房市趋冷的全球动因

如果一种经济现象不仅是中国独有的，那么寻找全球动因就是理解趋势变化的重要的一环。近来中国房市趋冷引发市场热议，看多、看平和看空者各执一词，难言高下。笔者认为，市场忽视了这一点，房市趋冷是一种全球性现象。今年2月美国标准普尔20个大中城市房价环比下跌0.03%，为连续第4个月环比负增长；4月日本东京圈新屋销售均价环比下跌3.7%；2013年第四季度欧元区房价指数环比下跌0.7%。

全球现象必有全球动因。全局层面看原因有四：其一，全球经济复苏遭遇低收入增长的挑战。虽然全球各地的数据口径、频率和更新状况不尽相同，但截至目前可获数据测算，发达国家和新兴市场国家，都呈现出复苏后半程（2013年至今）比前半程收入增长趋缓状况，部分国家居民实际收入甚至负增长。收入增长放缓削弱购买力，导致房市承压。

其二，全球货币政策呈现相对趋紧的共同特征。虽然各主要经济体货币政策状态截然不同，美国正有序退出QE，欧央行还在考虑负利率等，但相对于各自经济复苏态势，各主要央行的政策选择都有些偏紧，而且这已借由利率和预期给房市带来压力，美国房市如是。

其三，全球风险偏好普升。从复苏历程来看，2014年是个特殊年份，这一年复苏中的不平等问题骤然凸显，宏观层面表现为国别分化持续深化，微观层面则表现为两极分化风险大幅上升。此外，2014年又是危机以来地缘政治风险最为突出的一年，如乌克兰乱局、泰国军事政变和恐怖主义事件接踵而至。社会矛盾和政治动荡加剧压低全球风险偏好，令房市承压。

其四，全球房市基本面支撑力度不足。世行2014年发布的数据，2012年全球65岁以上人口占总人口的比例为7.83%，较危机前上升0.43个百分点，老龄化已变成全球现象。这表明全球城市化的推进正进入一个边际动能递减的阶段，给全球房市基本面带来长期抑制作用。

值得强调的是，虽然房市趋冷是一种全球现象，但差异也明显。主要体现在三个方面：首先各经济体房市所处周期位置大不相同：美国房市可能处于长周期复苏的短期调整阶段，欧洲为寻底阶段，中国房市则是处于长周期拐点还是短周期回调点，很难判断。不同性质长周期中的房市，短期变化的持久性和深度也会迥然有异。其次，各经济体房市的风险状况不尽相同。从房屋空置率、房贷负担率、抵押贷款赎回权丧失率等角度看，美国房市处于结构改善过程中，另一些地区则显然尚未伴随着相称的风险释放。可以推测，后一种地区的房市调整如果得到趋势确认，力度相比美国可能会更加激烈。最后，全球资本流动的影响可能不太一样。目前全局性资本流入虽处于下降态势，但全球资本的结构性流动还是会给不同经济体带来不同影响，面临较大资本流出压力的新兴市场房市，压力会更大一些。

总之，房市趋冷是一种全球现象，从全球看中国，内因的变化未必能带来预期中的房市影响，只有将全球动因和全球差异考虑进去，才能看得更加清晰。

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