楼市营销变化：以差品换取价格优势吸引购房者
林肯公园 亦庄核心成熟大盘推低价产品
金第万科·金域东郡 纯粹小户型社区
世茂·维拉 别墅盘里洋房开售
楼市陷入观望，但真正选择直降的开发商依然鲜见。号称打响降价第一枪的北京城建海梓府，虽然起价比前期产品低了5000元/平方米，但事实上，这类特价房源少之又少。
与北京城建一样选择以价格吸引购房人的开发商不在少数。不过，实地探访可知，开发商在调整价格的同时，也在调整着主推产品。业内人士表示，以项目内相对差一些的产品，换取价格优势吸引购房人，成了当下楼市销售的助力器。诸如，以价低的大平层取代主推的别墅、以商住取代在售的住宅等，价格并未形成实质性的直降。观望期开发商调整产品突出性价比
在北京城建海梓府的带领下，亦庄成了本轮价格波动的“带头人”。不过，与海梓府价格整体调整不同，金第万科·金域东郡虽然整体成交价格也下探了2000元左右/平方米，但从该项目产品供应结构来看，本轮价格略低的产品居住密度要比前期明显偏高。据了解，金第万科·金域东郡本轮主推产品为高层楼座，而之前成交价格较高的产品为8-9层的小板楼。
因产品不同而调价的还有林肯公园，该项目作为亦庄核心区成熟大盘，近期也推出了一批低价房源，相比之前在售产品，每平方米价格下调近4000元。据了解，该项目本期主力房源之所以价格下调，主要是因为在售楼座距离地铁站较远，属于区位偏弱的楼座。
业内人士表示，单纯从产品类型来看，金域东郡、林肯公园本期产品调低价格似乎正好匹配了产品属性，但这也恰恰反映了市场观望下，开发商叫价的底气不足。“如果市场上行，即使后期产品密度较大、位置弱，恐怕也不会以低价入市。在蓄客不好、成交难的背景下，降价提升性价比显然成了开发商的无奈选择。”业内人士说。能卖什么卖什么 开发商追求回款
住宅市场观望、成交难，开发商调产品提升性价比之外，可以说能实现快速销售的，开发商都毫不吝啬地拿出来卖。
近日，一则常楹公元推出的精装修商住产品，内部价格仅26000元/平方米左右的消息引起了房地产业内的广泛讨论，此前此类产品的市场报价在35000元/平方米，而常楹公元目前在售的大户型住宅报价为41000元/平方米。
无独有偶，前段时间位于大兴的龙湖时代天街推出了地下的储藏室，消息一出即引发抢购，甚至有很多购房者是一次性多套购买。开发商纷纷推出项目中的非住宅产品来应对当前市场的低迷。
对此，一位国企开发商表示，对于规模小的开发商而言，市场不好的时候，首先强调回款，保障现金流的稳定就意味着开发商在波动的市场中，可以撑得更久而不至于死掉。对于上市房企而言，临近年中，为股民呈上一份出色的年中销售报表则成为其首要目标。
腾挪有空间 开发商暂难普降
开发商辗转腾挪保障有成交、有回款，再加上去年开发商赚得盆满钵满，可见，开发商有足够的现金流支撑起价格相对稳定。正因此，新房市场目前所传来的特价房、降价等消息还只是零星点点。
此外，在开发商眼中，土地成本的高企，也使得开发商不仅未来预期仍旧向好，更使得一些拿了高价地的开发商骑虎难下，没有太多降价空间。
事实上，购房人在本轮观望中，似乎也并不再期待能够抄到“底”，而是性价比合适就出手，这从林肯公园、常楹公元等项目调整产品后的热销便可见一斑。
业内人士表示，随着本轮观望的持续，新房未来是否普遍降价取决于开发商各自的运营情况，但可以肯定的是，以价格变换来吸引购房人的现象将会逐渐更多。
文/张蛟
林肯公园 亦庄核心成熟大盘推低价产品
项目地址：大兴经济技术开发区荣华北路
装修情况：精装修
物业费：3.6元/平方米·月
价格：32000-34000元/平方米
最新动态：该项目加推A区一栋楼，两梯七户，总高21层，户型涵盖120平方米、145平方米、170平方米的大三居。
项目概况：大面积入住的成熟大盘
