，可以盖2万套房子。今年可以盖到5万套房子，而北京市的每年新建商品房的大约8-9万套，加上二手房一年不超过20万套，相对来说，7万套自住房数量还是比较客观的。

随着7万套自住房房源进入市场，至少会带来两种影响，第一，自住型商品房价位要比周边的商品房或者二手房的房价低30%左右，对购房者来说是一个福音。第二，自住型商品房的推出，可以说对于它周边的新房或者二手房的价格产生一定的冲击，或者会买到更便宜的房子。总的来说，这个政策对大家是一个利好政策，我们充满期待。

楼市格局在变化自住房难成降房价利器

去年中央召开了党的十八届三中全会，确立了全面深化改革，它的一个总目标、总路线，将市场作为子配置决定性的要素和因素，在这样一个背景之下，自住型商品房投入到北京的楼市当中，北京市政府用接近于市场手段的这样一种办法，来解决现在楼市面临的一个痼疾——供应不足所导致的房价不断高涨。

北京的楼市一个很显著的特点就是供需不平衡，北京是国际城市，又是国家的首都，每年净流入的人口很多，买房子的人很多，需求很旺盛，但是北京的土地供应总体来说还是有限的，供不应求的局面是长期存在。自住型商品房地块大量的入市，可能会在一定程度上缓解北京楼市供不应求的这样一个局面。自北京自住房推出以来，很多购房者就开始等待，买房的积极性降低，市场上出现降价房源，这对于部分资金不宽裕的购房者来说确实是一件好事。

自住房被很多人赋于了降房价的的使命，对于目前市场它能否起产生什么样的作用？能否成为降房价的利器？

对于没有房子的老百姓来说，赋予自住房降房价的责任是很正常的，但对于名下有几套房子的人来说，可能对自住房会赋予另外一种期待——托房价，不同的人对于自住房的期待是不一样的，如果站制定政策的管理层的高度来看，其主要的目的不是降房价，主要目的是为了贯彻中央对于房地产市场进行分类调控，具体来说，原来商品房带有居住和投资的双重属性，因此在市场上出现了大量的炒房者，把房价炒高。要满足广大的刚性需求，特别是夹心层刚性需求者的居住要求，首先要遏制或者抑制这种投资、投机性的需求，要把这种需求打下去，要让更多没有房子的人有房子住，而不是让有几套房的人去把房子卖得更高、去赚更多的钱。自住型商品房政策的出台，主要是为了抑制投资、投机性需求，鼓励自住型、改善型需求自住房最小的面积50多平米，最大的面积达135平米，基本能满足刚性需求的居住要求，而对二次交易的过程做了严格的限定，5年之内不能卖、不能租，5年之后如果要出售的话，利润的30%交给政府，这样你的牟利空间有限，现在这个政策还不完善，为了可能会进一步的补充，是否自住房只能定向出售给政府等。目前市场的预期在改变，观望情绪浓厚，满足更多的老百姓自住性、改善性的需求，自住房成为房价的利器有待观察的。

自住房具有双重属性目前定价较高

跟两限房还有经适房相比，自住型商品房它有几个明显的区别，第一个就是不限定收入和家庭资产，范围更宽。第二个对于交易的方式不同，现在新建的经适房不准出售，两限房在交易之后，70%收益要交给政府，对于投机者而言，盈利空间有限。自住型商品房，它就兼具了两种特点，第一个它是自住的5年之内是不准出让、出租。第二它又是商品房， 5年以后可以出售的财产，获得的收益，跟政府三七分成。最大的共同点就是政府要素的进入，是一种政策性住房，但是跟经适房、两限房的不同之处在于，前者是是完全意义的保障房，面向的收入和资产群体是相对固定，而自住型商品房面向的购房群体更广泛。

两限房推出是为解决不够经适房资格又买不起商品房的这一部分夹心层的住房需求。经过演进，两限房跟经适房区别越来越小了，价钱也在提高，未来得自住型商品房是否会变成类似两限房的这种情况？北京市政府目前在做试点，希望现在的项目成交之后，政府能够总结经验，不断的去完善这个制度，使这个制度变得更合理，能够更长久。

截止到目前，北京目前一共有8个自住型商品房项目入市，其中价格从9500元/平到28000万、平不等，这些项目的地理位置，以及区位特点都不一样，从目前的市场看，自住房的定价是不是合理？

