深圳前海“史上门槛最高”四地块出让
鸟瞰前海。资料图片
南方日报讯 (记者/张玮)22日下午，被认为是前海“史上出让门槛最高”的四宗地块相继被买主竞得。其中，腾讯以挂牌起始价15.4627亿元获得一宗土地面积为2.49万平方米的地块，该地日后或将用作筹建中的“腾讯银行”总部办公。
此次出让是前海土地出让历史上单日出让土地宗数、面积最大的一次。四宗地块均为商业性办公用地，土地面积总计7.4万平方米，起始价总计达到57亿元。但由于设置了“只允许互联网、私募股权基金、电子商务、信息技术等企业竞买”等严格条件，被疑是“定向出让”。果然，除腾讯外，另两块同样以底价竞得地块的买家分别为HONY CAPITAL MANAGEMENT LIMITED(弘毅投资)和民生电商，第四块则由前海恒昌以高于起始价44万元竞得。
三家拿地企业无悬念疑似“定向出让”
作为深圳土地价值最高的片区，前海去年7月以来已相继出让了6宗地，土地面积达23.69万平方米，所得总地价为407亿元。
但由于每次竞拍都会吸引房企参与，出现高溢价情况，因此此次四宗地块均设定更高门槛。不止在整体上对竞标人做出条件限制，甚至还首次对单个地块的准入行业都进行了明确限制(只限定为互联网、私募股权基金、电子商务、信息技术等企业有资格竞买)，并规定建成后，办公物业租售对象须为符合产业导向和入区规定且注册地在前海的法人或其他组织，被坊间称为前海土地出让史上最苛刻的条件。
比如，四宗地块中面积最大的T201-0081宗地，就要求必须是从事互联网综合服务业务的中国境内外上市企业，2012年或2013年经审计的营业收入不低于400亿元人民币(或等值外币)。而数据显示，新浪、搜狐、网易3家知名互联网公司去年营收都不超过400亿元，只有腾讯为604亿元，被业界普遍认为是“为腾讯量身订做”。
另一方面，四宗地块的起拍价为前海土地出让史上最低。据记者了解，前海此前出让的六宗地，竞拍的起始楼面价均在1万元/平方米以上，成交价则常常高于2万元/平米。这次的几宗地块，起始楼面价最低的只有8138元/平米，最高的为13932元/平方米，几乎是最低的一次。
因此，四宗地块被猜测实际是定向出让。同时，腾讯控股有限公司、联想控股成员企业弘毅投资有限公司(HONY CAPITAL MANAGEMENT LIMITED)、民生电子商务有限责任公司等三家公司均被预测会出手拿地。而昨日下午的竞拍，这三家公司的确毫无悬念地以底价竞得。
四块地三块底价出让唯一溢价地块高出44万元
三块以底价竞得的地中，T201-0081由腾讯竞得，由于出让要求规定，该地块竞得人所有的办公物业须全部自用，有消息以此猜测，腾讯有意将该地块用作筹建中的首批民营银行“腾讯银行”总部办公。该银行由腾讯与深圳百业源投资有限公司共同发起，拟在前海成立。腾讯董事会主席马化腾此前也表示，未来在前海的投资不会少于100亿元。
T201-0082地块则由弘毅投资竞得，这意味着该公司一年内须将其管理运营总部迁入前海，且管理的合计基金规模于2016年底前不低于450亿元人民币。而建成后虽四成办公物业可以销售，但只能面向私募股权投资基金管理企业及其产业链上下游相关企业销售。
民生电商竞得的是T201-0083地块，该企业去年8月29日在深圳前海注册成立，注册资金30亿元人民币，是国内首家基于精准大数据并与商业银行资源结合，由金融、互联网、电子商务等业界一流专业人士组建而成的互联网金融公司。
而面积最小、起始价最高的T102-0253地块则被深圳市前海恒昌科技开发有限公司以高于底价44万元竞得，也是此次唯一溢价出让的地块。该企业是去年初注册的中外合资企业，竞得该地块后，自项目竣工验收后第二年起十年内，进驻该项目的企业须合并纳入前海统计核算的年度纳税额(不含代扣代缴个人所得税)每年不低于5亿元人民币。
今年前海有12—15块土地出让
针对此次“定向出让”，业内人士表示，前海是深圳目前规划控制最严格的两个区域之一，其土地出让本身并非完全自由的市场，而是政府运作模式为主，即按政府步骤对引进企业进行严格定位、规划。
前海管理局此前反复在不同场合强调，前海以产业发展为主，不搞地产热。因此，为引进需要的重点产业和企业，必然会对地价进行控制，降低产业进入成本，“不排除今后还有地块用类似方式出让”。
据统计，截至去年，前海已启动15个重大项目开工建设，建筑面积超过500万平方米。今年则将有12到15块土地进行出让，共约400万平方米。不过，自去年7月前海出让土地以来，加上此次的4宗，相当于10个月就已出让了政府储备用地31万平方米，接近总量的1/16。有消息人士透露，目前掌握在前海管理局手里的前海土地已经出让了66%左右。目前，深圳市政府正有意通过置换、收购等方式从手握前海其他土地的企业中收回土地，尤其是招商局集团、中集集团和深圳国际这“三大地主”。最新消息显示，中集集团前海土地开发即将进入论证阶段。
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