楼市“天花板”市场主导下行龙头房企也受伤
富人卖了，银行怕了，政府不救了，开发商急了。如今，这不啻为中国房地产市场当下尴尬境地的最佳写照。
作为最早（2013年10月）看空中国楼市的投行人，瑞士信贷董事总经理、亚洲房地产研究主管杜劲松在接受21世纪经济报道记者专访时表示，以往每次下行周期都是政府主动调控的结果，当调控不再，库存高企，尤其整个市场预期开始逆转，中国房地产市场将维持相当长时间的下行周期。
无独有偶，评级机构穆迪5月21日宣布将中国房地产业的展望由稳定调降至负面，反映未来12个月合同销售同比增速将从去年的26.6%急降至0-5%。这是穆迪近2年来首次降级行业展望。
“当开发商不差钱时，各种融资渠道总是想方设法地给他们放贷。但当行业前景真正恶化时，不仅银行，所有金主都会变得吝啬。”杜劲松表示，房地产合约销售会步入下行周期，资金占比最大的售楼款不断减少，压力很快就会传导至开发商的财务报表。
国家统计局最新数据显示，房地产开发企业1至4月的到位资金中，与楼宇销售直接相关的2项统计出现“双降”——定金及预收款同比下降7.8%至9019亿元，个人按揭贷款录得4238亿元，按年下降3.1%。整体4.5%的到位资金同比增速亦是2008年金融海啸以来的新低。
市场主导下行
无论是2008年还是2011年的楼市低谷期，都是政府主动调控的成果。前有“9·27房产新政”，后有全国限购令，因此每次市场下行都几乎伴随着V形反弹。时至今日，宏观调控已逐渐退场，真正驱动中国楼市下行的则是最基本的供求关系。
宏观上来看，穆迪追踪的八大主要城市库存量截至4月30日达到14个月，显著高于去年同期的8个月，正快速向2012年2月时的历史新高（16个月）发展。
近期，包括天津、南宁等10个城市传闻会放松限购政策，以促进商品房销售。杜劲松认为，地方政府的个别“救市”行为对市场来说杯水车薪。“地方政府执行首套房以外的限购本身就带有水分，局部放松只能短期提振市场信心，实际作用有限。从根本上来说，调控可以立刻停止，供求失衡却难以逆转。”
五一黄金周期间，一则传闻是万科副总裁毛大庆的内部发言曝光，且不论万科看空与否，一些数据颇具警示意义：天津、沈阳、青岛、大连等城市的商品房对比土地成交面积全部小于1，配合大于1的房屋批售比，可见土地大量淤积在开发商手里。以天津为例，上市商品房对比土地成交比0.65，但批售比却达到1.48，说明土地还没完全上市，批售的商品房已开始积压。
微观层面，杜劲松透露，通过大量与中国富人的面对面访谈和针对房产中介的抽样调研，发现富有人士已取得共识远离中国房地产市场，转投美国、英国等海外市场。在上海，首季房屋中介的二手新挂牌数量飙升117%（高档大户型为主），与整体二手成交下跌55%形成鲜明对比。
龙头房企也受伤
每到楼市调整期，龙头开发商就会标榜自己的市场占有率多高，扎根一线城市多年等等。舆论则最关注哪家小开发商资金链断裂。在杜劲松看来，上市的龙头房企由于面对股票和债券投资者的业绩压力，被迫赔本赚吆喝，受伤程度不亚于中小型开发商。
“无论是2008年还是2011年，开发商明白只要熬过政策‘寒冰期’，就会很快迎来合约销售的快速增长，因此不惜逆市圈地，尽可能扩大市占率。”杜劲松表示，目前的下行周期已转由市场主导，政府就算有心“救市”，都可能回天乏术。
“投资者不能只看龙头开发商的收入和盈利增长，因为只要不断买地，不断推盘，就可以制造账面上的增长假象。评估开发商投资效益最直观的指标是ROC（资本收益率）。”
举个例子，某二线城市的小型开发商，老板前年主要靠矿产和投资收益赚了一笔买地的钱，项目投入只占其总资产的一部分。鉴于目前市况较差，老板评估财务状况后决定封盘，待楼价回暖时再卖，可换取更高的ROC。
“若换作上市房企，年前定下的销售目标很难动摇，就算看着利润率急剧下滑，也只能硬着头皮卖楼，因为必须对股东交代业绩增长。这就不难解释为何近期多地出现开发商开出零首付的条件。”
日前，北京亦庄的珠江四季悦城打出“全盘零首付”，号称购房者可获得搜房网提供的金融支持。一则开发商垫付，二则透过其他渠道为购房者提供融资服务。类似的促销标语此前已先后在广州、合肥等城市出现。此前，恒大地产曾在全国30大城市推出内部员工介绍、3年付清首付、外加9.7折的大规模促销。
年初至今，先后出现宁波兴润置业违约和深圳光耀地产资金链断裂的负面消息。其中光耀曾属全国百强房企，而兴润也是宁波奉化当地的最大房企。可见大房企未必低风险。
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