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楼市投资机遇仍在商业地产或成首选

https://www.biud.com.cn 2014年05月28日08:06 家居装修知识网

近几个月来，一系列限贷、限购的楼市境遇，让住宅市场“钱”景不明。但值得关注的是，当住宅市场受阻，商业地产却迎来了大好光景。

据重庆统计局数据显示，今年一季度，主城办公楼投资、商业营业用房投资分别增长了56.3%、49.9%。第一太平戴维斯的数据同时显示，在主城商业地产投资增长的背后，外地资金的份额也在逐年增加，目前已占到总投资额的10%左右。正如大多数业内人士认为，楼市正在发生变革，也催生了商业地产机遇。

住宅投资纷纷转战商业

去年还在从事金融业的吴先生，今年一下投身到商业地产的投资行列。从今年1月份起到现在，他已经投资了4处商用物业，花费达6000万元左右，他认为商业地产开始迎来前所未有的好时期，现在该出手了。

而与吴先生一样看好商业物业投资前景的余先生，虽然不如吴先生的经济实力，但之前做住宅投资积累了一点资金，目前在到处看商铺。他告诉记者，住宅投资受政策调控，不如之前好出手了，加上回报率逐年递减，算下来还不如投资商铺回报率高、保险(放心保)。同时透露，“之前与他一起炒住宅的朋友几乎都转做商铺投资了。”

世联地产西南地区重庆综合业务事业部总经理李玺则给记者算了一笔账，仅以希尔顿商务楼为例，最开始的售价在5000元左右/㎡，现在的租金为100元左右/㎡，照此算下来，十来年的时间，回报率达到了20%。还有，重庆新天地，目前租金在50~60元/㎡，但业内人士心里都清楚，“再过几年，这里肯定不只这个租金价格。”

“但与之相反的是住宅投资，就不可能达到这样的回报率，因为住宅的功能性决定了增长空间必然受限，这也论证了解放碑时代豪苑的住宅房目前几乎成为商用出租，因为都知道“租给租户住，远没有租给公司的价格高。”李玺表示，过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，目前也不会受到政策限制和打压，商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。

“即使是商业地产在市场下行周期，受到的影响不大，而在市场反弹时，也没有出现暴涨，这主要是因为，商业地产的投机属性没有住宅强。”李玺认为。

民间资本寻求避险路径

在宏观调控抑制了住宅投资之后，资本陷入观望，但总要寻找投资渠道。

重庆威舞营销公司总经理李钟杰认为，接下来将会有大量的资金释放出来投入到商业地产投资中。

“安全性资本的投资偏好是商办物业，他们从不炒房。”李钟杰表示，今年我们是看好重庆的商办物业市场的。

原因有两点：一是今年房地产市场“V形底”的深度取决于政府对国内生产总值7.5%既定目标的追求度，如果7.5%的目标是一定要达到的，那么，今年房地产市场的“V形底”就会比较浅，如果政府对7.5%目标的追求不那么强烈，“V形底”就会比较深，总之未来市场走势主要取决于政府的政策方向；二是商办物业不受打压。

“商业地产前景是很值得期待的。”重庆大学建设管理与房地产学院系主任马智利也认为，从当前中国楼市发展方向，已决定了住宅投资市场势必转向商业物业市场。

同时，近年来重庆因为长江上游经济中心的城市定位以及快速的成长力，重庆净人口流入量指标始终保持着增长的态势，每年均在25万人左右，其它不少城市的这个指标基本处于负数，即使是北京也仅在50万人左右，若按照城市地域面积来算，重庆的这个指标就相当惊人了。“正因如此，不少外地资金瞄准了重庆。”马智利说。

趋势

全国大型品牌开发商

积极布局商业地产

商业地产比住宅更抗周期性的特点，令一些全国型品牌开发商开始加大商业地产的比重。

红星地产的举动令人关注。去年4月，红星在人民大会堂对外宣布，红星地产全面进军商业领域，计划到2020年，建成300座家居MALL、100座百货MALL。

事实至今，红星地产已经在北京、天津、重庆、上海、福建、昆明等全国25个城市进行了38座综合体项目的开发，其中在建和运营的商业面积超600万平方米。今后的8年，红星地产还将加快商业地产投资步伐，将京津塘、长三角、西南、东北作为4大战略区域。

去年，龙湖地产在江北鹞子丘取得一块31万平方米的商业用地，也表明龙湖在商业上进一步加大了深耕。此外，同一时期，万达布局龙洲湾，从所拿地块本身来说，100万平方米的总建筑面积，住宅只占据总建筑面积的30%，也就是说，将有近70万平方米的体量是作为商业、商务和公共设施来开发的。

而今年，在东原推售项目中，商业也占有较大比重，且业态涵盖SOHO、LOFT、写字楼、商铺等。与此同时，万科、华润、富力等大型房企不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。

力帆中心相关负责人认为，2014年的商业地产，无论企业还是个人投资都是很好的机会，众多房企正在重庆的商业地产版图上划分自己的新范围。

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生曾接受媒体采访时表示，政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对商业地产持较为宽容的态度。商业地产的发展对政府维持稳定税收也是有益的，“商业地产将迎来较好的发展机遇。”