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银行办房贷道道真不少首付不到30万不陪你玩

https://www.biud.com.cn 2014年05月28日10:21 家居装修知识网

　　央行发声力挺首套房贷，不过在实际运作过程中，不同银行之间，对于首套房贷的放开存在不同程度“潜规则”。“有的银行明面上说多少都能贷款，不论是20万30万还是40万，而实际上你申

　　央行发声力挺首套房贷，不过在实际运作过程中，不同银行之间，对于首套房贷的放开存在不同程度“潜规则”。“有的银行明面上说多少都能贷款，不论是20万30万还是40万，而实际上你申请贷款30万元以上，银行才会真正受理。”一位银行业内人士告诉记者。

　　>贷款多了，可享基准利率

　　目前，省城首套房贷利率一般都是基准利率上浮5%，部分股份制银行和城商行需要基准利率上浮10%。然而，采访中记者发现，曾经销声匿迹的基准利率仍然存在，只不过是换了个“玩法”。一外地银行济南分行客户经理表示，“目前，国家规定新房首付至少是购房款总额30%，只要满足这个要求，我们就可以贷款给购房者，一般我们会按照总行规定的上浮利率办理，但是如果是贷款比较多的“优质客户”，我们会适当下调利率，甚至购房者有可能拿到基准利率。”

　　对此说法，记者在另外两家股份制银行也得到了相似的回答，贷的多了，就可以拿到基准利率。一位不愿透露姓名的业内人士对记者坦言，“假如你仅仅在楼盘合作的银行贷款20万元，银行并不会直接拒绝办理贷款，而会以各种理由推延，最后很多购房者只能选择去其它银行贷款，而其它银行也会这么玩儿。”

　　记者调查发现，济南已有购房者享受到了这种“差别化”的待遇，一位郭姓购房者告诉记者：“我一开始买房的时候准备首付40万，再办理30万的商业贷款，没想到银行把利率上调到了1.1倍，并告诉我说，如果我贷款50万的话，可以按基准利率执行，我们一家商量了一下还是决定贷款30万，贷款50万实在是‘不划算’。”

　　>二手房贷，银行只认中介

　　采访中记者发现，银行这种新玩法不仅局限在首套房购房中，在二手房市场一样存在。一位业内人士透露，现在银行很少直接受理二手房贷款业务，购房者一般都是通过中介办理二手房贷。即使有的购房者直接去银行咨询，银行会提出比较苛刻的条件，例如有的是房龄不超过15年，贷款利率上浮10%，这样“苛刻”的条件让不少购房者望而却步，但如果中介来办理同样的业务，即便房屋不太符合规定要求，同样也可以拿到贷款。

　　省城和平路上一家房产中介的付女士告诉记者：“购房者看好二手房后，我们会帮他办理贷款服务，然后收取一定费用。”有购房者抱怨，“明明可以不用再花这笔钱的，但是又从银行贷不到款，最后也只能选择中介了。”

　　上述不愿透露姓名的业内人士指出，银行之所以不愿直接办理二手房贷，主要还是因为二手房买卖中手续繁杂，二手房需要评估价值才可以贷款，而银行一般会指定一个代理机构来负责房产价值评估工作。同时这些代理机构也可以帮忙把繁杂的手续办理齐备，大大的减轻了银行的工作负担。但是这样做最大的坏处就是，购房者需要缴纳一笔“中介费”，这也加重了购房者的负担。

　　如何最快申请到房贷月初申请最靠谱

　　对于购房者而言，如何能及时拿到房贷，是大家最为关心的，对此记者梳理出几条注意事项希望能够有所帮助。一般来说，银行月初的额度会相对充裕一些。在放款方面银行也是按照提交申请的顺序进行，因此赶在月初申请可以适当缩短获得贷款的时间。

　　其次，做好规划，银行会根据申请人的财务状况来审批，购房者要提前做好自身的财务规划。专业人士建议，一般而言，贷款买房每月的还款额以占家庭收入的30%为宜。除此之外，公积金贷款更畅通。对于资金缺口额度不是很大的贷款申请人，也有银行人士支招可以善用公积金贷款，或者申请“商贷+公积金”组合模式，这可以缓解商业贷款的资金压力，有助于提高审批时效。

　　另外，多找几家银行对比一下。不同的银行，贷款利率执行标准不一样，选择利率最优惠的银行办理贷款。最后，申请银行贷款，购房者可以将自己平时的资金也要有针对性的“入户”想要申请的银行。这样购房者就有可能提前成为该银行的优质客户，到真正购房的时候申请贷款，就更容易从众多排队者中“脱颖而出”了。

　　结婚买房是中国人摆脱不了的情结，它与国人渴望落地生根，渴望安全感的传统有关，也与古老的农耕文化传承有关。以前的房价，父母或自己多奋斗几年就能买一套不大不少的婚房;现在，尤其是一些一线城市，可能需要两代人数十年的奋斗才有可能买得起一套房。当买房支出已经成为我们日常生活支出的最重要部分时，有些人开始怀疑：这样房奴般的日子，到底值不值得?当一辈子房奴换来一套房子跟看上去更有弹性、更轻松的租房生活，到底哪个更合算?

