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楼市降价调查亦庄三盘同降冲业绩

https://www.biud.com.cn 2014年05月29日12:46 家居装修知识网

中房网讯(记者陈伊颖)“毛坯变精装每平再降5000元”、“单套直降40万”、“一成首付”、“零首付”……5月里，北京楼市降价、垫首付等各类营销手段层出不穷。

在市场不景气的情况下，清盘库存、回笼资金已属不易，对上市房企来说，眼前还面临着公司半年业绩的目标，销售压力进一步加剧。为了交出一份可观的“年中答卷”，日前，北京城建、万科地产和方兴地产几家上市公司，各出“揽客奇招”，将它们位于北京亦庄中央住宅区的项目，投到了“促销大军”中。

均价“跳水”首付“低头”多手段促销揽客

上月24日，位于大兴亦庄河西区的北京城建•海梓府推出了团购活动，77平米的两居、88-128平米的三居洋房，共计100套房源，起售价为28800元/平米。而在活动推出前半个月，项目销售人员孙某告诉记者的是，“项目去年12月首期开盘均价为34000元/平米，现在的均价已经涨到了36000元/平米。”现今，相比开盘时单套降价达40万之多，幅度之大让人膛目结舌，甚至引发了早期业主的维权行动。

无独有偶，26日，同个区域的万科•金域东郡开盘了二期房源，75平米的两居均价为27950/平米，90平米的三居起售价为30000元/平米。而该项目在去年12月开盘首期时，首批房源的均价为34900元/平米。虽然楼盘销售解释到，这是因为二期开盘的产品较首期产品密度高，所以定价略有下调，但依然难掩降价事实。

本月，定位为“改善性大户型住宅”的亦庄•金茂悦，也推出了优惠促销活动。与上述两个项目不同的是，金茂悦并非采取降价的方式促销，而是采取“降门槛”——将首付款将至一成的促销手段。根据这一活动，购房者只需支付10%的房款就可以签约购房，剩余的首付款将由某电商代为垫付，而购房者需要在半年内完成这笔垫付款，实际等于分期首付。

除了“分期首付”，亦庄•金茂悦还推出了5万抵10万的购房优惠，而此前3月开盘第三期时的优惠仅为3万抵5万。有媒体计算，按照项目第三期38000元/平米的开盘价计算，以一个100平米的房子为例，当初享受完3万抵5万的优惠，折合下来的均价为3.78万/平米。若均价不变，现在能享受5万抵10万优惠，则折合后的均价为3.75万/平米，比上期开盘的价格还要低，属于隐性降价。

蓄客不足降价难救“低去化”

在一个多月前，记者曾走访这一片区的时，当时这几个项目的销售都向记者表示，他们的项目已经基本售罄，只剩若干房源在售。但记者从北京市住建委网站查到，上述三个项目，均是在去年12月14日拿到首期预售证的，除了海梓府，另外两个项目在今年都有加推新的房源。但几个项目的去化率，都不像他们自吹的那么“热销”，就算推出了各类促销优惠，也未能达到预期效果。

北京城建•海梓府自首期开盘至今年5月初，364套房源仅签约72套，去化率仅19.78%。在“团购房”活动推出后的半个多月里，海梓府的业绩有了些许改观，已售房源增加到了118套，去化率提升至32.42%。虽仍属于“低去化”范围，但相比之前，已经是大有长进。

另外两个项目，虽然去年开盘的首期，去化率都达到了96%以上，但今年加推的新房，因受到市场整体下滑影响，则没那么幸运了。为了保持“热销”假象，万科•金域东郡和亦庄•金茂悦都采取了“藏房”的方式，来提高去化率。

据悉，这种“偷换概念”的方式，是开发商在明知蓄客量不足的情况下，为了给客户制造项目仍在热卖的感觉，而采取的“藏盘”手段：只开售一部分房源，将参与摇号的有限客源集中到那一部分房源中，从而制造所谓的“高去化”。但两个项目在所谓“高去化率”的面具下，依旧难掩冷清局面。

万科•金域东郡在4月25日拿到了二期项目的预售证，共计4栋楼，704套房源，但开发商只拿出了4#楼的224套房源进行预售，截止昨天，也仍有58套未售出。如果按二期704套房源来算，去化率仅23.58%，但如果只算4#楼，则去化率升至74.11%。与去年相比，降价并未带来太多购房者的倾心。

亦庄•金茂悦的处境也同样如此。虽然采取了“保守”的预售方式，将3月29日取得预售证的4栋楼藏起了3栋，令原本应该预售的248套房，变成了60套，从而制造出95%的“高去化率”。但该项目在5月22日拿到第三期5栋楼208套房源的预售证后，却没有按期开售。虽然第三期已经开始实行“分期首付”，但购房者似乎并未买账，与去年早早蓄客，等待预售证下发的火爆抢房场面相比，“卖不动”的尴尬顿时凸显了出来。

业绩压顶去化压力持续加大

作为上市公司，上述开发商在半年业绩汇报之际推出此类促销，不免让人联想到，是否与“美化”业绩有关。

2013年，北京城建共竞得北京6块土地，规划建筑面积108.21万平方米，并获得了北京顺义平各庄项目一级开发资格，规划建筑面积44.89万平方米。为北京城建历年来土地投资最多，在北京获取土地面积最大的一年。

但由于土地购置支出大幅度增加，北京城建2013年经营活动产生的现金流量净额为-41.81亿元。北京城建2014年一季度业绩报告也披露到，支付东坝项目土地款，导致公司一季度期末的净负债率从年初的73.97%提升到74.5%。负债率的提高，土地库存的加大，让公司不得不加快楼盘销售节奏，快速周转，加快项目回款速度。

相较北京城建相比，亦庄•金茂悦的开发商方兴地产，处境同样不容乐观。

2014年方兴地产预设的销售目标为同比去年增长30%，即物业签约金额需达到208.88亿元。5月8日方兴地产发布的公告显示，今年1-4月，方兴地产累计取得物业签约销售额33.8亿元，仅占全年预计销售目标的16.18%，完成全年目标的难度可见一斑。因此在这个时候降低售价，加快营业收入，目的显而易见。

在市场遇冷的局势下，行业大企万科地产也难逃其影响。

据4月28日万科公布的2014年首季销售数据显示，截至3月31日止，万科合计实现营业收入94.97亿元，同比下跌32.16%；净利润15.29亿元，同比下跌5.23%。这是万科2013年来首次出现的一季度净利润同比下滑。

除北京外，近两个月，万科位于上海、广州、杭州等多个城市的多个项目也都展开了优惠促销活动。