救市暂未显效 多地恐遇土地财政危机
中房网讯(记者 殷雯)在市场、企业、政府三者完整的闭环中，一方的异常将波及其余二者。今年以来，全国楼市进入下行周期，成交量下滑，致企业投资开工步伐放缓，土地需求亦有所冷淡，而此前深度依赖土地财政的地方政府或将面对债务危机。
市场下行致拿地降温
日前，国家统计局发布的4月份70个大中城市房价数据显示，新建商品住宅环比上涨的城市个数骤降12个，降至44个，整体涨幅由0.23%降至0.06%。下跌城市和持平城市个数分别增加4个和8个。二手房价环比上涨的城市个数降7个至35个，环比下降的城市个数升至22个，而持平个数由14个降至13个。房价环比上涨的城市数量进一步减少，而房价环比下降的城市数量有所增加。
今年1-4月，全国商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。
而与之对应的是重点城市土地市场的迅速遇冷。同策咨询报告显示，2014年4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。
与此同时，国家统计局数据显示，2014年前4个月，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地出让金2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前，土地市场进入低迷期，部分城市甚至出现土地流拍事件，而这将直接影响到地方的偿债水平，甚至可能引发阶段性土地财政危机，这又进一步影响到地方政府公共设施的建设与偿债能力。
12城市深度依赖土地财政
据同策咨询研究部统计的45个城市的土地财政依赖情况看，12个城市土地财政依赖度超过80%。
以杭州为例，2013年杭州市土地出让金达1477.86亿元，而全市一般预算财政收入仅为945.2亿元。根据各城市土地出让金与城市一般性财政收入的比值，测算得出的土地财政依赖度来看，杭州高达156.4%，为45个楼市限购城市的土地财政依赖度最高的城市。
紧随其后的佛山、南京、长沙土地财政依赖度分别达到147.5%、110.0%和105.3%，包括三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州在内的共计12个限购城市土地财政依赖度超80%。
同策咨询报告指出，从已限购的一线城市来看，得益于宏观经济综合实力的优势，北上广深2013年对土地财政依赖度总体低于61%，甚至深圳只有27%。但是，北京、上海和广州的土地财政依赖度仍然在50-60%之间，一定程度上说明，即使一线城市经济较为发达地区目前对于土地财政的依赖仍然较大。
值得一提的是，审计署的数据显示，截至2013年6月，全国地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。而2014年以来，宏观经济处于触底阶段，房地产市场供求也进入低迷期，土地出让金也呈现出增幅下滑的态势，部分城市甚至出现土地流拍事件，而这将直接影响到地方的偿债水平或市政工程等推进力度，甚至可能引发阶段性土地财政危机。
松绑限购暂无助购买力复苏
为避免应对土地财政危机，部分地方政府已对此有所动作。
据中房网不完全统计，截至目前，出台放松房地产调控政策的城市已扩大至宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州、南宁8个城市。另外，广州南沙、佛山高明、常州和福建等地，亦有限购放松传闻，有待官方证实。
张宏伟认为，从目前各个地方政府应对措施来看，各地政府普遍采取的手法是“救市”，并且部分城市如杭州萧山、南宁、无锡、天津等已出台“救市”措施，这些措施或出台刺激首套自住需求、或放松限购等调控政策执行力度、或降低土地竞拍门槛，以此稳住房地产和土地市场下滑态势，此举被视为地方对土地财政的依赖使然。
根据明确出台楼市松绑政策城市看，很明显的依然是限制性放开。链家地产市场研究部张旭认为，当前楼市宽松的调整方向主要有限购部分放宽、住房贷款放松、降低房企资金压力三个方面。比如，涉及到限购政策，宁波、无锡以及天津滨海的限购放松，或与新区发展或与户籍改革有关；信贷方面的调整，也多只是涉及公积金的存缴、提取、额度等；开发方面，有限制的降低房企在资金方面的压力，而对于价格管控依然没有见到有城市松口。
不过，目前来看，多地五花八门的“救市”行动效果并未显现。
来自CRIC最新统计数据显示，5月12日-18日，14个城市成交面积下滑，上海以-54.25%跌幅居首。除上周厦门数据缺失无环比数据外，重点城市中仅4城市环比上涨，南宁以75.15%涨幅居首；15城市环比下滑，深圳以-49.73%跌幅居首。四个一线城市成交量全面下滑，其中上海连续三周下降，成交量仅10.18万平方米，处于历史成交低位。
上周包括北上广深在内的20个典型城市，商品住宅总成交面积260.68万平方米，环比下降11.24%，成交量依然在低位徘徊，部分地方政府出台的所谓“救市”政策效果并不明显。
张宏伟表示，土地财政会引发了各地的推地卖地热潮。但是，土地财政也带来了一些副作用，这个副作用更多的表现在各个地方政府对于土地财政的依赖越来越大。也就是说，当进行经济结构改革攻坚阶段的时候，往往会因为经济增速降低，土地出让收益下滑，又不得不重启土地财政，加大推地力度，提振房地产市场，以适度拉动宏观经济增长。
全国45个楼市限购城市土地财政依赖程度排名
排名
限购
城市
2013土地出让金(亿元)
2013年一般预算财政收入(亿元)
2013土地财政依赖度
1
杭州
1477.86
945.20
156.4%
2
佛山
646.02
437.88
147.5%
3
南京
914.43
831.31
110.0%
4
长沙
565.29
536.63
105.3%
5
三亚
64.97
67.50
96.3%
6
合肥
419.16
438.62
95.6%
7
福州
409.37
453.97
90.2%
8
昆明
404.16
450.75
89.7%
9
济南
430.64
482.10
89.3%
10
徐州
373.48
422.84
88.3%
11
宁波
674.47
792.80
85.1%
12
温州
270.43
323.98
83.5%
13
成都
713.38
898.50
79.4%
14
南宁
203.23
256.25
79.3%
15
绍兴
232.33
293.00
79.3%
16
呼和浩特
143.42
182.02
78.8%
17
台州
193.86
247.73
78.3%
18
苏州
1032.53
1331.00
77.6%
19
南昌
220.71
291.91
75.6%
20
武汉
739.72
978.52
75.6%
21
兰州
88.49
124.52
71.1%
22
长春
264.38
381.80
69.2%
23
西宁
44.71
67.11
66.6%
24
沈阳
527.62
801.00
65.9%
25
太原
156.29
247.33
63.2%
26
贵阳
170.29
277.21
61.4%
27
广州
690.96
1141.79
60.5%
28
石家庄
184.49
315.20
58.5%
29
厦门
273.07
490.60
55.7%
30
上海
2262.30
4109.51
55.1%
31
西安
267.45
501.98
53.3%
32
舟山
47.52
92.63
51.3%
33
无锡
363.93
710.91
51.2%
34
北京
1821.82
3661.10
49.8%
35
金华
115.98
242.47
47.8%
36
大连
397.61
850.00
46.8%
37
青岛
355.77
788.72
45.1%
38
天津
804.84
2078.30
38.7%
39
郑州
259.52
723.60
35.9%
40
衢州
22.74
72.75
31.3%
41
海口
27.08
86.73
31.2%
42
乌鲁木齐
90.47
301.90
30.0%
43
银川
36.77
134.60
27.3%
44
深圳
467.23
1731.26
27.0%
45
哈尔滨
152.26
632.40
24.1%
数据来源：同策咨询研究部、各城市统计部门公开数据
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