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一线城市高端市场分化显著沪平稳回升别墅更受宠

https://www.biud.com.cn 2014年05月23日08:21 家居装修知识网

CRIC研究中心研究员/杨科伟

随着3、4月份项目推盘节奏加快，城市新增供应量逐渐恢复，而因信贷紧缩导致需求不振、城市供求关系失衡加剧。楼市降价潮愈演愈烈，更多城市更多项目加入其中，一线城市同样难以独善其身，去化速度明显放慢而库存上升、消化周期拉长的问题也逐渐浮出水面，到4月底，北京和深圳的消化周期双双突破17个月，上海和广州也都达到11个月左右。在整体弱市的大环境下，一向客户需求恒定、成交相对稳定的北上广深等一线城市高端豪宅(定义为：北京、上海单价超过 5万元/平方米、深圳超过4万元/平方米、广州超过3万元/平方米的公寓，别墅)市场又是何种光景呢？尤其是在北京等城市放开限价、诸多高端房源获批上市之后，其市场表现又如何呢？

高端公寓需求持续不振，别墅成交平稳上升

从CRIC系统数据来看，4月份一线城市的别墅和高端公寓分别成交22.86万平方米和12.29万平方米，市场成交同比去年都出现一定上升，分别同比增长17%和7%，别墅需求增长较为突出。高端市场表现异于整体市场大势、交易小幅攀升的背后，也与去年以来高端物业供应被认为压制，需求量长时间积累有关。

另一方面，高端市场开始受到整体市场遇冷的感染，观望气氛渐浓，与3月份的表现纵向比较来看，一线城市在4月份高端公寓和别墅成交量环比分别下滑 40%和7%。这一趋势仍在继续，从5月前20天的数据来看，相比去年同期成交量持续锐减，高端公寓和别墅分别成交5.34万平方米和9.07万平方米，同比分别锐减46%和34%，总体来说，别墅房源的成交表现优于高端公寓。

城市市场表现显著分化，上海平稳回升，北京最低迷

在普通商品住宅市场，今年前4月，一、二线多数城市市场成交同比2013年均有大幅度下滑，其中北京下降幅度最大，成交量几近腰斩，这样的表现同样出现在高端豪宅市场，在北上广深四地市场中，北京高端物业成交表现最差，4月份高端公寓分别环比锐减52%、同比下滑26%，别墅分别环比下滑30%，而同比增长了34%，但这一趋势在5月中上旬继续深化，高端公寓同比锐减60%，而别墅需求同样同比萎缩了44%。

相比上海市场，尽管也出现了个别高端物业以特价房形式以价换量，但仍未引发上海高端物业市场的“多米诺”效应，仍局限于个案，市场仍在供求关系均衡的逻辑下平稳上升。横向来看，4月份高端公寓和别墅的成交量分别占到一线城市总量的40%和46%，分别是北京的3倍和2倍；5月上中旬高端公寓成交量更是同比增长17%，而北京和深圳这一数值分别为-60%和-80%。纵向来看，4月份高端公寓和别墅成交量分别同比增长96%和6%，上海高端物业成交企稳回升的态势更加明显。

表：近期北上广深等一线城市高端物业成交表现