　　房贷支出低于总收入的30%，买房合适

　　小张与女朋友是大学同学，在济南工作已经有三年，两人现在每月收入合计有9000元左右，一直在市中区租房住，每月租金1800元。最近两人准备结婚，买房自然也提上了日程，小两口这几年有存款十万元，父母答应给他们补上剩下的首付款。最近他们看上了一套90平米的新房，八千多一平方米。两人做为搜房网的会员，还可以享受5万元的优惠折扣。

　　现在我们给小张小两口算笔账，90平的房子，扣除优惠和首付后，他们还需要向银行贷款五六十万，按二十年的期限算，每月两人要还款两千多，每月所还款低于收入总额的30%，尚属合理。

　　如果不买房继续租房，按每月1800元计算，两人的压力和负担虽然一下子能轻很多，但是 20年后，两人也要也要为租房支出43.2万元。这些钱是消费性支出，花掉了就是没有了的。如果把物价上涨之类考虑在内，小张两人需要支付的房租可能需要近50万，这个金额正好临近两人买房贷款的金额。20年后仍然一无所有，还是在能力范围之内每月多支出几百块钱换来20年后拥有一套属于自己的房子，明眼人一看就知道该怎么选择。

　　房贷支出高于总收入30%，租房恰当

　　小王是个单身白领，在济南工作两年，月收入3500。这两年里，小王每隔一段时间就因为这样那样的原因搬家。这不，最近一段时间，跟她合租的妹子回了老家，房东不愿意让房子白白空着，就又租给了新来的女孩。没想到，新来的女孩跟小王作息时间正好相反，每次晚上小王刚睡着，隔壁就准时传来洗漱做饭的乒乓声。总这样也不是办法，经过深思熟虑后，小王决定买一套房。跟着看房团看了几次房后，小王最后定下了槐荫区一套一室一厅的公寓，总价在30多万。小王自己手里有5万快，从父母那借了5万，然后向银行贷款20多万，分15年还清，每月要还款近两千。每月近两千的房贷支出对月收入只有3500元的小王来说，着实有些吃力。而且，因为新买的房子离公司较远，每天都得倒车，有时候起晚了，就不得不打车去公司。这样算下来，每月交通费还要扣去一笔。

　　买房后，小王很明显地感觉到压力大了不少，以前每月都要去shopping几次，现在也不敢去了;以前三五不时跟朋友聚个餐旅个游什么的，现在是想都不敢想了。“早知道就不买房了，现在的日子还不如以前租房的时候好过，房奴房奴，没想到真成奴隶了。”小王跟同事诉苦时曾这么说。

　　公说公有理，婆说婆有理，那究竟租房合算还是买房合算呢?业内专业人士经过研究表示，不同的人群适合不同的准则。

　　那些初入职场的年轻人，特别是刚毕业的大学生，经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算;还有工作流动性较大的人群，在工作尚未稳定时买房，一旦工作调动就有可能产生一笔不菲的交通成本支出;此外，收入不稳定的人群，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。所以，这几类人租房比买房划算。

　　而对于工作多年、经济实力雄厚的白领等相对成熟一些的人群，以及一些置业升级愿望强劲的购房者，买房相对更合适;刚结婚的新人，如果资金不太足的话，买二手房也是个不错的选择。

　　说到这里，肯定不少人就想问了：最近楼市成交量持续走低，楼市拐点论、楼市崩盘论盛行，加上央五条出台……将来房价是继续降低还是升高?现在是买房的最佳时机吗?对于这些疑问，业内专业人士分析指出，济南房地产市场购房者多为刚性需求，投资购房者较少，跟一些一线大城市相比，市场走势更为理性，房价也更合理，因此，济南房地产市场受政策调控和全国楼市低迷的影响不会很大，近期楼市不会出现明显拐点，房价变动也不会很大，将保持在合理范围内，这段时间将成为济南购房者买房的最佳时间。