据了解，开发多年的亦庄大盘林肯公园，近日推出了价格相对较低的A区楼座产品。据介绍，该项目A区目前推出的一栋楼价格在32000元/平方米，相比之前在售产品单价相差3000-4000元/平方米。价格虽然有所差异，但是户型产品基本与前期保持一致，主力户型依然为120平方米、145平方米、170平方米的改善型大户型产品。
和裕地产营销中心总经理王骞表示，A区在售产品的精装修等方面均延续以往一贯的标准，之所以价格相比之前的产品低，主要原因是该项目A区的楼座位置距离地铁距离相对较远一些，因此，销售价格相比以往的产品略有差距。
尽管林肯公园A1区的房源距离地铁相对较远，但是在价格优势下，该区价格相对较低的房源依然受到了购房人认可。“A区楼座近期入市以来，由于性价比相对更高，因此，销售状况较为理想，目前只剩下少数房源。日后是否会继续加推A区的楼座，还需要看项目整体的营销节奏。”销售人员介绍说。
在上周实地探访中，售楼处大约有10组购房人左右，这其中除了前来看房的购房人以外，多数已经处于签约阶段。可见购房人对该项目的低价楼座认可度颇高。
在该项目销售人员看来，对于林肯公园低价楼座的热销，价格还不是最重要的。“最关键的还是林肯公园项目本身受到在亦庄置业的购房人普遍认可。这缘自林肯公园可以说是目前亦庄最为成熟的大盘。只是不可否认A区的产品性价比更突出一些。”销售人员说。
环境配套：
之所以说林肯公园生活氛围成熟，主要还是因为该项目在区位上临近亦庄创意生活广场。在实地探访中，自林肯公园出发，步行大约5分钟便可到达创意生活广场。这一生活广场中，餐饮娱乐，以及大型商超都实现了全面覆盖。
此外，由于该项目前期业主已经大面积入住若干年，项目自身的底商业态也已经相对丰满。一位在该项目入住超过两年的业主表示，现在林肯公园的底商已经不单纯是给林肯的业主提供生活配套，周边的居民也大多会选择在林肯公园底商满足生活需求。“不仅仅因为林肯的底商业态丰富，还在于这里入住的商家，往往都是当下较为火爆的生活配套业态，诸如漫咖啡等都在这里有分店。”该业主说。
值得一提的是，该项目的老业主不仅对周边生活配套较为认可，对小区内的生活环境也颇为满意。“由于林肯公园为商业立项的楼盘，因此，收房以前并没有对该项目内部的环境抱有太高的期望，然而，入住若干年以来，可以说小区环境是最为超出预期的一块，闲暇下楼溜达一圈，不比项目对面的城市公园差多少。”该项目一位业主说。
对此，林肯公园销售人员表示，由于现在项目大部分已经交付给业主，并已经实现了较高的入住率，因此，在接待新客户时，经常会带购房人到园区实地参观一下，亲眼所见比我们的描述说服力强多了，这也促使林肯公园的市场关注度持续不减。 文/张蛟
金第万科·金域东郡 纯粹小户型社区
项目地址：大兴亦庄经济开发区博兴八路与泰河三街交叉口西
建筑类别：普通住宅装修情况：精装修
物业费：3.3元/平方米·月参考价格：32000元/平方米
最新动态：主要产品为约75平方米两居、约90平方米三居。
项目概况：完全针对刚需客户亦庄的集中开发，使得一个十字路口的三个角分布了三个新盘，其中金第万科·金域东郡为纯粹的小户型楼盘，与相邻的纯粹面向改善型的金茂悦、只有部分小户型的海梓府形成鲜明对比。
据了解，近期金域东郡二期开盘，产品形态相比首次开盘纯粹的小三居有了更多的选择，涵盖75平方米的两居产品和约90平方米左右的三居产品，依然完全针对刚需购房人。只是近期开盘的价格相比之前要整体低了2000元/平方米左右。该项目相关人士表示，之所以价格整体低了2000元/平方米，主要是因为本期销售的产品为20多层的高层，居住密度较大，而之前的产品为8层的小高板楼，居住密度相对低一些。
