融创拟入主绿城强强联手能走多远？
昨日晚间，融创欲收购绿城的消息终于得到了官方的证实。消息甫一传出，便令房地产行业内炸开了锅。
不过，随着这一消息而来的，还有绿城董事长宋卫平或将自上市公司淡出的猜测。而此前早有合作的绿城与融创，此次联手的效果如何，还有待观察。
融创拟收购绿城不超过30%股份
据经济参考报报道，15日，港交所同时发布融创、绿城两方面公告，称融创中国正与绿城中国三位股东宋卫平、夏一波及寿柏年进行磋商，拟收购绿城中国不超过30%的股份。与此同时，绿城方面公告亦证实拟出售股份相关事宜。
事实上，早在15日早间融创、绿城双双停牌之时，业内便有消息称融创正在酝酿收购绿城，成为绿城的实际控股人，且交易框架已在4月中下旬基本确定。完成收购后，绿城中国创始人宋卫平将保留部分股份。而融创中国可能进一步增持，成为绿城中国的第一大股东。
对此，报道援引同策咨询研究部总监张宏伟介绍称，2014年以来，受到银行信贷紧缩“钱荒”的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。“更为惊人的是大型品牌房企如今也遭遇资金链危机，被迫与其他企业合作或被收购股权”，张宏伟就绿城、融创双双发布的交易公告内容如此表示。他认为，在市场艰难时期，能够“活下去”最为重要。
进入2014年后，受到楼市下行因素影响，长三角区域楼市尤其是浙江地区首先在全国范围内开始降价。进入第二季度，进一步打破市场僵局的仍然是杭州、宁波、上海等长三角的城市。张宏伟认为“目前来看，整体市场尤其是浙江省重点城市还面临比较大的去库存压力，而这样的市场状况对于绿城来讲并不是一件好事情”。
报道还表示，3月24日，绿城公布的2013年年报数据显示。截至2013年底，绿城集团完成销售金额651亿元，销售面积309万平方米。不过，2013年绿城集团物业销售毛利率较2012年有所下降，2013年毛利77.86亿元，毛利率28 .4%，而2012年是29 .2%。此外，净资产负债率为60.1%，较2012年的49.0%有所上升。
根据绿城2013年年报信息，截至2013年底，绿城中国的股权结构为：董事长宋卫平及其配偶夏一波共占25.11%，副董事长兼行政总裁寿柏年占17.81%，副董事长罗钊明占5.33%。2012年6月8日，绿城引进九龙仓后，至2013年底，九龙仓占绿城已发行总股本的24.32%，为其第二大股东。
而业内分析认为，若此次交易达成，融创中国将就此成为绿城中国第一大股东。
不过，21世纪经济报道则报道表示，目前，绿城中国市值达到168.59亿港元，最多30%股权价值超过50亿港元。交银国际房地产行业分析师何志忠预测，融创或须借助配股、增发等股权融资来完成这次收购，任何现金对价都将使融创面临更大的财务压力。
而按照上述绿城中国的股权结构分析，理论上来说，融创最少只要获得25%股权就能控股绿城。
但问题在于，根据绿城和九仓2年前签订的战略合作协议，若九仓行使全部价值25.5亿港元的可换股债券(CB)，九仓持股可升至35.1%。宋卫平曾经承诺将在3年内回购该批CB，目前是否继续回购成为一大变数。
对此，海通国际房地产行业首席分析师侯凌中表示，九仓近几年在内地发展地产全部采用合营模式，不愿意自己“挑大梁”，此次交易中，九仓基本上会扮演被动接受的角色，只是转变了合作伙伴。
另外，值得一提的是，新京报报道表示，昨天，还有消息称，阿里巴巴马云也将收购绿城一小部分股份，同时将收购绿城的足球、学校和医院三个板块业务。
同为知名浙商的马云与宋卫平私交甚笃。2011年，在绿城极为困难的时候，马云还曾号召阿里巴巴员工购买绿城房产。
不过昨日也有媒体称，宋卫平未必全部转手学校和医院业务，马云可能只会成为第二大股东。
这场正在磋商的收购，最终将如何完成，仍需等待。
双方此前早有合作
事实上，融创欲绿城在此之前已早有合作。
据第一财经日报报道，融创和绿城的合作始于2012年。
