首套房贷“松绑”半月调查：二手房看客先“抬头”
纵深
央行放话支持首套房贷两周后，北京晨报记者调查发现，多家银行放款悄然提速，二手房看客增多，但出手买房的却不多。绝大多数银行对外没有房贷利率松动，他们仅仅与大型中介合作推出首套房贷小幅优惠。首套房贷“松绑”幅度不大，能否给低迷的二手房市场带来些振动？业内专家有不同的看法，而购房者最关心的是自己能得到多少“实惠”。
提起办理房贷，链家崇文门附近一家门店工作的经纪人王峰（化名）回忆说，“从去年末开始，银行信贷政策收紧，购买首套住房的购房人难以从银行获得利率优惠。银行放款时间也拉长了，经常是在买卖双方过户后两三个月以后才能放款。这明显影响客户的交易，有的业主无法及时拿到房款，而不得不放弃换房的计划。”
据王峰介绍说，“现在购房人与业主签订北京市存量房屋买卖合同后，到建委办理网签程序大约需要十个工作日。与此同时，购房人向业主支付首付款，进行房屋评估，办理商业贷款。通过银行面签、批贷大约需要7个工作日，购房人与业主就可以办理过户。完成过户后，多家商业银行放款大约需要一个月到一个半月的时间，比前几个月快多了。”最近两周，北京晨报记者走访多家二手中介门店，绝大多数经纪人纷纷表示，“现在房贷好办了，多家银行放款速度变快了，少数银行对首套购房还有优惠折扣。”
5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。会议还要求各银行提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。“有一家大型银行押了三个月没有放款，等待放款时间最长的客户排到了春节前。前几天，这家银行放了一大笔款，春节前的多名客户都名列其中。”王峰说，他和同事连续打了三天电话，才把这些客户一一通知到。
看客增多 买房却不多
27岁的陈刚（化名）在一家中介公司门店工作两年多，从去年到今年北京楼市的变化让他感触颇多。“去年市场好的时候，我每天能带四五个客户去看房，一个月最少能卖出四套房子。今年市场不太好，加上银行信贷政策收紧，看房的客户少多了。进入4月份，我经常连着一两天没有碰到客户，房子卖不出去就拿不到提成，收入自然少多了。”
银行放款提速，让不少购房人有了“底气”。“最近几天，看房的人增多了。”陈刚说，他每天能带一两个客户去看房，大部分客户都表示最近有出手买房的打算。这让陈刚的心情好多了，他经常会拨打看过房的客户电话，询问一下对方选房的进展情况。陈刚解释说：“我的目标是争取在这个月能签单。”
据了解，业主与购房人能否签约的关键问题之一，是什么时候能拿到房款，那么银行放款速度成为双方关心的焦点。“以前银行说不清具体放款的时间，这让我们作为中间方很为难。”王峰解释说，5月13日以后，银行办理贷款的时间明朗了，银行能说出放款的具体时间了。这样他们对业主和购房人能够说清楚了，刚需看房的人也就多了。这些人看的都是90平方米以下的一居、两居室。
据伟业我爱我家集团市场研究中心统计数据，5月19日至25日，北京二手房成交量1807套，环比微涨3.02%。
贷款有折扣 大小中介深浅不一
北京晨报记者走进位于崇文门附近一家我爱我家门店，咨询有关办理房贷的优惠情况。经纪人肖强（化名）保证说，“凡是从我爱我家购买首套二手房的客户，通过银行贷款审批后，都能享受到房贷九折的优惠。因为我爱我家有专门做贷款业务的担保公司，与银行有密切合作关系，能够获得这样大幅度的优惠。”
据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍说，该集团与中信银行总行已经签署了战略合作协议，在双方合作的基础下，中信银行北京支行将在今年向伟业我爱我家集团北京分公司提供60个亿房屋抵押综合授信。“对消费者来说，通过我爱我家购买二手房时，在贷款审批和放贷时不用排队，同时贷款的额度也有保障。此外，客户也可以享受中信银行房贷打九折的优惠。”胡景晖如是说。
