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高端市场需求依然旺盛望京成为热点区域

https://www.biud.com.cn 2014年05月26日15:21 家居装修知识网

5月，北京中高端市场依然保持升温之势。中原地产研究部统计数据显示，截止5月20日，2014年北京千万以上住宅物业成交总套数为812套，占全市总成交比例的4.3%，达到历史最高；在2013年同期，这一比例为3.4%，2013年全年则为2.3%。单价5万以上的中高端物业成交占比也持续上涨，在2014年达到了3.5%，而2013年这一比例则为2.8%。

市场分化，刚需奔向自住房，高端豪宅依然受热捧

中原地产首席分析师，研究部总监张大伟认为刚需市场交易量的调整主要是大量刚需客户被自住型商品房分流，使得刚需成交下滑。但高端需求依然旺盛，目前北京高端物业市场基本已经告别需求选择，因为高端物业的存量稀缺，市场成交情况主要取决于拥有高端项目的开发商的销售时机选择。

在金融投资所谓的刚性兑付难以为继的前提下，当前国内财富阶层正在面临重新配置投资组合，北京优质地段公寓豪宅项目坚挺的价值走向赢得高端人群的瞩目。

4月以来，成交价格超过10万元/平方米的顶级豪宅共签约4套，而2013年全年，也不过有21套住宅的成交价突破了10万元大关。此外，在豪宅销售量不断增加的催使下，4月份北京豪宅的平均报价83500元/平方米，成为2013年以来历月平均报价的最高点，环比上涨1%，同比上涨14%。

首个五环房价“奔十”板块，大望京区域价值洼地凸显

从豪宅市场的增量供给来看，近两年城市核心区出让的地块中，包括中赫•万柳书院、融创农展馆地块、西局、夏家胡同等地块，因其土地资源的不可再得，在地块出让过程中都经历了一番激烈竞争，才被开发商以高价摘得。随着“地王”的连番涌现，北京豪宅市场正在被重新定义，在高地价助推下，未来这些地王项目的销售价格将高达12-30万元/平方米，由此对比当前城市核心区在售住宅项目的定价尚处于价格洼地，比如处在国贸、中关村、首都机场黄金三角核心的北京第二CBD即大望京区域，与农展馆、东坝、万柳地王同处一线，其价值长期看涨的势头明朗，成为能够吸引财富阶层出手的重要原因。

2014年1月，位于大望京板块的绿地中心取得9.5万元售价审批，望京成为首个五环沿线房价“奔十”的热点板块，引发市场瞩目及热议。绿地中心的高价入市，不仅意味着大望京房价仍将持续上行，同时，也预示着未来10万元以上的项目将成为北京高端住宅市场的主导产品。中原地产首席分析师，研究部总监张大伟认为，去年出来的很多地王，若抛开保障房用地，商品房用地楼面地价多超过了5万元/平方米。土地成本加上建安成本，未来房屋若卖到7-8万元/平方米，开发商基本是零利润的。那么，开发商为了保证一定的利润空间，必然对商品房部分进行高端定位，这就导致高端住宅“奔十”成为大势所趋。

2014年4月中旬，SOHO中国与触控科技签定2.3万平米租赁合同，旋即，潘石屹表示，对望京SOHO的租赁一点也不担心，将于5月1日起提价租赁。2014年，楼市的低迷并未影响到望京，望京区域的5A写字楼、高端商住公寓、高端住宅均出现了价格上涨与热销的火热局面，成为2014年北京楼市最亮眼，最具价值成长性的区域。

望京区域置业需求强劲，二手房市场持续活跃

2014年5月，望京二手房成交均价为45160元/平方米，相比2009年的15000元/平方米左右上涨幅度超过200%,望京区域即使在2011年，也未出现调整迹象。张大伟分析认为：望京区域的二手房目前主要集中在几个小区：朝庭公寓、嘉美风尚、国风北京、国风上观、融科橄榄城;主推的商住房有悠乐汇、东亚望京中心、合生麒麟社等。

望京二手房户型主要集中在两居或者三居室，面积在105-165平方米之间。在房价方面，朝庭公寓和嘉美风尚单价在41000-43000元/平方米之间，融科橄榄城和国风北京，单价在54000-55000元/平方米。整体看，因为区域内市场已经高端化，所以整体二手房市场依然维持平稳上行趋势。

望京新盘供应少区域抗跌性强，高端化成必然趋势

与大望京迅速腾飞的发展相比，望京核心区住宅土地却呈现“零供应”的现状，区域可售项目屈指可数。望京区域近两年几乎没有新增供地，区域内新房市场一直在萎缩。

张大伟分析到，目前，望京区域商品房存量约有200套，然而大望京区域内世界500强企业云集高知人群，再加之即将竣工或投入使用的绿地中心、保利国际广场、望京SOHO等企业总部人群的大量进驻，预计该区域未来将要进入10万新增人口，这部分人将产生相应的购房需求，尤其是高端置业需求，供需比将达到几千比一。但目前区域内仅有200套商品房储备量，足以看出该区域纯居住商品房的稀缺，更可以看到整个区域价格未来的增幅空间巨大，以及由供需矛盾激化造成高端化成为必然趋势。”

望京金茂府即将应市加推32套楼王大宅

望京金茂府继四期开盘热销之后，应市场需求，将再次加推6#楼32席楼王大宅，主力户型为220平方米舒阔三居和270平方米奢雅四居，以准现房呈现，目前已经进入精装修阶段。6号中央盛境楼王位于社区中央核心位置，尽享360°无遮挡的开阔视野和专属“阳光特权”，让居住者每天都生活在自然盛境之中，并实现了精装品牌的再次升级，从而再次刷新望京区域高端人居的新标准，引领府系金质生活的新高度。

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