当年1月5日，在香港联交所挂牌的上市公司融创中国和绿城中国联合发布公告称，融创中国全资附属公司融创置地与绿城中国全资子公司绿城地产签订股权转让协议，绿城地产向融创置地出售湖滨置业51%的股权，转让价格为人民币5100万元。
这是双方合作的一个开端，当年6月，融创、绿城继续加强合作。
2012年6月23日，融创、绿城订立合作框架协议，融创以33.72亿元收购绿城9个项目半数股权，双方成立上海融创绿城控股有限公司(下称“融绿”)。
对此，报道表示，双方合作的业绩十分惊人。2014年第一季度最新出炉的上海房企排行榜：融绿项目以44.26亿的成交额位居上海房企第一名。此外，2013年，融创、绿城以网签155亿元的销售业绩挺进中国房企50强以内。其中，上海区域以112.07亿元的网签业绩跻身前三强，直逼绿地、万科。
2013年年报显示，绿城项目目前主要分布在浙江(土地储备面积比例44.6%)、上海(5.4%)、江苏(8.8%)和山东(13.7%)等地区。其中上海和苏南地区项目已经划至融绿平台。
今年1~4月，绿城合同销售金额约人民币172亿元，融创合同销售金额为人民币142.4亿元。
对此，报道也援引融创中国董事长孙宏斌此前在接受采访时，回忆与绿城中国的这场合作时说：“其实这是生意，不存在谁帮助谁的问题，绿城的产品给了我们很大的帮助。”
宋卫平或将自上市公司淡出
然而，值得注意的是，在此次融创入主绿城的背后，宋卫平或将淡出上市公司的猜测，也成为了舆论关注的焦点。
21世纪经济报道对此援引消息人士透露表示，若交易完成，融创将控股绿城旗下的房地产业务;而宋卫平将淡出上市公司，转而经营主营商业及政府代建的非上市公司绿城建设，业务范畴包括代建保障性住房、养老设施和商业地产项目。
一位要求匿名的大行分析员透露，绿城管理层对年初至今的销售成绩并不满意，尤其是大本营杭州的楼市萧条，不排除宋卫平看淡后市而出售股权的可能性。另外，宋卫平膝下没有子女，寿柏年的子女也无意继承父业，继承人问题长期悬而未决也加强了管理层的退意。
对此，证券日报也报道表示，有业内人士指出，“老宋对产品的品质过于执着，在目前这种市场环境下，对一家上市公司来说不一定是好事，毕竟这样会影响公司业绩。与其在品质和业绩之间费力平衡，退出对于老宋来说未尝不是一种解脱。”
更值得注意的是，报道还援引消息人士透露称，宋卫平在新疆的项目折戟，甚至牵扯官司，其背后复杂的关系让他当时非常失望，内部整顿又久不见效果，而对于“为什么这么好的产品却卖不过别人”的现状，宋卫平始终无法平衡，这是其“心理上最接受不了的”。若这宗收购案最终落地，从某种意义上来说，这是一个悲情英雄的谢幕。
除此之外，每日经济新闻也报道称，在很多年里，宋卫平带领下的绿城一直是业界追求高品质住宅的一面“旗帜”，而其本人则被认为是“旗手”。
亿翰智库上市房地产研究中心副主任张化东说，宋卫平是一个理想主义者，为了追求完美往往愿意投入很多。坊间曾有传言，宋卫平因为某栋房子造得不好，而将房子全部拆掉重新建设。
“他刚收到一短信‘全国绿城业主坚决不答应’，他读了下，他说他很纠结。”在融创公告收购绿城将近3个小时后，宋卫平身边的一位知情者转述宋所说的话：“还没签字，没签字(指收购一事)什么事都有可能发生。”
据他介绍，昨天下午宋卫平亲自主持召开了一个会议，在会议上他说了很多动感情的话。
事实上，2012年，绿城靠出售了一部分项目活过来的时候，宋卫平曾称之为“卖儿卖女”，连卖项目都如此心酸，又怎么会愿意把他亲手缔造的绿城轻易卖掉。
房产开发模式的转变
而除了对此事的惋惜，还有观点认为，宋卫平的退出，实际上意味着传统的房地产开发香港模式的终结。
每日经济新闻对此报道表示，事实上，宋卫平很早就曾流露出要退出绿城的想法。早在2012年，绿城宣布引入九龙仓作为战略投资者成为第二大股东时，他就曾表态，并不计较自己在绿城所占的股权比例有多高。他的终极目标是把绿城变成一家公众公司，而不是家族企业。