价格的整体下调，相应地销售情况也比首次开盘更好一些。据北京万科介绍，本次开盘，当天成交约80%。而据亦庄某开发商介绍，这一数据应该比该项目首次开盘当天的成交情况要好。“该项目在开盘前蓄客之际的价格预期在30000元/平方米以下，以至于排号求购的购房人很多，甚至有朋友托到我帮忙找关系，结果该项目首次开盘成交价格约34000元/平方米，直接导致不少的购房人由于资金原因而放弃购买。这次开盘相比之前价格略有降低，成交也趋于更火爆，可见刚需盘的成交价格导向性很明显。”亦庄某开发商说。
金域东郡延续了万科一贯的精装修，从实地参观样板间来看，多年来始终坚持精装修的万科，在一些细节方面的处理略胜一筹。诸如入户门旁边会有手电的设置、收纳系统有专门的无障碍旅行箱隔断等。
环境配套：紧邻约3万平方米运动公园
与周边项目相同，金域东郡也可坐享未来该板块内由市政投资的商业综合体带来的生活便利。另外，对于该板块内的在售楼盘都在强调的北京十一学校等教育资源，金域东郡可谓最享有地利优势。从项目现场来看，该项目售楼处所在的十字路口的另外一角便是亦庄第五幼儿园；距离该项目大约500米，便是北京十一学校亦庄分校小学部。据项目销售人员介绍，目前，北京十一学校初中部和高中部也均在建。有购房人表示，“销售人员也说不准将来孩子能否划片到北京十一学校入学，但是仅仅距离500米，再加上目前周边也就三个项目在售，因此，对于未来孩子顺利入学还是抱有一定希望的。”
在环境方面，据介绍，金第万科·金域东郡社区北侧紧邻约3万平方米运动公园。该公园从设计到施工均由万科全程参与。该公园除了园林景观供人欣赏休闲外，还将建造标准篮球场、五人制足球场、网球场等运动场地，并设置儿童活动区、活力慢跑道等。销售人员表示，这个公园将是未来业主社区生活的重要补充。
文/张蛟
世茂·维拉 别墅盘里洋房开售
价格：别墅500-800万元/套洋房19200元/平方米起
装修情况：洋房精装修
地址：地铁房山线广阳城站西南出口向南600米路西
主力户型：153-155平方米三、五居叠拼别墅已开盘，预计2014年5月底加推洋房，价格19200元/平米起。
项目概况：洋房开售主打性价
由世茂集团在京西板块打造的兼有叠拼别墅与洋房的低密度楼盘，入市以来一直在强调其性价比。近日传出该项目洋房产品将以19200元/平方米的起价入市，不禁让人联想到该项目也开始低价快跑。
不过，据介绍，该项目的洋房产品起价虽低，但是整体来看，价格应该会在22000元/平方米左右。该项目相关人士表示，这一价格在房山楼市来看，虽然只能说中规中矩，但从性价比来看却较为突出。
“之所以说世茂·维拉洋房产品性价比优势突出，一方面是起价较低，关键还是世茂·维拉的洋房产品同样享受别墅社区的低密度生活环境。”该项目相关人士说。
由此，不难看出，世茂·维拉虽然起价诱人，但是整体还是期望以少量的低价房源吸引人气，主打卖点依然是低密度的居住环境。
据了解，该项目的洋房产品户型相对单一，均为99平方米的小三居。不过，这一面积的洋房，对于首次置业的购房人来说，既可以满足居住需求，又可以控制总价，恰恰切中市场热点产品。据介绍，该项目的洋房总共188套，全部为南北通透的板楼设计，全明户型无疑提升了该项目的居住舒适度。按照世茂·维拉本身的推盘计划，该项目将争取在今年整体结盘，因此，该项目的洋房产品也势必会在此后的半年时间中全部入市。
环境配套：商业配套完善
与在售的一些低密度项目不同，世茂·维拉周边的商业配套也相对比较完善。开车往北约3分钟路程，便是首创集团打造的华北最大的奥特莱斯，目前300多个国际一线品牌已经整体入驻。东侧由万科打造的22万平方米的集餐饮、休闲、娱乐为一体的大型商业综合体FUNMIX也仅有5分钟车程。
销售人员介绍，在教育、医疗资源方面，北京四中、北京小学、良乡医院、武警总医院等配套全面落地，但业主的孩子能否就近就读，还有待进一步了解。另外，周边四个大型公园也为远离闹市的世茂·维拉提供了得天独厚的自然环境。