北京市政府已经明确规定自住型商品房的价格是在周边房价七折，看起来它比周边房价要低，但是需要注意的是从定价的思路看，它这个七折是参照了2013年年北京市楼市最火热的时期，即在最高价基础上打七折。如果今年楼市房价继续上涨，网友去买这个房子，可能获得了一定的议价空间，觉得很值。如果今年楼市下行，周边的商品房会不会跌到这个自住房的价格区？它不是完全的产权，是不是很值需要打问号。

另外，自住房的价格是不是能够契合当年北京市老百姓的平均收入，去年北京市社会平均工资大概5000多，以两个人挣钱为例，加起来1万块钱，去承受单价2.2万/平的房子，总价160万的房子，恐怕这个负担会非常重。既然这个房子主要是拿来自住的，以价格最贵的恒大的来广营项目为例，其地理位置在北五环外，是一个城中村，周边的配套不是很完善，向夹心层，2.8万/平价位比较高。自住房它最大的面积只能盖到80平米，80平米的小房子，有些是50、60平米，这对于一个正常的家庭来说面积较小。总的来说，目前自住房定价有点高。北京市曾表态自住型商品房的定价是随行就市，希望能够变成现实，现在北京的楼市有所降温，有些地方的二手房降价了。政府是否能够参照周边最新的价格重新做一个测算，把自住房价格稍微调整，毕竟自住房是拿来自住的而不是投资的。

八自住房项目各有千秋购房者需做两手准备

截止到目前，尚未有自住房项目进入到交易环节，自住房价格上比市场上商品房低，不少业内专家担心自住房在房屋的品质上，可能不尽如人意。

现在已经上市的8个自住型商品房的项目各有特点，在北京市场，恒大初来乍到，为了打开市场，它要把自住房盖好，此外，从恒大在外地开发的项目来看品质还都可以。金隅是北京的老牌国企，在北京市开发了很多保障性住房的项目，它经验很丰富，金隅集团上下游的产业都有，能节省很多成本。当代和紫峰地产是相对比较小的开发商，自住房地块离市中心较远，所以必须在品质上加以弥补，紫峰九院城一体两户，得房率是8个项目中最高的。当代采育满庭春整体的户型结构比较合理，楼间距也比较大，是北京第一个绿色环保的自住房项目。

富力惠兰美居，配建小学、幼儿园、商业街，从配套来看，跟商品房没有太多差距。

至于说自住房跟普通商品房有多大的差距，一分价钱一分货，从楼房的密度，从小区的绿化，包括方便程度来说，包括地理位置，户型都会有差距，但应该没有想象的那么大。希望开发商在做自住房建设的规划时，要注重品质，这对于企业自身的品牌形象有利，希望每一个自住房都能够成为北京市关爱民生、保障大家的居住需求这样的一个样板工程、品牌工程。

在6月中旬，金隅两个自住房项目就可能成为北京首先开始进入摇号的项目，很多申购的家庭开始担心了中签率低，很难摇上自住房，那网友要不要继续等待下去？

很多到现在为止没有自己的住房的家庭，去年、前年就已经等了，不妨再等两年，因为去年是一个阶段性的高点。现在楼市出现了一定幅度的冷却，目前没必要去接盘，中国的房地产市场有发展脉络，往上涨一段，然后调整一段，然后再涨，现在是一个调整期。中国人喜欢买涨不买跌，大家不妨也观望一下，目前楼市刚刚开始出现调整的迹象，还没有到阶段性的底点，如果对价格比较敏感，建议近期不要出手再等等看。如果没摇上自住房，市场时机适合出手时，可以考虑购买新房和二手房。

专家建议：

1从网申来说，首先要做一些功课，从开发商官网上了解相关信息，如价位、户型，此外要衡量自己的经济实力。

2在做好这些功课之后，，如果有条件的话，可以去现场去看一下，了解周边的配套等。

3充分利用各种信息，大家可以参加一些QQ群，搜房网论坛等区搜集相关资料。

4建议不要一窝蜂的去网申，网申的时间很长，每个项目至少有15天，有的长达一个月，时间很多，而且排名不分先后，没必要挤第一天。

5了解自己是不是优先家庭，目前自住型商品房是僧多粥少，未来的1、2年内非优先的购房人群，恐怕都很难拿得到自住型商品房，建议网友妨在申请自住房的同时，也关注一下周边的二手房和新建商品房的价格，双管齐下，选择更合适自己的项目。

文本由搜房网提供，转载请注明出处。