在过去几年时间，绿城在房地产以外陆续发展了代建、养老等多个新的板块。这些板块有的已开始盈利。今年初，宋卫平更是召集了300多位高管召开了动员会，阐述了他对未来20年房地产开发的看法，“从房地产商升级为生活服务商”，并首次提出将生活服务作为本体，而非开发和销售手段。为了实现他的这个观点，去年绿城曾投入1亿多来发展云服务业务。
对此，报道援引张化东分析表示，绿城从重资产转向轻资产，其实是不错的选择。因为轻资产能带给股东更高的回报率和利润。尤其是在中国房地产行业毛利日趋降低的当下，也许轻资产才能给开发商带来更好的回报。
他表示，类似代建等轻资产业务利润都比传统房地产开发来得可观，而且企业经营的风险也远远低于房地产开发。
报道还表示，此前，融创中国曾公布了2012年收购的部分融绿项目的净利润率，数据显示仅仅只有7%。睿信致成总经理薛迥文说，对宋卫平来说，退出传统房地产开发业务，可以让他把更多的精力用到专业领域，进而创造更好的收益。
宋卫平本人此前也曾多次表示，即使绿城不是自己开发项目，而仅仅是为其他房企代建房子，也能够保证房屋的质量，实现其推广高品质住宅的梦想。宋卫平的退出，实际上意味着传统的房地产开发香港模式的终结。像美国一样，房地产行业将会涌现越来越多的细分行业，企业能获得更多的发展机会。
收购效果如何仍待观察
虽然目前双方的合作并没有落实在纸上，但对于融创入主绿城后的发展，业内已开始了热烈的讨论。
中国证券报援引张宏伟分析表示，融创入主绿城是实现全国化布局的重要途径。收购之后，融创可以综合利用绿城在全国各地的土地储备、政府资源，进一步深耕既定的区域市场。这个过程也有可能促使融创快速在国内市场成长发展。
孙宏斌也曾对外界提到过千亿规模的目标。公开资料显示，2014年1-4月，绿城和融创实现合约销售金额总计356.6亿元。即使按照前4个月市场低迷期的销售业绩推算，这两家企业2014年全年也将实现1000亿元以上的销售业绩。
不过，报道表示，也有业内人士不看好融创激进的扩张和并购，认为其风险很大，市场稍有变化，就会出现销售和业绩动荡，从而引发财务危机。
事实上，近年来，融创中国扩张速度惊人，尤其是去年天价拿地引发业界普遍质疑。2013年8月，融创中国在北京亦庄，以近2.8万元/平方米的楼面地价，拿下一个项目，创该区域单价新高。随后，融创中国又在北京以7.3万元/平方米的价格拿下农展馆项目，该价格也创下了全国住宅地单价记录。时隔不久，融创再次以103.2亿元，取得天津南开区天拖地块，成为天津总价地王。2013年11月，融创中国又以15.2亿元拍下天津南开区手表厂地块，折合楼面价25082元/平方米，刷新了天津土地出让单价纪录。据申银万国测算，2013年，剔除其合作伙伴的支持，融创中国就花了290亿元购买土地。其土地收购权益金额同比增长128%，远超年初100亿元拿地的计划。
而高额的拿地成本使得融创必须找到一批合作方来合作。据悉，融创不少项目都是与合作方一起开发，按权益比例获得收入和利润。这名义上降低了公司的负债率，也增加了周转率，但风险的根源也就在这里。
“每个项目情况都不尽相同，每个项目的合作方式千差万别，个中细节外界很难详细了解，也就难以准确判断其风险。而且，这种模式使用的资本杠杆能带来多少额外收益，也同样能带来多少额外风险。”某券商房地产分析师认为。
第一财经日报也报道表示，今年来，合作已成为开发商的常态，开发商纷纷在逆势中抱团。不过，成功者寥寥。雅居乐和星河湾在常州项目分道扬镳后，许多业内人士并不看好这一形式的合作。融创和绿城能否走出一条不同的路径来，还需要市场的进一步检验。
“现在还没有任何说法，我们还在等公告，比如高管如何安置，以及管理层的名单。”绿城中国的一位中层称，他们对这一合作的细节也并不清楚，也在等待下一步的安排。
报道同时还表示，昨日，绿城例行召开营销会议，在场的一位人士透露，宋卫平全程心情十分放松。“从公司角度说，卖掉是最好的选择。”宋卫平说，“融创虽然不懂产品，但是会做营销。”
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