远洋地产李明：企业问题关键在周转率
面对楼市的持续低迷，房地产行业分化趋势愈发明显。就在众多房企考虑启动制动措施时，另一些企业似乎正酝酿着弯道加速。今年一开年，便斥资73亿连拿三宗地块的远洋地产，被业界惊呼为土地市场再度上演“王者归来”。面对市场上的诸多关注与猜测，远洋地产总裁李明接受了媒体专访。他表示，降低库存、提高周转率已成为公司当前最重要的工作目标之一。为盘活全国范围内的存货，公司将对部分存货量大的城市开展促销活动；此外，他透露，轻资产模式也成为远洋接下来十年发展的重点。
土地市场上演“归来”
远洋地产拿地节奏令人猝不及防。久未露面的远洋，今年开年在短短8天内斥资73亿元，连续击败众多品牌房企，斩获三宗地块，新增土地储备面积248044.61平方米。三地块分别为房山区拱辰街道及长阳镇地块、昌平区北七家镇地块、门头沟区门头沟新城地块。
毕竟这位昔日的北京地产行业翘楚已蛰伏三年，因而本轮远洋如此果断地出手，必然引来行业强烈关注。一位业内人士表示，“远洋地产本轮的拿地时机算不上理想，当时正值土地市场火爆升温，地价也升至阶段内的峰值水平，远洋斩获的三块地的溢价水平都不算低”。面对猜测与质疑之声，李明表示，“这三块地也是根据公司整体投资策略拿下的，现在来看，今年1月这个时机不管是从土地价格还是竞争程度都是不错的”。他表示，今年远洋在土地储备方面的投资计划在150亿-300亿元之间。
业内人士分析，去年业绩的超额完成、融资方案的落实、股权结构的稳定、开发团队的成熟，都成为远洋本轮在土地市场突然发力的背书。
据远洋内部人士透露，在土地储备方面，远洋有一套自己的拿地原则：深耕已经进入的区域；重点考虑中等规模项目；为业绩好的成熟团队增加土地储备；坚持企业的利润率标准。而这三块土地均符合这些原则。远洋地产在2014年将大举发力的态势基本可以确定。
关于土地储备，李明坦言，目前远洋拥有的土地储备总量与企业规模相适应，目前公司正在对土地结构进行调整。其中，上海、北京、深圳等一线城市的土地储备还将进一步扩大。而目前二三线城市开始出现分化，企业在土地储备上会比较审慎，公司会根据企业拿地的标准适时进入。
去库存高周转
近来，随着楼市陷入沉寂，部分二三线市场降价之声不断传出。业内人士评价，在当前市场形势下，随着竞争越来越激烈，房地产行业平均利润率大约每年以1个百分点的速度在持续下滑。近年来土地成本和资金成本越来越高，开发投资的杠杆率也是越来越低。
对此，李明表示，“面对行业平均毛利率出现了整体下行的形势，企业解决问题的关键在于周转率。核心净利率上升是关键，抓效率、抓成本就比以往更明显”。一边是逐渐高企的运营成本，一边是居高不下的土地价格，对于重点布局一线城市的房企来说，当行业利润被逐渐摊薄，高周转似乎成为了制胜的关键。
李明表示，远洋计划将公司的周转率从23%提高到30%左右。要提高周转率首先要提高结转收入，此外便是控制资产规模。李明进一步分析，降低库存是提高周转率最快的方式，目前便需要把已经完工的项目存量消化掉，同时要控制新增投入，加快销售速度。
为了提高周转率将已经完工的项目存量快速地去化掉，将对部分存货量比较大的城市和项目在价格上做出一定优惠，“大概有5%左右的优惠，过了两年的项目要坚决清理掉，对企业来讲真正滞销的压力并不大”。李明告诉记者。
关注轻资产运营
远洋地产年报显示，远洋地产土地储备于2013年减少7%至2135.3万平方米，而大部分土地储备都位于大连、秦皇岛等环渤海地区。
“远洋目前2000多万平方米的土地储备，其中有1/3都是超大项目，这将会影响企业的周转效率。”李明介绍，目前远洋面临两大结构调整：区域布局调整以及土地规模调整。
李明进一步说道，对远洋来说，北京市场是其一直关注的重点，但对于深圳、上海这些城市的储备还应该进一步扩大。此外，远洋在秦皇岛、抚顺、天津几个地区都有超过100万平方米的项目，这些项目虽然土地成本较低，但单个项目土地规模太大对于整体周转效率会有影响。
李明透露，年内将对土地策略进行调整，以盘活公司的土地。在一些二三线城市，将对100万平方米以上的超大规模项目进行调整。
值得注意的是，在远洋2000多万平方米的土地储备中，商业物业的土地储备占到了300万平方米，其中将近一半的面积都将作为自持物业。“坚持住宅开发和经营性物业并重将是远洋长期的策略。”据李明透露，远洋在2013年经营性物业的收入达到了8亿元，而这一收入有望在2014年突破10亿元，“但经营性物业对于资金沉淀的占比非常大，目前这部分收入支撑大概需要100亿元以上的物业投资，先期可能要达到200亿元，这也是影响远洋毛利率以及周转率较低的原因。”
李明表示，轻资产运营是远洋接下来十年发展的重点，“商业地产和房地产金融要占到未来盈利的2/3，预计一年之后会非常清晰。”据李明透露，目前掌管中国人寿投资的高管已经出任远洋主管投资与房地产金融业务的副总裁，这也将为远洋的轻资产运营铺路。此外，在企业融资领域，远洋地产计划5月底前启动4.5亿美元银团贷款。
加快京津冀布局
随着国家相关政策的陆续出台，京津冀一体化被提升到前所未有的高度，天津等京畿地区的楼市再度被市场聚焦。远洋地产在3月底一举拿下了天津武清区的四个地块，总面积达到了17.4万平方米。因其地处京津冀三地中心点这一特殊的地理位置，武清被规划为大北京战略的核心重镇，也被列为京津最早的国家级经济开发区。武清加速推进京津产业新城规划建设、加快京津金融一体化试验区建设；将成为京津之间高新技术产业基地、现代物流基地、生态宜居城市，成为服务京津相向发展的示范区和桥头堡。
李明表示，“相较于河北，天津的商机我认为更加值得思考，看好武清发展”。以“市中心-外环线-主发展轴”为思路的区域布局将成为远洋地产在天津战略布局持续性的原则所在。同时，天津的规划以一轴两线为主，从武清到市区再到滨海，这条发展线未来的发展潜力不可估量。北京商报记者 董家声
记者手记
弯道加速还需苦练内功
“包括我本人在内，远洋地产的高管团队已经超过两年没有乘坐过公务舱，没住过住宿费超过1000元的酒店。”谈及对市场变化的应对，远洋地产总裁李明向记者表示，市场下行时，企业必然出现分化。面对市场的外部压力，企业必然要做出调整。尤其是深挖企业内部潜力。据笔者所知，远洋地产近年来一直强调苦练企业内功，其中之一就是控制企业的管理成本。据远洋地产相关人士介绍，为了尽量压缩经营成本，公司在管理费、销售费、财务费等各个方面尽量压低成本。同时在一切可能的情况下，不断提高企业运营效率，细致到公司员工处理内部文件的时间也有严格时间标准和记录。
如果说影响企业毛利率的因素有不少，但对于企业自身来说，最能够把握的元素之一，就是提高企业的经营效率，这归根结底还要提高“人”的效率。正如李明所说，“抓成本，提品质、促效率”，正在成为当前远洋地产内部管理的最重要措施。
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