房企应做好过冬准备

  目前尽管夏季已经到来，自然界一片生机盎然，但楼市却不断降温，或许会进入一个难熬的冬天，房地产企业应该未雨绸缪，充分做好过冬的准备。

  总体来看，楼市已经进入了新一轮调整期，洗牌已经开始。自2013年以来楼市出现了量价齐升的火热之后，需求已得到相当程度的释放乃至透支，供需关系发生变化。年初至今银行信贷从紧，无论是按揭贷款还是企业开发贷都受到限制，限购限贷政策也限制了市场的改善型和投资型需求，首套房利率优惠的取消、住房信息联网、不动产统一登记、房产税立法等多方面因素的综合影响，使得楼市看跌预期日渐浓厚。

  而市场流动性缺乏、房企资金链紧张进一步加剧了本轮调整。从最近光耀集团爆出濒临破产传闻、浙江兴润置业资金链断裂引发债务违约风波等事件则透露出这样一些苗头。可以说，房企资金链紧张是当前众多房企普遍面临的严峻问题。

  根据兰德咨询的一份研报，即便是上市房企，债务风险其实比年报披露的显性数据要高得多。例如，通过测算某知名上市企业的现金、负债后发现，若计入未付的土地款，该公司实际的净负债率超过 130%，已逼近曾发生资金危机时的绿城，而且总债务中近八成需要在2年内偿还，债务风险已很高。

  众所周知，这些年来，大多数房地产企业在追求行业排名和高增长惯性驱使下，基本是以债养债的发展模式。尽管过去两年多数企业的资金状况趋于好转，但光耀集团濒临破产、兴润置业资金链断裂，还是让很多人产生这样的疑问：今年会不会有更多的企业出现资金链断裂。兰德咨询给出的答案是“会”，而且可能会再次引发“跑路潮”。

  其理由有三。一是目前市场上商品房库存量很大，潜在供应量更大，而今年的销售形势却不容乐观。二是为了控制信贷风险，金融机构已逐步收紧对开发贷款、经营性物业抵押贷款和个人按揭贷款。第三，也是最主要的，如果某些三四线城市出现降价潮，如果某些中小房企出现资金危机，很有可能引发恐慌，快速蔓延，进而出现倒闭潮和重现“跑路潮”。

  值得关注的是，畸高的房企资金成本将威胁到房地产行业稳定乃至金融系统安全。据业内测算，目前房企平均年融资成本为13.5%。而实际上，不少房企融资成本都在15%甚至20%以上。换句话说，要消化如此高的资金成本，除非项目本身成本较低，否则房企年利润在20%都不赚钱，须在30%以上才有盈余。

  这就意味着，房企融资成本若不降下来，房价一旦下跌，房地产不再暴利，房企出现较大面积资金链断裂是有可能的。有的房企为了避免资金链断裂不惜借高利贷，无异于饮鸩止渴。畸高的房企资金成本必将使大量的房企被淘汰出局。

  鉴于以上因素，今年楼市确实不容乐观，房企要做好过冬的准备。至于如何应对，下面有四条建议可供参考：

  一是坚持“现金为王”策略，尽可能保持现金流，手里有存货的房企，可尽快降价出货，在残酷的市场竞争中争得生存的先机。二是积极谋划转型，房企再走过去高价拍地和高成本举债的老路肯定很难走得长远，对于一些房企来说，调整经营思路、区域布局、产品结构势在必行，必须千方百计降低成本，也可以考虑向其他领域转型。三是坚持抱团发展，房企之间、房企与金融机构和其他实力企业都可以抱团共渡难关共谋发展。四是走出去到海外市场寻找商机，无论是欧美国家还是发展中国家，现在都有一些机会，走出去开拓市场不失为一条可以提上议事日程的战略选择。

  事实证明转型调整是房企突破现有模式的重要途径，万达进军电影院线、富力涉足矿产、恒大推出“恒大冰泉”、星河湾卖酒等等，这些事例表明，房企已经开始朝着多元化的战略目标行进。

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