不仅如此，21世纪不动产与银行也有合作。21世纪不动产的凯盛经略公司市场经理袁燕燕表示，“现在21世纪不动产的客户申请首套房贷，可以享受到银行九五折的优惠。相比目前市场上的较普遍的基准利率甚至基准上浮来说，还是能获得不少的优惠。”袁燕燕举例说，比如客户贷款200万元，期限30年，在凯盛经略办理享受九五折，等额本息月还款额为12277元，而如果执行基准利率月还款额则是12708元，30年累计还款额减少155160元。
连环单履约时间短风险大
在同一个小区的二手房买卖中，一居室业主卖了自己的房子，置换两居室，与两居室业主签订购房合同；两居室业主卖了自己的房子，置换三居室，与三居室业主签订购房合同，这两份购房合同被称作是“连环单”。
“现在购买二手房人群中，有80%是换房的改善刚需。他们大多是先订房后卖房。”链家远洋山水一门店店长金山对北京晨报记者说，由于各家银行放款时间不同，购房人拿到的贷款时间也不同，“连环单”规定的履约时间短，将会存在较大的风险。如果房子卖不出去，或是银行没有及时放款，他们拿不出钱依约付款，就要承担违约责任。为了防止无法及时付款，现在“连环单”的客户往往会把履约时间延长几个月。当合同规定的付款期限临近，部分客户因为拿不到贷款，就会低价卖房，为的是能够尽快筹到资金按时支付房款。
今年4月，家住崇文门附近的苏女士打算把两居室卖了，在本小区换一套三居室。她的两居室面积为103平方米，总价大约600万元。她购买的三居室面积是140多平方米，总价大约820万元。三居室业主李先生要求苏女士在四个月内付清全部房款，苏女士担心银行放款时间长付不上钱，便与李先生商量能不能把履约时间延长为七个月。经过多次协商，李先生最终同意了苏女士的要求。双方签订购房合同，约定在七个月内支付全部房款。李先生卖房也是为换套四居室，他考虑到与苏女士签约的情况，在与四居室的业主签订购房合同时，约定的履约时间是一年。
观点
首套房贷松绑作用有待考验
“在央行召开座谈会后，商业银行的信贷政策开始放宽。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉北京晨报记者，从目前整个市场趋势看，商业银行对于首套信贷的商业目的性要弱化，转而成为具备政策导向的贷款政策。此类放款速度和规模的增大，将利好刚需购房者入市。所以商业银行首套房贷的门槛降低，对于整个二手房的购房者入市情绪起到了提振的作用。银行与大型中介合作，也是实现购房流程顺畅的一个条件。对于普通购房者来说，对于一个完整的购房流程并不清楚，所以这对于普通购房者来说可以节约成本。
严跃进还分析说，“未来整个房地产市场没有崩盘的迹象，相反，将会保持比较大的发展态势。换而言之，房地产资产缩水的可能性并不大，这同样也意味着房贷的价值不会损失。从这两个角度看，未来银行提供首套房贷的打折优惠力度还会加大，能够吸引更多的购房人出手买房。”
在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，银行放款提速短期对二手房市场影响不太大。胡景晖表示，“从目前银行表现和市场情况来看，银行系统关于利率的优惠还是有条件的，而且也只是部分银行略有松动。不过，有些银行放款的速度确实有所加快，未来还可能会有更多的银行跟进，但银行受存贷风险考量等因素的制约，规模和力度应该都不会很大。”
胡景晖认为，市场的实际成交情况依然处于低位，这表明央行支持首套房贷的信号，在楼市观望情绪浓厚的情况下，短期内对北京楼市复苏的影响力度比较有限。从长期来看，随着更多的商业银行对首套房贷支持的跟进以及二手房价格未来的下行，预计第三季度北京楼市成交量将会逐步复苏。
本版撰文 晨报记者 武新
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