环境方面，整个小区以意大利风格为依托，浅金色真石漆包裹的外立面、五重立体景观式园林，为整个项目的形象增色不少。北侧的临街商业既能满足业主对私密性的要求，又可以为日常生活提供便利。文/王迪
常楹公元大幅优惠促销商业产品
地址：朝阳北路与管庄路交界处东南500米装修：精装修
户型：商业37、57平方米开间；住宅194平方米四居
价格：商业35000元/平方米，特价26000元/平方米；住宅41000元/平方米
最新动态：推出一栋商业立项产品，共计504套，面积为37平方米、57平方米。市场报价35000元/平方米，合作单位员工特殊优惠价格26000元/平方米
项目概况：商业楼折扣大欲内部消化
目前常楹公元主推一栋商业楼，据销售人员介绍，其1-2层为底商，3-23层为写字楼开间。由于该楼座为商业立项，只有50年产权，商水、商电、没燃气，全部为精装修交房。该楼座规划为5梯24户，57平方米户型，每层的北侧和南侧各2套。37方米户型，每层的西侧和东侧各10套。价格在35000元/平方米。
不过，对于与常楹公元项目拥有合作关系的企业员工，该项目则实行特殊优惠政策。上述商业楼座价格约为26000元/平方米，折扣力度之大可见一斑。在实地探访过程中，销售人员默认，如果非合作单位的员工，能够托到关系的话，应该也能够享受特殊优惠，不过这一特殊优惠均有时效约束。“无法享受合作单位特殊优惠购房人，我们销售都会报价35000元/平方米。”销售人员说。
对此，业内人士表示，这实际上就是变相降价，积极回笼资金的做法，而这一特殊优惠只在合作单位内执行，实际上也是开发商为自身找一个适当的降价理由。
面对常楹公元商业楼的大幅优惠，合作单位员工也给常楹公元带来了一波销售高潮。据了解，特殊优惠政策推出当天即热销60套。截止到上周六该栋楼共504套房源，已经仅剩余120余套。与此同时，我们注意到，在常楹公元的售楼处，忙碌着10余组购房人，或咨询项目情况，或全家讨论是否下订。
除此之外，在实地探访过程中，我们了解到，常楹公元虽然商业楼在想降价跑量，但是住宅产品的价格却依旧坚挺，在售的住宅6号楼，主力产品为194平方米的四居室，价格41000元/平方米左右。对此，销售人员表示，住宅产品已经所剩无几，而且6号楼是常楹公元的楼王，未来应该也不会出类似于现在合作单位内部价的政策。
环境配套：门口将有大型商业
常营板块不仅住宅多人口密集，今年底还将迎来一座大型的商业。销售人员表示，有人、有商业，还怕这里会没有生活氛围？
据了解，销售人员口中所表述的大型商业，实际上就是龙湖长楹天街，由于该项目目前正处于开发阶段，因此，在从朝阳北路一路开向常楹公元的过程中，过了朝北大悦城就显得逐渐萧条。但业内人士表示，正如销售所言，有人有商业那就不怕成不了集中、繁华的居住区。
常楹公元销售人员透露，龙湖长楹天街商业体量达到38万平方米，餐饮、休闲娱乐、商业都将全面覆盖，而且，该商业综合体即将于今年12月底开业。因此，可以预见常楹公元周边商业配套将成为其一大优势。对此，也有购房人表示，商业丰富固然是好事，但是，从朝北大悦城门口目前的交通状况，可以想象得到未来守着长楹天街这么一大商业，出行时交通将成为一个头疼的问题。
销售人员表示，守着商业综合体固然是有利有弊，好在常楹公元距离地铁六号线也不过步行几分钟的距离。现场一位购房人表示，守着地铁就容易出租，之所以买37平方米的开间，未来以此满足居住并不太现实，最多当做一个过渡性居所，关键还是要看其投资回报。对此，销售人员表示，按照目前的行情来看，37平方米的开间，每月租金收益2700元左右应该没有问题，日后，商业等配套丰富起来，租金应该还会有较大的上行空间。 文/王芸
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