烟台扩城“超速” 产城一体化不足致楼市高库存
每经记者 王杰 发自烟台
烟台，地处山东半岛东部，海岸线长达909千米，有岛屿63个。是中国首批14个沿海开放城市之一，中国十大最美丽城市之一，被誉为“山海仙市”。同时也是国际葡萄酒城，联合国人居奖城市。
这个适宜居住、养老与度假的城市，房地产形势却不容乐观。据克而瑞机构提供的数据显示，截至5月18日，烟台市商品住宅市场存量为729万平方米，去化周期为131周，超过30个月。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，积压大量库存的城市，都寄希望于外来人口购房。但目前，烟台吸引大规模外地购房人群来此置业的能力不足，并且山东多个地区库存量也大。“一个城市人口增长也是有规律的，保持原有状态的一定增长比例，很少有剧烈增长或波动。”
两区出现过量库存/
具体到烟台市各区的库存数据，高新区的商品住宅存量为101万平方米，去化周期为43个月；牟平区的商品住宅存量为133万平方米，去化周期高达58个月。两区的库存量居全市六区前两位。
烟台高新区成立于1990年，是国务院批准的国家高新技术产业开发区。烟台本地多位房地产业内人士表示，高新区属于新区，主要的产业还处于发展阶段，配套匮乏。但该区域的开发商为了快速跑量，可谓用尽心思。
《每日经济新闻》记者在采访中了解到，高新区一个名为“容大东海岸”的项目，甚至推出了“购房以旧换新活动，旧房直接置换新房”的活动。
该楼盘销售人员告诉记者，目前折后均价为6500元~6600元/平方米，开发商在芝罘区、莱山区有合作的中介，如果选择购买此楼盘，有旧房并有房产证的购房者，可以由中介先垫付新房房款，中介代卖旧房。
三兴御海城项目，目前均价为4980元/平方米，推出了开发商代垫首付的活动。该楼盘销售人员表示，目前首付1万元就可购房，在交房时补齐首付就可以。
一些品牌开发商也开始降价促销，高新区的中海紫御公馆，均价7500元/平方米，目前有团购活动，交2万元可享受九三折优惠。
克而瑞烟台机构市场研究总监魏俊表示，高新区拥有烟台城市的一线海景资源，吸引诸多开发商在此拿地，但是产业配套并不理想，导致诸多购房者对此区域的认同度不高，大量库存集聚。
牟平区也同样出现了库存过量的情况，开发商开始降价跑量。
牟平区水漾花城的销售人员坦言，该区品质较好的房子，也就在5500元~5800元/平方米，户型一般的在4600元~4700元/平方米，今年比去年每平方米便宜了一、二百元。
在置地前景顾问部总监吴海洋看来，牟平区属于经济比较落后的区域，并且距离主城区太远。2010年，龙湖在此拿地，炒热了区域价值，也带动了中小企业拿地。但当这批项目集中入市时，发现客群少之又少，龙湖的项目又消化了该区域高端养老的置业需求，中小地产商面临滞销。
魏俊认为，牟平区的问题在于库存过大，但整体开发品质不高，购房者热情也不高。牟平区城中心主要是自住型客户，配套集中在城中心，生活配套还算完善，但是处于较低的档次。
城市被疑“扩张过速”/
业内人士认为，高新区与牟平区的高库存现状，与烟台市城市扩张过于迅速，导致开发量过大有关。
2012年，烟台市第十二次党代会提出，中心城市规模扩大、形象变美。“未来烟台将大力增创统筹发展优势，继续大力提升中心城市辐射带动能力，在空间战略上坚持 ‘东拓、西联、南进、北展、中优’的方针，促进中心城市快速发展。”
其中，东拓即呼应 “蓝区”建设，高起点、大力度规划发展东部高技术海洋经济新区，使之尽快形成规模、树起形象，带动中心城市向东拓展。
公开资料显示，“东部新区”作为经济区范围包括烟台高新区、牟平区的经济开发区和养马岛等区域，莱山区和芝罘区的滨海区域以及保税港区，总面积近600平方公里，海岸线长约150公里。
而房地产开发更是提前进入“快车道”。
烟台市规划局2010年出台的《烟台市东部新区“十二五”发展规划方案》（规划期限：2011年至2015年）中提到，作为全国区域中心城市和山东省会城市群经济圈的核心城市，烟台近几年步入房地产市场的空前活跃期，随着国内品牌地产企业的纷纷进驻，东部新区以良好的区位优势、优越的投资环境成为地产开发的热门区域。
但是，烟台市过大的开发量，让资本市场嗅到了风险。
黄金湾投资集团董事长申威向《每日经济新闻》记者透露，烟台在两三年前就被列入投资范围之外。“烟台两年前就有项目来找我们（地产基金），当时就没有投，我们有（此区域）过度开发的担忧”。
