商学院副教授：被误读的“房价收入比”

近年来房价的暴涨，不仅让消费者恨得牙痒痒，也引起了决策者的极大担忧。这种担忧，因为源自美国次贷危机的世界金融危机而得到强化。所以我们的上届政府甚至用了限购这样的违背市场原则的政策来“遏制”房价的进一步走高。那么，到底如何才能判断一个房地产市场是不是价格过高了呢？很多人都在运用一个所谓国际通用的指标:“房价收入比”，比如最近的某研究院《全国30个省份房价收入比排行榜》。也就是说，把一户家庭的住房价格除以这户家庭的一年总收入，大致得出能够体现“为了购买这套房子这户人家需要不吃不喝工作多少年”的一个数字。这个数字过高，就被认为是这个房地产市场出了问题，有可能陷入“泡沫”的境地。

我从2009年开始，就对媒体广泛使用这个指标来说事儿表示了极大的担忧，最终的思考成果发表在了国际学术期刊上。（见《ChinaEconomic Review》23(2012),pp1206-1210）就像是国定假日高速公路免费通行一样，当下的政治体制推出一个不恰当的政策似乎很容易，要想再变革就很难，很难就需要一再重复地呼吁。所以时隔5年我还需要对于房价收入比的运用一而再、再而三地质疑。

先看看国家统计局网页上公布的数字：2009年全国商品住宅的平均售价为4459元/平方，那么100平方的一套房大约是45万。而由国家统计局公布的城镇居民家庭人均可支配收入2009年是17175元，那么按照一家三口算，家庭年收入就是51525元。这样计算的2009年的房价收入比就是8.65倍。当时这个比例被认为是很高的，比如国泰君安证券研究所一些人在2009年所做的《上海房地产发展趋势分析》中认为，2008年上海房价收入比是12倍，而美国的房价收入比是5倍，英国的相应数字是4倍；无独有偶，当时社科院的《经济蓝皮书》也说全国的城镇居民房价收入比达到了8.3倍。而据他们说，这个数字合适的区间应该在3~6倍。

其实比这种研究更加搞笑的是一个网络帖子，贴出了更早时候的一个媒体报道，原来在1989年就有媒体认为房价远远超出了老百姓的收入，换一句话讲，那时候的房价收入比就够高了。看起来媒体的工作不是很难，因为这些文章只要换一个时间就可以再次发表，内容基本不变。但是我们是不是应该问一问：这样的直观对比究竟能够给我们什么样的信息？显而易见的数据对比，能不能让我们直接得出“大部分中国人买不起房”或者“中国的房价比美国高很多”的结论呢？

让我们来假设当时一户普通中国人买了一个平均价格的房，5年之后的生活会怎么样？

统计局只提供了2012年的数据：商品住宅平均售价是5430元，个人可支配收入是24565元。从2009以来的年均增长速度分别是6.5%和12%。所以，如果我们简单延续这个增长速度，到了今年（2014年），商品住宅的平均售价和个人可支配收入应该大致为：6166元和30775元。如此可以推算出2014年的房价收入比是6.68，相较于2009年，已经有了很大程度的下降。当然，这个下降在当时是不确定的，正好以后这几年在限购等等措施下房价没有急剧上涨，否则的话，也许这个房价收入比不是下降而是上涨了也说不定。

但是请注意，如果一户家庭在2009年通过贷款买了一套房子，那么以后这几年，他们每年都要把收入拿来还房贷，这样的话，对于这户人家来讲，更加有实际意义的“房价收入比”是现在（2014年）的收入除以当初（2009年）的房价。而这个“房价收入比”的下降就不是那么不确定了。我们可以很简单地计算出来：对于在2009年已经购房的那户人家来讲，到了2014年，他们的房价收入比只有4.83了。这个贷款买房人的房价收入比，即便相比于发达国家，也不算高，更何况这个数字随着时间的推移还会继续急剧下降。所以我们可以看到很多中国人一方面抱怨房价高，一方面还是非常愿意做房奴，而且房奴做得并不累，大部分房奴在买房之后的三五年内就感受不到还房贷的巨大压力了。为什么？因为中国的高速增长！

房价收入比忽视了未来的收入增长会极大地弱化现在的买房压力。只要能够贷款买房，就可以把未来的收入贴现到今天来用。而中国的经济增长即便下降到了今天的7%，每10年仍然能够翻一番，更何况这是实际收入的增长速度，而我们还房贷的是未来的名义收入。一般来讲，名义收入的增长速度还要快于实际收入。

那么，如何才能很好地衡量房价对于一个家庭来讲到底负担有多大呢？我们最好能够构建一个“房价和永久收入比例”。用上面的例子来讲，我们可以计算一户人家从2009年起、未来的10年的平均收入，然后拿2009年的房价去除以它。这样得出来的数字，才是符合实际情况的“房价收入比”。特别是当我们试图去比较中国的房价收入比和发达国家的房价收入比时，这个修正更加重要。因为我们的收入增长速度往往是他们的2~3倍。这也是为什么我们能够观察到，新兴经济体的房价收入比一般都普遍高于成熟的发达国家的原因所在，例如俄罗斯、印度、东亚各国等等。

我们可以运用这个思想去计算2003年时，房价和2003年之后的10年平均收入的比，那么可以得到我国的数据是4.80，和美国等发达国家相比并不悬殊。而如果我们假设未来的10年延续2012的增长速度不变，那么在2012年这个数字甚至更低，才4.21倍。当然，这样的指标设计还需要考虑金融市场的完善程度，所以具体的设计方案还需要严肃的学术讨论，并不适合在这样的杂文中说明。如果有人感兴趣，可以去看看我的学术论文《构建房价承受力的新指标》，也可以看看通俗读物《经济学家有点烦》。

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