观点:楼市降温资金未必回流股市

近期，关于楼市崩盘的言论明显增多。那么，中国楼市真的要面临崩盘的危机吗？随着楼市降温，又会否促进股市的回暖？

实际上，自今年年初以来，各种不利消息陆续冲击中国楼市。其中，管理层的政策态度转向是最明显的信号。按照前期管理层对楼市的态度，将逐渐采取减少行政干预的手段，以促进市场化的改革进程，让市场自身来调节。另外，从管理层的意向获悉，未来将逐渐将限购放松与否的权力交还至地方，由地方自行决定。

从近几个月的数据可以分析，中国楼市确实较前期有了一定的降温。但是，就此盲目认为楼市将崩盘未免似乎站不住脚。事实上，影响未来房价的走向主要存在几点因素。其一是地方对土地财政的依赖度；其二是中国楼市的刚需需求；其三是市场的整体利率走向。

首先，地方对土地财政的依赖度依然明显。根据数据显示，45个限购城市中，有多个城市对土地财政的依赖度达到50%以上。其中，杭州对土地财政的依赖度高达156.4%。值得一提的是，因分税制差异化发展的影响，地方的事权与财权严重不匹配，加速了地方的政绩考核压力。因此，在此背景下，多地借助其他渠道筹集资金。近年来，大力发展房地产业，增加地方土地财政收入成为主要的资金筹集渠道。显然，就目前而言，地方依然没有摆脱土地财政的束缚。

其次，从一线城市的楼市刚需情况估算，目前仍然没有衰退的迹象。究其原因，主要在于上述地区的政治优势、经济优势、技术优势凸显，全国每年大量的高校毕业生仍然会优先选择到一线城市发展，也为当地带来充足的刚性需求。

再次，近年来，管理层大力推动利率市场化改革，市场整体的利率水平出现了水涨船高的走向。面对日趋高涨的利率水平，银行为了满足保本盈利的需求，推高了相应的房贷利率。更有甚者，还出现了停贷的局面。面对房贷利率的波动，买房的人数有所减少。

针对楼市降温的现象，股民最关心的问题莫过于炒房资金会否回流至股市。

笔者认为，目前存在两大问题，其一是楼市降温还能延续多久；其二是炒房的资金能否进入股市。

其实，对于部分地区而言，其楼市降温的趋势或许已经确立。但是，对于主要的城市而言，目前仍然处于持续上涨的趋势，从具体的价格趋向判断，仍然找不到有力的转折依据。因此，楼市降温的延续性仍然有待观察。

再者，对于部分的炒房资金而言，面对众多的投资渠道，他们必然会选取能够获取最大投资回报率的投资品种。余额宝被打压，或许不会产生前期巨大的资金分流能力，对上述资金的吸引力也有所下降。不过，除此以外，符合上述资金投资的渠道也是非常充足的。

其中，类信托资管产品、银行理财产品以及部分理财平台的理财产品明显强势于股票市场。以某款在售的专项资产管理计划为例，其预期的年化收益率比大多数信托产品高。如果资金量达到300万以上的客户，其预期年化收益率有望高达12%以上。

在此环境下，即使楼市呈现出持续降温的格局，资金也未必会流进股票市场，更无法促进股市的回暖。

笔者认为，虽然中国股市成立至今仅有20余年的历史，但是因长期的扭曲性发展，股市中存在的漏洞确实很大。股市缺乏新增流动性是股市长期走熊的一个原因，但并非根本原因。要从根本上提升股市的吸引力，还得需要长期性的对症治疗。

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