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人和商业56亿债务压顶年资金缺口10余亿

https://www.biud.com.cn 2014年05月23日11:43 家居装修知识网

对人和商业而言，眼下最需要解决的问题或许不是扭亏，而是即将到来的偿债高峰。

《每日经济新闻》记者了解到，人和商业于2010~2011年共发行9亿美元海外优先票据(约56.2亿元人民币)。这其中，3亿美元的优先票据 (约18.72亿元人民币)将于明年5月偿还，剩下的6亿美元优先票据(约37.44亿元人民币)需要在2016年9~11月偿还。

然而，截至2013年末，人和商业的现金存款下降至12.8亿元人民币，公司近两年的营业收入甚至不足以支付优先票据利息。由此，国际评级机构穆迪再次下调了人和商业的债务评级，由Caa1下调至Caa3，成为“垃圾”级别的债券。

财务状况堪忧的人和商业，将会面临怎样的局面？香港粤海证券投资银行董事黄立冲向记者表示，人和商业的地下商城并没有产权，这加大了公司融资的难度，接下来除非公司能通过变卖资产用于偿债，否则未来极有可能出现债务违约，甚至遭到债权人清算的要求。

深陷资金危机

人和商业深陷资金危机，与公司利用人防工程开发地下商城的特殊发展模式不无关系。

根据《中国人民防空法》及其他相关规定，开发、运营地下商城的人和商业并没有项目的土地使用权，这导致其无法像一般开发商那样通过抵押土地获得开发贷款。

由此，人和商业融资的主要途径就只剩下抵押股权贷款以及发行高息债。而地下商城的开发在建设期间需要大量资本支出，高息海外优先票据成为人和商业最重要的融资渠道。

2010年5月18日，人和商业发行了3亿美元、2015年到期的优先票据，年利率为11.75%；2011年9月10日与11月15日，公司合共再次发行了6亿美元、2016年到期的优先票据，年利率13%，利息均为每半年支付一次。上述两笔优先票据仅年利息就已经超过7亿元人民币。

年报显示，截至2013年，除了折合约56.2亿元人民币的海外优先票据外，人和商业从银行等金融机构贷款总额为23.8亿元人民币，有息负债合达到80亿元。公司在2012年与2013年附息借款利息分别为8.85亿元和8.8亿元，高昂的借贷成本正变为沉重的财务负担。

此外，由于缺乏土地使用权，承让经营权的商户也无法通过抵押土地使用权及房屋产权的方式从银行获得商业贷款，因此，人和商业为商户设计了一套特殊的融资模式——用公司银行存款为承让商户的银行贷款提供担保，这就导致人和商业置于银行的存款中，有相当一部分其实是受到限制的。

人和商业2013年年报显示，人和商业为各种贷款提供担保的受限制存款金额达到1.85亿元，倘若承让经营权的商户违约未能偿还相关贷款，按规定人和商业必须承担偿还责任。一旦发生这样的情况，人和商业的资金流动性将进一步恶化。

存高违约风险

根据穆迪投资者服务公司于4月22日发布的报告预计，未来12~18月内，人和商业将面临更大的债务再融资风险，到期债务将增多，但中国经济增长趋缓，且信贷环境趋紧。因此，将人和商业的公司家族评级和高级无抵押债务评级，由Caa1下调至Caa3。

“Caa级别代表的是投机级别的高风险债券，其代表的是债务人面临极高的信用风险，Caa3更是达到垃圾债券的级别，这表明人和商业的财务状况已经达到极其恶劣的程度。”黄立冲表示。

2013年年报数据显示，人和商业全年营业收入为5.47亿元，但公司行政费用达到4.6亿元，经营费用达到3.45亿元，加上每年需要偿还约8.8亿元的借款利息，营运资金缺口达到11.38亿元。

此外，人和商业的现金存款从2011年的88亿元大幅下降至2013年的12.8亿元，假如未来12个月内，公司的转让经营权收入没有改善，单靠每年约5亿~6亿元的运营现金流，不足以偿付明年5月到期的3亿美元优先票据。

穆迪指出，人和商业逾期一年的应收账款规模为人民币15亿元，计划2014年收回约人民币7亿元资金。但即使能成功催收，收回的现金也仅能覆盖部分管理费用、利息支出及开发成本。由于公司大部分产品在所有权转让方面存在限制，使其难以实施大规模融资以偿付3亿美元债券，加上其商铺经营权的潜在买家很难获得银行信贷，这些因素导致人和销售欠佳，在未来12个月内，上述不利因素将依然存在。

黄立冲表示，要解决债务压力，目前最直接的办法就是出售用于出租的物业。但这一方面会大幅降低公司未来的租金收入；另一方面，即使成功出售，账款能否在偿债期前成功回收也是疑问。