他表示，像烟台这类风险大的城市，看到的库存问题，实际上是整个城市开发供应量过大。“银根的收紧，对于开发商而言，是个严峻的考验，开发企业要提高自身综合能力，包括融资能力、拿地水平、营销水平以及产品差异化的理念。”
旅游地产吸引力下降/
据了解，目前，多个一线房企在烟台拿地，且开发的多为“巨无霸”项目。
截至2013年底，万科在烟台共开发6个项目，金地和保利各有两个项目，中海有3个项目。招商地产也于同年11月斥资12.53亿元竞得开发区3宗地，开发高端商业、旅游、居住于一体的综合体。龙湖早在2010年时，就已经耗资49亿多元，获得了烟台市牟平区合计6300多亩的土地。
据不完全统计，碧桂园、华润置地、越秀、中建、中南集团等多家大型房企均布局烟台。记者了解到，这些开发商的多个项目，均为“旅游度假”项目。
2012年，YMG（烟台日报传媒集团）报道文章《烟台大力发展旅游地产 海岛海湾开发项目12个投资1336.8亿》称，2012年，是烟台旅游开发大发展之年。海岛海湾开发项目共有12个，总投资1336.8亿元，年度计划投资150.3亿元。
理想很丰满，现实很骨感。旅游地产并不如想象中美好。
日前，一个打着“海景房”名义销售的楼盘，被媒体曝光了。据烟台电视台报道，牟平区滨海路段养马岛西侧的东海城小区，在收了四、五百户业主的房款长达5年之久后，于2014年初，突然通知业主们房子不盖了。
在海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路看来，烟台市政府和企业都希望利用旅游地产来导入新的客户。当地政府利用海景资源，对土地进行集中出让和开发，但房企更倾向于用旅游地产导入新的概念，利用现有资源做住宅开发。这并没有带来旅游内容的变更，也就很难形成旅游目的地。
申威认为，山东全省境内都供应过大，客户选择的余地很多。并且我国的海岸线也很长，北有秦皇岛、南有海口、三亚，“海景房”概念就不新鲜了。
“产城一体化”困境/
在库存高企的同时，新开盘项目猛增，有限的消费力难以支撑巨大的消费体量。2013年烟台市国民经济和社会发展统计公报显示，全市房地产开发投资完成578.40亿元，比上年增长6.9%。
李铁岗认为，烟台的城市资源很好，许多开发商看好这个城市，但政府开发显得有些失控，纯粹以发展房地产为目的，产业整体跟不上，造成了持续发展的动力不足以及库存量一直在增加。
库存的高企，让烟台的一些中小地产商开始转让手头的项目。
一家房产网站上 “近海地产商住项目转让”信息中标注，“现由于企业资金链紧张，诚意折本一口价一次性转让。”通过预留电话，记者联系到了该项目的联系人。
上述联系人表示，目前已办理完土地出让手续142亩，其中在建9栋楼，项目的出让价格与购买者的付款方式有关。“也可以合作开发”，其还表示，项目所在区域，购房人群不多，房屋确实不好卖。但“项目定位为刚需盘，应该还是有市场的”。
李铁岗表示，商品房的库存，正常来说是一年到一年半的去化周期，因为这是房地产开发的周期，这样能保持供需相对平衡。他认为，库存较大、去化周期较长的话，房企的资金成本太大。政府对市场判断不准，没有认真分析市场真正需求。“过快地批地与开工，是投资过热的现状。”
上海易居研究院研究员严跃进分析称，库存的消化，只能期待于人口的大量导入，而人口的导入，更离不开产业的支撑。
公开资料显示，烟台的产业结构，农业特色鲜明，有烟台苹果、烟台海参、龙口粉丝、莱阳梨等传统品牌，也是精品葡萄酒主产区。工业方面主要是机械、电子、食品、黄金、化工等传统制造业。另外，产业发展的重点还有服务业和旅游业。
李铁岗认为，这些产业与房地产的关联度并不是很高，对库存的消耗并不会起到很大的作用。“旅游业主要体现在商业与服务业上，对酒店有拉动作用，但是对于商品住宅的库存拉动作用不大，因为商品住宅主要取决于本地常住人口。”
“按照目前的去化速度，30个月以上的去化周期里面，包含了本地和外地的置业人群数量。”李铁岗说。
申威认为，对于烟台来说，最重要的是产城一体化，产业是与城市共同发展的，没有产业，只有房地产，那肯定是不健康的。只有产业，才可以留住人，有人才有购房需求。
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