首开股份救赎：卖项目缓拿地快推盘
对于如今的北京首都开发股份有限公司来讲，无疑是相当“闹心”的。年初以来，在信贷紧缩、供求变化以及观望情绪浓重等因素的影响下，今年的楼市不可避免地迎来了“寒流”。
最近几个月，有关房地产的负面消息可谓是层出不穷：从房企们降价跑量回笼资金，再到房企们不断被爆出的财务危机，“资金链断裂”、“债务违约”、“破产”都已然成了媒体报道的常用词汇。
日前，一篇关于“首开股份或成光耀第二”的报道，更是把首开股份推到了舆论的风口浪尖之上。
报道称，去年的首开在土地市场上可谓是“财大气粗”，共耗资186.4亿元拿下了21宗土地，虽然抢了不少“好地”，但在财务上也付出了不小的代价，截至2013年底，首开股份借款总额已超过400亿元，年内支出利息高达31.69亿元，而据其年报显示，首开2013年实现的净利润却也只有12.89亿元。
首开股份虽后来发布了澄清公告称，公司目前生产运营正常，承认公司财务情况存在一定的压力，但是并不存在资金链断裂的风险。尽管公告如此，但因其首季度业绩的大幅下滑和被疑为资金链紧张而不得不抛售项目，都令业内对于首开资金链风险的质疑不断攀升。
针对近期的媒体质疑，首开股份董秘王怡在接受时代周报记者采访时表示，该司近期展开了一系列的救赎行动。王怡说：“近期确实有一些媒体对于我们公司的资金链上有一些负面的报道。不过我们公司于5月22日获得了北京银行200亿元的授信，而且我司新开盘的项目销售情况也是非常的好，当日便售罄。”
深陷高负债危机
去年的土地市场可谓是一片“火热”，房企们蜂拥而至，区域地价不断地被刷新，而首开股份也是同样不甘落后。
在首开股份以“北京市场为核心发展区域，广泛布局全国具有发展潜力的二三线城市”的发展战略之下，首开股份的身影频频出现在土地交易市场上。
2013年，首开股份耗资186.4亿元在全国疯狂掠夺21块土地。其中在北京地区(大兴、通州、朝阳、亦庄、昌平)有12块。除了坚守北京市场，首开股份向外“扩张”势头依旧明显，在北京以外地区，首开股份共掠地达9块，占了四成有余。
据统计，地上规划面积为214.3万平方米。其中，可售商品房面积193万平方米，配建自住型商品房(地块汇总、实拍、论坛)6.45万平方米，保障房13.77万平方米，公司权益出资为186.4亿元。
但相比于首开股份在土地市场上186.4亿元的“大手笔”，首开股份的“底气”却是有些并不那么足了。据其2013年报显示，首开股份2013年全年的营业收入却仅为135.01亿元，而其实现归属于上市公司股东的净利润也仅有12.89亿元，比上一年少了20.3%。
疯狂必然也是要付出“代价”的。为了满足资金的需求，首开股份开始不断地通过银行贷款、信托贷款、私募债等方式来进行融资，来满足其疯狂扩张所带来的资金需求。据其年报显示，2013年底，首开股份银行贷款余额为200.74亿元、信托贷款余额为164.31亿元、私募债为48.92亿元，融资总额达413.97亿元，年内利息支出高达31.69亿元。
有媒体称，相比于首开股份高达31.69亿元的年内利息支出，首开股份2013年累积实现的净利润仅为12.89亿元，相差两倍有余，高额利息吞噬企业利润，首开股份深陷高负债危机。
“虽然单纯从净利润和利息支出的比例来看，并不一定能准确地判断出房企的资金安全，还包括资金的安全性和稳健性，但却是对于房企的财务风险有了很大程度的体现。”兰德咨询总裁宋延庆向时代周报记者表示，开发商当年期内的利息支出与净利润之比不宜超过70%，最好能控制到50%以内，如果这个比例过高，那么可能在财务上就有一定的风险。那如果利息支出超过这个净利润，让利息支出吞噬了大量的利润，财务风险也将会大幅度地提高，资金安全程度将会堪忧。
在2013年年报中，首开股份也坦承现金流不足的风险：“信托融资比重增加，融资利率上升，资金成本较高。近年来公司负债率居高不下，面临着高负债运营风险。”
“首开股份确实存在资金链紧张的问题，公司净负债率飙升，对企业偿债能力提出很高的要求，信贷紧缩、观望情绪较浓等对房企的影响很大，首开股份也同样受到这些因素影响。不少银行放弃房贷业务、上调贷款利率，无疑加大了购房者的压力，也不利于房企资金回笼。今年销售若跟不上，资金链肯定会承压。对于如今的首开而言，平价跑量消化库存乃是上策。”中投顾问项目总监朱文嘉向时代周报记者表示。
抛售物业加快推盘节奏
据首开股份2014年一季度业绩报告显示，首开股份首季度仅累计实现签约面积 21.8 万平方米，同比下降58.6 %；实现签约金额28.2亿元，同比下降61.4%；销售回款仅为32.2亿元，同比下降46.8%。这样的业绩也无疑令首开股份的财务问题雪上加霜。
明年上半年首开股份将面临更为严峻的还款压力，仅信托资金的到期还款额就超过50亿元：平安信托15亿元计划2015年2月5日到期；云南信托15亿元计划2015年4月24日到期；厦门信托12亿元计划2015年3月27日到期；山东信托10亿元计划2015年2月7日到期。
