北京首例零首付一周跟踪调查:购房者反应各异
搜房网讯 随着房地产市场调控的持续进行，接近年底，储备土地需要用钱、工程结款需要用线、银行到期利息需要用钱等等。为尽快回笼资金，各路开发商绞尽脑汁、各显其能——为了迎合购房者降低风险、一次性投入少的心理，越来越多的开发商推出低首付购房策略以刺激房地产市场。近期，北京的“珠江四季悦城”推出了无首付压力即享亦庄地铁旁精装大盘，的确令很多投资客及刚需群体都心动不已。
“珠江四季悦城”的无首付促销非常诱人
随着珠江四季悦城在5月20号推出“无首付购房”之后，全北京的楼盘纷纷效仿，乃至全国范围内都掀起来一股“零首付”促销风。
记者5月22日来到项目现场，项目售楼处现场气氛火爆，人声鼎沸，如同开盘，现场的销售员应接不暇。而此前亦庄很多项目周一到周五客户都寥寥可数。据悉，自从无首付政策推出后，项目单日来电量超过1500组，单日排卡已超过80组，项目原本拟定的开盘时间将大大提前。
“珠江四季悦城这类高端产品，从开盘开始一直很受市场欢迎，成交客户中不乏大部分投资人群，甚至很多人都是一个家庭买了几套，有私属公园，同时又有前瞻性国际化的商业配套，这在亦庄区域属于罕见。”珠江四季悦城相关负责人说，“我们与搜房达成战略合作，利用搜房近期推出的一款金融产品，在购房者和搜房之间达成信誉贷款的协议，这样能够解决客户的购房门槛”。
记者调查发现，此次无首付购房政策，是珠江地产与搜房网最新推出的金融产品进行合作，搜房可为购房客户提供贷款，降低购房者置业门槛。为购房者实施“告别首付，无压力购房筑家计划”，旨在利用这个金融产品，降低购房者置业门槛从而刺激购房者完成交易行为。符合资格的购房者只需要缴纳部分定金，就可以获得由搜房提供的贷款，并由开发商负责贷款额的贴息，购房者在约定期限内对搜房提供的第三方信贷还款即可。
简言之，购房者仅需要缴纳部分定金，就可实现对200万以上房产的购买，与开发商完成签约手续，消除了资金周转的首付压力。
投资客刚需族面对诱惑反应各异
记者走访四季悦城项目发现，无首付促销让购房门槛降低，令选房看房者的热情明显高涨。
1、刚需仅扮演了散户角色
一位著名房产评论员接受采访时表示，真正的刚性需求在任何时刻都起不到如此关键的作用，就如同股市1600点的时候，难道是散户的介入引发了反转？相反，依然是改善性购房这种既自住又带投资意识的需求，才是当下楼市的真正主力。 他认为，对于许多刚性需求来说，即使房价回到5000元/平方米，也还是贵的。刚性需求买房的驱动力，是需求的急迫性和市场的火热程度，被逼得没办法，或者市场火得了不得，才会考虑去买的。所以，刚性需求是散户式心理，往往是踏空或高位接盘。
目前，在项目现场进行调研后发现，无首付的政策除了吸引了一大批刚需客户关注以外，更多的其实仍是具备投资眼光和改善需求的群体。这轮无首付的促销风暴实际上是先引发了刚性需求的关注，之后改善型需求和投资型需求进场；购买力强劲的后者，快速成为这一批主力购房群体，他们又以大手笔“扫房”等气势，促动了刚性需求的购买欲望。
2、投资客仍是主角 民间资本杀回楼市
市民高先生向记者介绍说：“现在购房是不是真正时机自己也不清楚，自己被无首付的政策弄得心里痒痒，购房还需要考虑综合因素，比如房子的品质、户型、园林、物业等等。珠江四季悦城项目各个方面都还不错，加上无首付的这个吸引，决定购买这个项目。首付门槛是一方面，更多的是这个项目本身具备的投资属性和高性价比。”
在四季悦城项目现场调查这一周的火爆情况，种种迹象表明，一股看不见但规模巨大的地下民间资本，正在重回楼市。
在售楼处，七八个操着外地口音的购房者围坐在一起，显然，他们是结伴而来。在他们中间展开的是一张非常详尽的北京楼市全景图，一行人对着地图指指点点。很显然，珠江四季悦城并不是他们瞄准的唯一一个楼盘。
事实上，楼市火爆行情下，活跃其中的是越来越多的看不见的资本细流。而在这之前，这些资金曾经在2007年之后的楼市“销声匿迹”。去年一年，少有资本入场。一方面，楼市经历调控，市场前景不容乐观；另一方面，信贷政策不断收缩，大量企业有资金缺口，这就使得这些民间资本有了很好的去处，当然同时还有高额的回报率。
不过，当今年信贷规模大幅扩大，这些资金的前面就被加上了“闲置”两个字。它们，急需一个新的落脚点。
23号在售楼处，一位四季悦城的温州投资者告诉记者，温州人不喜欢存款，何况现在很多人又觉得今后通胀难免，“钱会变得不值钱”，所以大量资金都在寻找出路。跟虚无缥缈的股票相比，民间资本更喜欢投资实在的东西，如房地产、矿产等。
无首付究竟靠不靠谱？
1、业内观点：低首付促销尚需观察
按照国家相关房贷政策规定，目前置业者第一套住宅购房首付不能低于三成。但有专家表示，开发商推出的这种“低首付”促销并没有违反相关规定，因为银行发放的贷款仍然是七成，只不过开发商利用第三方平台为其暂时垫付了一些，让购房者在一定时间内分期付清。超低首付的确降低了首付门槛、减轻了首付压力，短期内增加销售以解开发商紧张的资金压力。
2、律师观点：有预售证流程合法即可
事实上，在全国各地都出现过类似的“无首付”现象。
北京某银行个人信贷经理在接受记者采访时说，楼盘推出的“零首付”运作方式，实际上通过消费贷款的形式，给购房的客户一定的资金支持，这部分信用贷款可用于客户装修等购房费用。
如此“零首付”，购房者是否存在风险？一位接受采访的律师认为，只要签订合同时，楼盘取得了预售许可证，且流程合法即可。
在营销中心，记者遇到正在看房的罗女士。“我早就看中了四季悦城的房子，但是手头积蓄不够。如果能通过搜房进行一定的贷款，不仅可以解决手头资金问题，而且也不用卖掉我原来的资产，使原来的房子继续增值。”
上述律师指出，受二套房贷首付提高、公积金贷款“认房又认贷”等措施影响，房贷已经成为购房者判断是否该出手的首个要素。针对高端市场推出的“无首付”活动，将有效撬动一部分改善型需求。
“在‘无首付’、‘分期首付’的优惠活动中，对于购房者而言，只要双方达成合议，按期返还，选择这种方式并非不可。”上述律师表示，但在此过程中，购房者还须谨慎注意几个问题：“先付的这一部分款项，即使开发商称之为‘定金’、‘诚意金’等，购房者还是要和开发商约定确认，这部分款项是房屋首付，是购房款的一部分。”
该律师表示，无论是何种付款方式，都要办好按揭手续，并完成房屋的网签备案程序，以保证房子能顺利购买。
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