独家：珠江•四季悦城“零首付”噱头大于实惠
中房网讯(记者 陈伊颖)近日，位于北京通州区亦庄马驹桥板块的珠江•四季悦城推出“告别首付，无压力购房筑家计划”活动，成为北京首个“零首付”楼盘。但在记者走访了该项目售楼处，在详细询问活动细节后发现，所谓“零首付”并不存在。
所谓“零首付”，更像是一种噱头，购房人对此活动并不十分买账。据悉，一些购房者在了解完“零首付”的操作方式后，都不了了之。截止上周四，仅吸引了9名客户排号参与。甚至销售人员，也对该项目销售失去信心，向记者表露跳槽倾向。
“零首付”=保证金+分期还款
据项目销售人员介绍，珠江•四季悦城为50年不限购的商务公寓产品。首付款占比为房款全款的50%，如果按正常购买方式计算，使用面积150平米的户型，首付款约为111万元，使用面积90平米的户型，首付款约66.6万，剩下的余款需要在10年内还清。
日前，记者在售楼处看到，大约有7组的购房者正在大厅咨询，不少人因“零首付置业”的广告闻讯而来。但“零首付”，真的是不需要缴纳任何费用就可以购房吗？
项目销售人员对此活动的解释是，“零首付”是珠江•四季悦城与某电商的合作活动，资金暂时不足以一次性缴纳首付款的购房者，可以通过签订合同并缴纳30万的保证金后，获得某电商为购房者垫付的剩余首付款项，但垫付的这部分款项，需要在购房后的5个月内还清。且能享受该“垫付”支持的，仅限10个名额，具体哪位购房者能获得“支持”，还需要通过摇号方式抽取。该销售催促记者说，“已经有一批客户通过这个活动购房了，先排先得。”
按这样计算，以选购的是90平米的一居室户型为例，正常的首付款为66.6万元，而取得“零首付”资格的购房者，前期需要先交付30万的保证金，而后电商“帮忙”垫付剩余的36.6万元，购房者需要在5个月内还清这笔“垫付款”，平均每个月需要向电商还贷7.32万元，如果购买的是150平米的户型，则每月需要向电商还款16.2万元。同时，若有采取银行贷款方式购房，还需要每月正常支付剩余50%房款的银行贷款。对购房者来说，等于双重还款。
但珠江地产相关负责人对于“零首付”活动的解释却与上述项目销售人员有所出入。负责人表示，与某电商合作的“零首付置业”活动，实际上是分期首付，并没有名额限制，开盘后摇到房的购房者都可以申请。“购房者缴纳保证金，就可以获得某电商的垫付支持。购房者只需与该电商签订协议确定还款期限，在项目竣工前还清便可。而不同房源的保证金不同，总体都在10-20万元之间。”
按这位内部人员的说法计算，按保证金20万，借款期限为从下个月开盘至明年5月交房10个月时间计算，购买90平米的置业者每月需向电商还贷4.66万元，150平米则需9.1万元/月，压力依然不小。
除了利用“零首付”的口号揽客，珠江•四季悦城还推出了“排号即返现”活动。购房者在交付排号订金5万元后，若开盘后未买上房，或者打消购房念头，除了开放商退还订金外，还将在开盘后的一个月内返现1500元给购房者。“相当于短期理财，不买房说退就退”，销售人员表示，其收益率远高于银行一年期定期利率。
值得一提的是，项目方介绍称，四季悦城未来周边将开通地铁M12号线，最近的站点离项目仅100米。但记者从北京市基础设施投资有限公司网站查到，M12号线原规划四季青——马驹桥的规划已经作废，今年年初确定的新规划路线为四季青——东坝。交通利好不再，或使项目销售情况雪上加霜。
业内人士提醒“谨慎看待”
对于“零首付”，同策咨询研究部总监张宏伟认为它实则存在一定的市场风险。
他认为，购房者首先要注意，首套房付了首付一成或二套房首付六成后房价到底如何调整的问题，“如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺收付款项不用多付，那么，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。因此，由于楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，如果开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者的首付一成或首付款项是否相对变多了呢？这些也都是值得我们思考的问题”。
其次，开发商“垫首付”，购房者交了款项之后，要防止开发商“跑路”。
另外，开发商“垫首付”不是做亏本的买卖，“垫首付”的那部分资金对于开发企业来讲，也是一个有投资回报的金融服务产品，因此，购房者要合理评估“垫首付”的成本与市场(房价)变化情况，到底划算不划算还是自己定，利弊都是自己承担。
此外，对于购房者来讲，如果遇到“退房退款”相关问题，由于购房者总是处于弱势地位，购房者保留开发商提出的“垫首付”相关广告及文件，并且仔细推敲文件中是否有陷阱，如果没有，那么要合理判断购房成本及投资风险。如果一旦出现问题，就可以拿这些文件到相关司法部门维护自己的权益。
市场低迷促销各显奇招
伟业我爱我家市场研究院的数据显示，5月中上旬(1-20日)，北京市住宅新房成交总量3381套，比4月中上旬增长18.38%，比2013年5月同期减少了7.65%。价格方面，5月中上旬北京新房成交价为24095元/平方米，比4月中上旬下降8.58%，比2013年5月同期增长3.73%。
另外，根据北京住建委网站统计数据显示，截止5月24日，北京可售新建商品住宅库存量已经达8.33万套。
业内人士认为，信贷的收紧、自住型商品房的入市让购房者观望情绪增多，许多房企在今年开年后都采取了让利跑量的销售对策吸引置业者，降价楼盘频出。进入5月后，成交量环比虽有回升，但同比依旧在持续减少，库存量仍在不断走高。此外，中期业绩考核即将来临，不少房企上半年销售目标低于预期，存在较大的资金回笼压力，因此，企业或选择大幅降价回笼资金，或选择降低入市门槛的营销方式以吸引更购房者，从而有了“降价”、“3成首付”再到“零0首付”的各类促销手段。
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