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融创洽购绿城继承人悬而未决加强管理层退意

https://www.biud.com.cn 2014年05月22日15:36 家居装修知识网

有人选择退一步海阔天空，有人选择逆流而上。

5月15日，一则重磅收购消息在房地产市场疯传。2名消息人士透露，绿城中国（3900.HK）主席宋卫平由于私人原因决定向融创中国主席孙宏斌出售股权，消息得到了官方证实。

当天傍晚，融创中国（1918.HK）公告称，正与宋卫平夫妇以及绿城CEO寿柏年洽谈收购绿城中国不超过30%的股权，但并未就收购事项签订任何协议，收购也未必一定进行。只要收购股权超过24.32%，融创就将成为绿城的单一大股东，合并合同销售额有望逼近千亿元大关。

值得关注的是，如果宋卫平和寿柏年不能控制30%以上的投票权或者2人离职，绿城2年前和九龙仓签订的股份禁售协议将自动失效。消息人士暗示，洽购本身已经得到了九仓集团的认可，交易完成后，融创会开启与九仓合作的新篇章。

交银国际房地产行业分析师何志忠接受21世纪经济报道访问时分析，管理层在估值较低的市况下出售控股股权属私人行为，即使融创获得大股东地位，相信也会保留绿城的独立品牌，更多在项目层面融合。对负债率高近70%的融创来说，任何现金收购都会显著增加公司的财务压力。

宋退孙进

前述消息人士透露，若交易完成，融创将控股绿城旗下的房地产业务；而宋卫平将淡出上市公司，转而经营主营商业及政府代建的非上市公司绿城建设，业务范畴包括代建保障性住房、养老设施和商业地产项目。

一位要求匿名的大行分析员透露，绿城管理层对年初至今的销售成绩并不满意，尤其是大本营杭州的楼市萧条，不排除宋卫平看淡后市而出售股权的可能性。另外，宋卫平膝下没有子女，寿柏年的子女也无意继承父业，继承人问题长期悬而未决也加强了管理层的退意。

事实上，融创和绿城的合作早于2年前就开始了。2012年6月22日，就在绿城宣布引入九仓为策略股东不到1个月，融创与绿城宣布组建上海融创绿城控股有限公司，绿城拿出9个项目注入合资公司，融创则耗资33.72亿元，各占50%股权的平衡模式成为一时佳话。

“融创获得了绿城的楼盘品质，而绿城则赢得了融创独有的卖楼速度。”海通国际房地产行业首席分析师侯凌中表示，“融绿”成立2年多来，销售增长稳定，融创得以进入广大的上海高端市场，绿城则大大节省了项目投入金额。

宋卫平当时曾这样计算：绿城原先要为9大投资项目投入20-25亿元，重组后，绿城不仅不需要投资，还可以回收至少20亿元。一来一去，等于为当时债台高筑的绿城带来了最多45亿元的现金收益。

经过2次“大输血”，绿城的净资产负债率由历史最高的148%跌落至去年底的60.1%；而融创在孙宏斌的激进战略下，2013年先后拿下北京、天津和上海等地的多个“地王”，净负债比率达到69.7%，尽管较2012年下降了12个百分点，但仍属较高水平。

目前，绿城中国市值达到168.59亿港元，最多30%股权价值超过50亿港元。何志忠预测，融创或须借助配股、增发等股权融资来完成这次收购，任何现金对价都将使融创面临更大的财务压力。

记者查阅香港联交所的权益披露，宋卫平（包括其妻夏一波）持股25.11%，仅比第二大股东九龙仓（24.32%）多出0.79，寿柏年持有17.86%的绿城股权。理论上来说，融创最少只要获得25%股权就能控股绿城。

问题在于，根据绿城和九仓2年前签订的战略合作协议，若九仓行使全部价值25.5亿港元的可换股债券（CB），九仓持股可升至35.1%。宋卫平曾经承诺将在3年内回购该批CB，目前是否继续回购成为一大变数。

侯凌中表示，九仓近几年在内地发展地产全部采用合营模式，不愿意自己“挑大梁”，此次交易中，九仓基本上会扮演被动接受的角色，只是转变了合作伙伴。

新千亿级地产大鳄？

截止2013年底，绿城中国完成合同销售金额651亿元，融创中国则累计销售547亿元。尽管30%股权不会导致报表合并，但新融创的销售金额突破1000亿元大关应该只是时间问题。

去年，千亿级别的房企数量由原先的3家（万科、绿地和保利）扩容为7家，万达、中海、碧桂园和恒大新晋入围。孙宏斌年初曾表示，自己并不在意销售额是否超过千亿，数字游戏没有意义，融创的目标是跻身房企第一阵营。2014年，融创宣布全年合同销售目标650亿元。

如今，控股绿城为融创晋升龙头房企提供了捷径。问题也随之而来，宋卫平及其管理层可以说是绿城品牌的灵魂，若老宋退役，如何完成庞大的整合？

市场传闻，寿柏年仍有可能继续留任绿城管理层，以完成业务过渡；但宋卫平则会在交易完成后转变为小股东，专心绿城建设的现有业务。

何志忠分析，融创只收购最多30%的股权，并没有提起全面并购，反映融创仍希望维持两家上市公司的独立运作，交易仅体现在绿城的管理层变更。若能成功挽留部分现任管理层，融创会得益于绿城高品质的项目组合，也符合孙宏斌局部深耕、主营高端客户的策略。

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