首开股份表示，2014年一季度扣除预收房款后的有息负债率约为45.6%，属于房地产上市公司中等水平，偿债压力可控。总体而言，其财务状况存在一定的压力，但仍属于合理范畴。
为了救赎，2014年，首开股份放缓拿地节奏，加快推盘并抛售一部分物业。
日前，首开集团抛售泰安泰山国际饭店有限公司88%股权及5800万元债权以及北京雁栖舫宾馆整体产权。有专家表示，房企抛售部分物业，最根本的原因是可能就是缓解项目背后的各类资金压力。
对于财务压力的种种质疑和首季度销售的同比下滑，首开股份近日专门发布了公告。公告称，一方面是因为去年一季度销售的基数较高，另一方面是公司今年一季度推盘量较少，特别是在北京地区推盘较少。按照计划，首开股份今年二、三季度公司将加大推盘力度。
截至2013年末，首开股份在北京市内共有24个在建项目以及拟建项目，北京以外地区共有24个在建项目以及拟建项目，首开股份全年新推盘面积为136.6万平方米。
“2013年首开股份在北京地区大兴、通州、朝阳、亦庄等地拿地12块，保障房所占比例较大。保障房也主要针对刚需住房一族，市场需求仍然巨大。在京津冀一体化的情况下，下半年首开集团业绩将会有一定保障。”朱文嘉告诉时代周报记者。
“在保障房方面，首开股份主要是做经济适用房起家的，具有一定的比较优势；在商品房方面，作为身处房地产宏观调控下的国资企业，首开股份的中低端商品房的优势很明显，土地成本、平均地价和平均房价都相对较低，有成本优势和品牌优势。”宋延庆告诉时代周报记者。
2014年第一季度，首开股份的拿地节奏也明显地放缓，3月份首开股份未新增土地储备，整个一季度拿地进度相对去年同、环比均明显减速。今年4月以来，首开股份新增1宗土地储备，与行业龙头万科联手以7.63亿元获得北京大兴区一幅地块。
5月25日，位于北京霍营站的首开国风美唐朗观开盘，推售4#、11#、14#共计492套，仅9个小时便售罄，首开股份回笼资金达12亿元。
大股东鼎力支持机构看好
有句俗话说得好，“锦上添花”不如“雪中送炭”，这句话用在首开股份身上却是相当地贴切。
据悉，首开股份与北京银行于5月22日签订《银企战略合作协议》。根据协议，北京银行将为首开集团提供200亿元综合授信额度。
有业内人士表示，此次北京银行为首开集团提供的综合授信额度意向性提升到200亿元，确保了首开集团整体信贷业务的正常开展，同时也为首开集团下属上市公司首开股份业务开展提供了充足的资金保障。
房地产评论员严跃进告诉时代周报记者，在目前整个市场收紧的情况下，和商业银行搭建战略合作伙伴关系，是缓和资金链紧张的一个有效办法。相比别的金融机构，商业银行通过综合授信额度给予房企一个信贷扩张的选择权。总体上这有利于维护房企的财务安全。
“200亿元的综合授信额度能够在很大程度上确保首开集团整体信贷业务的正常开展，缓解企业在资金链方面的压力。综合授信额度方便灵活，能够降低企业筹资成本，提高财务工作效率，对企业而言可谓雪中送炭。”朱文嘉告诉时代周报记者。
与此同时，首开股份5月22日发布公告称，公司接到控股股东北京首都开发控股(集团)有限公司通知，截至5月21日，首开集团累计增持公司股份合计已达公司已发行总股份的1%，增持后首开集团持有公司114225.4万股，占公司已发行总股份的50.95%。首开集团计划自2014年1月27日首次增持之日起一年内，以自身名义择机增持公司股份，累计增持比例不超过公司已发行总股份的2%。
首开集团的增持显示了集团对于首开股份的信心。因此，包括中投证券、长城证券、海通证券、东兴证券等多家证券机构都将首开股份的评级上升至“买入”或“推荐”。
中投证券称，2013年结算量较少，一方面由于项目工程进度均衡，此外部分北京市内项目计划推迟至2014年转为现房销售；2014年可结货量较多，而国风美唐二期、常青藤、璞瑅二期3个高利润率项目将集中结算，2014年业绩有望显著增长。考虑到流动性趋紧压制销售，以及北京自住型商品房建设对公司京内刚需项目的冲击，销售及业绩释放可能低于我们此前的预期。各方面看首开股份价值被低估，2014年销售业绩有望明显改善，且有望受益于房企再融资开闸，维持“推荐”评级。
中信建投称，今年以来，首开股份公司拿地态度较为谨慎，仅通过股权收购方式新增杭州、海口2块土地储备，京外战略继续向重点二线城市布局，合作方从原先的一线房企延伸至本土区域龙头，多渠道降低新进区域初期成本。公司在环北京圈拥有640万平方米项目储备，占到总土储的44%，将明显受益于北京副城区、河北等环北京圈人口迁移及产业升级所带来的红利，我们期待公司2014年在加大京津冀区域布局方面有所行动。首开股份作为北京区域资深龙头，近年来战略清晰，2014年公司增长预期明显，业绩有望更上一个台阶，维持“买入”评级。
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