“限购”已到解禁时？

近日，有媒体报道称“除北上广深外，住建部将允许地方对限购政策进行调整”，但住建部并未对此报道给出公开回应。

据了解，当前住建部已兵分几路密集调研地方楼市，实地了解房地产市场下滑程度，集中向国务院高层汇报。中国楼市的真实状况究竟如何？限购政策是否将陆续放开？中国经济时报记者特约业内专家进行分析，以期梳理下一步楼市政策的趋势。

阶段性回落不代表全面崩盘

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌在接受中国经济时报记者采访时表示，从总体上看，中国房地产市场已进入一个拐点期，过去楼市呈现出的供不应求转为现在的供大于求，阶段性过剩已经出现。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松告诉本报记者，判断房地产市场的总体情况和变化时，关键在于三个指标的衡量：投资、销量和价格。他认为，通过这三个指标来看，当前的房地产市场确实存在一些与以往不同的特点。

邓郁松说，从投资来看，今年的投资增速确实有所放缓，但今年以来投资增速的适当回落，并没有超出预期，是到了一定发展阶段后的正常现象。“我们一直有个测算，从国际经验来看，我们认为城镇居民户均所有房套数在一套左右时，差不多就达到了住宅建设的峰值，所以从这个角度来看，现阶段投资增速的回落是相对正常的。”他说。

此外，邓郁松认为，从销售面积来看，今年出现下滑的原因主要有两个方面：其一，去年一季度受到各种因素的影响，销售业绩相对来说较好，造成同比基数值相对较高；其二，城镇居民改善性换房需求的成本相对偏高，加上相对收紧的信贷政策，导致销量有所下降。

从价格来看，邓郁松认为，对于全国楼市来说，用“价格涨幅回落”表述更为恰当。他表示：“确实存在某些楼盘的价格有所下降，但将房地产市场作为一个整体来看的话，还不能得出确定性的"价格下降"这一判断。比如现在看70个大中型城市楼市的数据，只能说同比涨幅在减缓，真正意义上的房价出现同比下降的情况还是极少的。”

限购政策需调整和完善

在“限购令”是否应当取消的问题上，顾云昌认为，要根据市场实际情况来决定不同的调控措施。比如北京（楼盘）、上海（楼盘）等城市的房地产市场，尤其是其住宅市场，仍然是供不应求的，在这种情况下，不适宜“一刀切”地取消限购令。“目前国务院没有发过关于楼市调控的具体政策，都是地方政府的政策，实际上是中央将更多的责任下放到地方政府，这充分体现了分类调控这一理念。”他说。

顾云昌提出，由于不同城市的楼市情况差异化明显，不少三四线城市的地方政府开始出台所谓的“救市政策”。“过去的楼市调控政策在于从"过热"向"冷"调节，而现在三四线城市的调控方向则相反，需要给楼市加温。这类"加温政策"是在地方政府小范围内实施的，比如在地方税费上的优惠、降低户籍政策门槛等”。

对于限购政策，邓郁松表示，居民持续改善居住条件的需求是房地产市场的根本需求之一，从这个目标出发，审慎分析当前楼市政策，“哪些政策需要继续坚持，哪些政策取向正确，哪些政策需要调整和完善，应该做一个区分，而不应简单地说，要么放弃，要么坚持。”他举例说，“比如以前一些楼市调控政策的目标在于抑制投机性需求，这个目标的出发点和思路我觉得是对的，但问题在于，如果在抑制投机性需求的同时也对居民改善性需求造成了很大的误伤，那么就需要做出相应的调整。”

未来如何发展由市场决定

对于我国楼市的下一步发展趋势，顾云昌表示，影响房地产市场最大的关键性因素还是货币政策，因为目前从整体来看，信贷政策还是相对收紧的，在这种金融环境下，不可能导致房地产市场过热。

邓郁松则表示，市场的影响因素是多种多样、千变万化的，应当从中长期可持续发展的角度出发，去看待当前的政策，并做出相应的调整和完善。他表示，目前政府应从有利于楼市长期健康发展的角度出发，重新审视当前市场出现变化的原因，哪些因素是市场正常运行的结果，哪些因素和政府政策有关，改变不利于市场长期稳定运行的因素，进一步完善相关政策使市场运行更加稳定。这些应该是政府考虑楼市调控政策调整与否的出发点以及落脚点。同时，他强调，楼市调控政策应当有稳定性和可预期性，这样对市场的发展来说会更好

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