张敬伟：楼市拐点论不靠谱

今年春夏之交，中国市场弥漫着楼市悲情。原因是，以往的楼市小阳春乍暖还寒，过去的“金五月”也不见了踪影。不少城市，到处充斥着楼盘打折、降价和各类促销的信息。海外媒体、国内学者，似乎从现象看到了本质，再三放出“拐点论”甚至“崩盘论”。

风声鹤唳非理性逻辑，是市场焦虑；草木皆兵非市场节奏，是哗众取宠。但不合逻辑的市场焦虑和哗众取宠，却容易形成危险惯性，一些地方不够淡定的救市，是为惯性下的迷思。

中国楼市是何生态？讲逻辑就要看事实，事实是：各城各地楼市风景各异，京沪广深等一线城市，虽然房价高企，但依然阻不住涌入的人流。以至于各地都采取行政节流的方式，控制城市人口存量。这些城市，市场需求依然旺盛，谁能说这些城市房价出现了拐点？

二、三线城市，情况各不相同。杭州房价，在二线城市中处于高位，直逼一线城市房价。数年热炒，存量处于饱和，亟须挤压泡沫消化存量，因而房价下跌或者个别开发商跑路，也是属于市场自我调节。浙江其他城市，亦有类似情况，最先破局的就是温州。这些城市的楼市，可能要转型，也离拐点最近。但也不能说迎来了拐点时刻。因为杭州市楼盘一旦实质降价，还是有人追捧。真正的拐点应是降价也没有人买。

近来全国有近30城要松绑限购救“楼市”，但5月26日的媒体信息则是起码10个城市不在限购之内——除了京沪广深，还包括厦门和南京等城市。这说明，楼市要靠政府出手的，不过是那些泡沫化重、有着多年“鬼城”称号的城市。“鬼城”的布局，目前还只是点状分布，而非线性布局，更不要说形成趋势了。

楼市现状，是系统性因素所致。前些年高速发展的经济，是楼市繁荣的主要动力；财税体制的央地博弈不平衡，也是激活土地财政的前提要素；金融机构热衷、实体经济迅速入市、公众投资等全民性的逐利冲动，则使楼市更加喧嚣……经济繁荣刺激了楼市发展，楼市也推升了经济发展，两者互为表里，相互促进。评价中国楼市，应辩证客观审视，而非偏颇激进，将之简单视为中国经济的罪魁祸首。

从发展就是硬道理到又好又快的发展，中央有意识地对中国经济在政策面进行结构调整。前些年多轮次的楼市调控，就是缓释点刹有序调整的尝试。现在，深化改革、结构调整、市场配置更是政策面主流。表现在经济增长层面，就是中国经济步入中高速发展阶段；在结构调整上，就是从结构失衡到优化再平衡；表现在宏观政策面，就是消化既往积累矛盾，用市场配置缓释。

地方政府的卖地冲动被新政绩考核给阻滞了，银行滥放信贷的欲望给金融改革羁束了，部分地产商资金链断也是政策与金融双向改革传导所致。因而，中国楼市，除了卖地无节制的“鬼城”和好大喜功的“摊大饼”城市出现泡沫性风险外，其他城市的楼市生态，是改革调整下的“常态”演进。

房地产大佬任志强强调，“支撑房地产发展基本要素并未根本改变”。其论据有四：一是中国经济仍将保持7%至8%的较高增长；二是城镇化率仍处于高增长期；三是人口结构中家庭分裂加速，适龄结婚的人口高峰仍在持续；四是消费结构的变化，家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。

此为醒世名言。笔者再赋以四个生活常识来验证中国楼市拐点的不靠谱：首先是刚需族购房的需求仍旺，无奈信贷无门；其次是国人有追求新房追逐舒适心理，改善住房是一代代的通识；其三是“二孩”时代来临，人口政策红利催生楼市需求；其四是现代化趋势下的房价也不可能降低到舆论场所述的心理预期低价……期望拐点快来再购房，怕是要望眼欲穿了。

（作者为察哈尔学会研究员）

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