成都“地一大道”转让价缩水 3年前销售现场“挤破头”
每经记者 谢振宇 杨珺 发自成都
3年前，销售现场“挤破头”；如今，大多铺面“门可罗雀”。曾经，10万元/平方米都很抢手；现在，“金铺”却成了“鸡肋”。这就是成都“地一大道”的现状。
天府广场、盐市口、顺城大街……这些耳熟能详的成都地标或商业中心，为什么没有给成都“地下一大道”带来繁荣？人和商业所开启的“防空洞”商业模式在成都遭遇了“水土不服”。
2010年，人和商业整体转让项目经营权，当时卖出了23.72亿港元的不菲价格；如今，这一价格“缩水”了近4.5亿港元。
《每日经济新闻》记者发现，这出剧情跌宕起伏的“大戏”，人和或早已不是 “主角”。一直未曾露面的神秘“买方”是谁？旗下拥有百仕达控股等多家上市公司的资本大佬 “欧亚平”疑似现身其中。不过，这尚未能从百仕达方面获得证实。记者查询到百仕达控股2010、2011年报，亦未见成都地下商城项目的“身影”。为了进一步了解详情，近日，《每日经济新闻》记者到成都人和办公现场，以及两次致电公司一位文姓主要负责人，对方均婉拒了采访要求。
成都“地一大道”多数商铺关门
时近中午12点，主要卖糖果、饼干等食品的王丽(化名)方才开门营业。
王丽的店铺，地处成都市中心区域，在盐市口、东御街、顺城大街的地下商城“成都地一大道”的某段。她的店铺尚在营业，不过旁边数十米长的走廊两侧，一间间商铺大门紧锁。
“都不开门，更难吸引到人流。”“4月份总共卖了3000元~4000元，10多平方米的铺子算下来房租都得4000多元，好在目前还没开始交房租。”王丽说。
5月16日中午时分，《每日经济新闻》记者走访发现，成都地一大道中，仅临近盐市口区域的商铺营业率较高，往顺城大街方向，店铺营业率急剧下降。
原在春熙路附近做服装生意的张明(化名)，是获得了经营权的地一大道256名商户之一。据他回忆，2011年底开业时，率先营业的盐市口和东御街部分段，商家开业率也曾达到80%，但很快便急转直下，到目前，最早开业的“可能只剩两成”。
2010年下半年，成都地一大道开盘，“当时有不少炒家出现，不少人愿意加价买，一个铺面可能加价到十万甚至十几万元。”这让张明感受到了巨大的落差。
公开信息显示，成都地一大道总建筑面积为90500平方米，分为地下一层和负二层。地下一层的盐市口到东御街段，开业正式运营于2011年底。到目前，负二层仍未开业。
运营状况越来越差被商户质疑
缘何成都地一大道未现人和商业在哈尔滨等城市的经营火爆场面？一些商户认为，是成都人和经营管理不善且不愿投入更多资金来运营。“地一大道在还没有完工的情况下，于2011年12月23日在盐市口区域仓促开业，但运营状况越来越差，而其余地区至今未完全运作起来”，商户们指出。
张明透露，此前商户们怀疑管理方资金不足，曾与其多次协商，表示可由商户出资，改造商场硬件、导引指示牌、做广告投入，将台阶改为电梯等，但管理方均未采纳上述意见。
“地一大道运作失败与管理团队不稳定有一定关系，我知道它的总经理都换了好几任。”四川商业地产联盟秘书长、四川省连锁商业协会会长冉立春对《每日经济新闻》记者表示。
冉立春认为，成都地一大道的失败，还与其“地铁牌”的食言有关。“以前打地铁牌，如果实现，往来人流会多一些，但是现在根本没有连通。”不过，蓝光嘉宝商业副总经理邵家桢表示，人流量不一定能够转化成客流。“人们过路时间比较紧，目的性很强，人流来了也不一定会带来消费。”
在一份书面材料中，成都人和表示，“任何商场都有开发前期、培育期、运营期和盈利期几个阶段，目前我商场正处于培育期，对于发展中的问题我们也在积极地解决。”
成都地一大道商户们普遍称，经营困难的深层次原因，或与人和商业2010年整体转让项目经营权快速“抽身”有关。人和商业虽目前还负责成都地一大道的管理和运营，但其或早已不是“主角”。
成都项目转让价缩水4.5亿港元
在2010年的年报中，人和商业表示，“通过出售五间全资拥有的英属维尔京群岛附属公司的全部股本间接转让5个项目的经营权，这5个项目分别为成都、潍坊、大连、大庆、鞍山一期项目。”其中，成都项目协议价格23.72亿港元。
2010年4月，人和商业斥资人民币2.89亿元收购了成都项目中总建筑面积为4.01万平方米的经营权。仅几个月后的这次转让，给人和带来了不菲的收益。人和商业2010年报显示，成都项目出售录得当期所得收益为人民币12.9亿元。
但成都项目尾款的收回并不顺利，转让总价款遭遇了4.48亿港元的“缩水”。今年3月6日，人和商业发布公告称，集团与买方签订成都契据、鞍山契据，买方已同意向集团支付1.90亿港元(原数字为6.38亿港元)和1.27亿港元以结清成都和鞍山项目尾款。
对于这种处理方式，人和商业表示，有关成都项目和鞍山项目的未付款已拖欠了一段时间，考虑到采取法律行动可能既昂贵而又费时，签订成都契据及鞍山契据将有助取回未付款，并让集团维持与买方的业务关系，有助改善集团的现金流状况。
此“欧亚平”或系彼“欧亚平”
不惜以23亿港元的高价接手，神秘的接盘方是谁？人和商业几年来一直未公布“买方”身份。
作为成都地一大道开发运营方，成都人和成立于2008年9月，注册资本为3.6亿元。成都人和唯一股东为可高投资有限公司，2007年在香港注册成立。记者获得的权威资料显示，在成都人和最早的公司高管架构中，人和商业创始人戴永革出任公司监事。不过，全国企业信用信息公示系统登记的信息显示，成都人和目前公司高管名单中，“欧亚平”和“刘士华”分别为公司董事和董事长。
上述有关成都人和的权威资料显示，在2010年底，刘、欧两人始“现身”于公司高管名单中，主要高管亦“大换血”，人和商业老板戴永革不再担任公司监事。
搜索国内地产界，主要在深圳做地产开发、香港实现上市的百仕达控股老板亦名为欧亚平。从业务来看，欧亚平的产业虽涉及多个产业，但地产板块功不可没。目前，欧亚平转到幕后，仍出任百仕达控股的非执行董事。今年初，欧亚平还曾出任众安在线董事长。
在百仕达老板欧亚平的 “朋友圈”中，其同学亦名为刘士华，后者于1995年加入百仕达集团，还曾出任百仕达地产总经理。
通过查询与百仕达关联的刘、欧两人的公开信息，记者与在成都人和中出现的“身影”信息比对发现，两者相似度极高。(按采访对象要求，文中部分名字为化名)
(实习生黄丽对本文亦有贡献)
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