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北京近千村民砸门抢房如何保障回迁房利益

https://www.biud.com.cn 2014年05月22日12:45 家居装修知识网

5月21日上午九点多，通州区焦王庄村近千名村民将回迁楼各个大门砸开，开始抢房，抢到后或坐或躺在屋内。据焦王庄村村民王先生介绍，焦王庄村共1000余户村民。自1995年起，该村开始拆迁，每户根据人口、宅基地面积、地上物等得到相应补偿金后，每人还能以1350元每平米的价格购买57平方米的回迁楼房，超出部分按每平方米2500元额外购买。根据补偿方案，拆迁时，村民每套房还可领取800元的租房补贴。对此，多位村民表示，补偿方案他们都比较认可，但分得的房子却迟迟不能拿到。

北京村民砸房
回迁楼迟迟未分村民砸门抢房

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回迁楼迟迟未分村民砸门抢房

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回迁楼迟迟未分村民砸门抢房

北京村民砸房
回迁楼迟迟未分村民砸门抢房

北京村民砸房
回迁楼迟迟未分村民砸门抢房

北京村民砸房
回迁楼迟迟未分村民砸门抢房

回迁房乱象丛生，这已经不是一起个例，回迁房的买卖双方之间的纠纷屡见不鲜。

拆迁6年回迁户没有家建好6月回迁房没住人
据安徽商报4月29日报道，到目前为止，合肥双凤经济开发区的老阮自从拆迁后已在外面租房住了六年，目前什么时候能够拿到安置房还未可知。其实，位于淮南路与凤麟路的回迁房已经完工验收近半年，绿化也搞好了，但是目前小区里一家住户都没有。回迁居民已租房六年。

十年回迁房仍无踪影
半岛都市报3月31报道，原江苏省连云港市面粉厂、红旗化工厂、电化厂的多位老职工反映，称他们原来的住房因为危旧房(棚户区)改造项目从2005年开始拆迁，后负责开发的房地产公司与200多户拆迁居民签订了回迁协议，承诺在2007年交房。10年过去了，最早拆迁的居民不但没有拿到房子，就连房地产开发公司也失去了踪影，大家期盼已久的小区看起来已经成了烂尾楼，工地上更是杂草丛生。

签约五年未动工黄瓜营村民堵门讨要
据腾讯网5月16日报道，黄瓜营村数十名村民来拆迁指挥部大门口要房，并拉起长长的布标围堵大门。村民代表武先生告诉记者，黄瓜营村130多户村民、400多人都同意拆迁。2009年9月份，拆迁指挥部与村民们签订了拆迁补偿合同，约定两年修好回迁房，而如今再过几个月就是整整5年时间，“回迁房连工都没有开，杂草都长到一两米高了。”

北安一回迁房变公厕未验收就办入户
黑龙江日报5月16日报道，北安市通北镇市民郑长生的反映，有关部门承诺给他的回迁房被改成了公厕，而且该小区是在未经过验收的前提下，就让回迁户办理了入户手续。这个回迁小区，与红、白、黄的主题色极不协调的是小区的恶劣环境：裸露的楼体地基，建筑垃圾满地，已办理入户近一年的道路仍然没有硬化。住户抱怨不止。

何为回迁房？回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。

采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别。

1.房价不同
在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

2.买卖双方关系不同
商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

3.房屋性质不同
拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

现在由于地产商收购步伐的加快，很多人都面临着回迁房的问题，在回迁房买卖中，要注意哪些问题才能最大限度的保障买房者的利益呢，下面是一些建议。

首图

一房多卖
回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购买时一定要注意。

房产证
尽量要求卖方的第一顺序继承人签字。因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。

回迁房买卖协议
必须约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。

买方留尾款
买方要留尾款。没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。