南京楼市开启“前青奥模式” 海量房源冲刺“半年关”
而此刻，南京楼市正面临着“半年关”。很多房企都将迎来年中业绩考核，完不成任务的房企，在营销策略上会有怎样的改变？与此同时，青奥会进入倒计时，未来较长的停工期，导致开发商纷纷“抢跑”，6月逾1.5万套房源的集中上市，将给市场带来怎样的冲击？
2014年的前4个月南京楼市价格一直保持坚挺，但在连涨23个月后，南京房价会否迎来真正的拐点？
■本报地产评论员 方力卓 侯芳 徐鑫
半年关1
青奥停工在即，海量房源上市抢跑
青奥会进入倒计时，6月底前河西工地全部停工，而全市2000多家在建工地则将在8月1日前停止作业。楼市即将进入施工的“真空期”，众多在建工程纷纷快马加鞭，抢在青奥前出货。
楼市进入快跑节奏
作为青奥会的主会场，河西板块受停工的影响较大，众多开发商都表示在今年春节后就加紧了工程建设，抢客促销的“火药味”弥漫其间。
5月26日晚，海峡城连夜加推6、7号楼，共计360套房源，面积80-201㎡，精装修均价21000元/㎡左右。开发商表示，为了能在青奥会之前把可售房源全部推出来，此次海峡城开盘蓄水只用了20多天，意向客户只达到了推盘量的7成左右，最终去化约5成，80㎡、133㎡和140㎡的刚需、刚改户型当天基本售罄。
海峡城的快跑节奏带动了其他板块跃跃欲试的楼盘。5月28日，又有三家楼盘连夜加推，江宁的朗诗玲珑屿推出248套房源，均价20600元/㎡；城北复地新都国际加推三期18、19号楼共180套房源，均价20000-20500元/㎡；城东顾家营的紫金华府当天下午刚领到销售许可证晚上就开盘，推出39号楼65套房，均价21500元/㎡。
逾1.5万套房蓄势待发
笔者在走访中了解到，目前不少楼盘正在积极赶工期，等销售许可证拿到后立即开盘。据365地产家居网的数据统计，6月南京楼市将有74盘推出超1.5万套房源。
其中，除了两江板块仍然发挥着供应主力，撑起楼市“半边天”之外，城东麒麟板块也将有大动作：中海国际社区预计6月底前加推花园洋房和二期高层房源，共1500多套，将会有效释放刚需和刚改购买力。
另外，6月还将有15家纯新盘亮相，如河西的升龙公园道、升龙天汇；城南板块的莱蒙水榭阳光、绿地之窗；仙林的中天铭廷；江浦板块的明发新城中心、金盛田阳光青城、紫晶唐，还有都市圈的雅居乐林语城，其3538元/㎡起的价格博得不少眼球。
半年关2
楼市开始晴转阴，销量下滑价格松动
在全国楼市降价潮蔓延、市场情绪日趋悲观的情况下，2014年前5个月的南京楼市表现算得上一枝独秀。2014年4月南京新房样本均价14217元/㎡，环比3月上涨了0.70%，这个涨幅居全国十大重点城市之首。
虽然价格仍在上涨，但销售却开始显现颓势。南京网上房地产统计数据显示，三、四月份南京商品住宅共认购14332套、成交11369套，比去年同期分别下跌了21.3%和30.7%。
而整个5月份，则是南京楼市风云骤变的一个月。这个月有品牌房企再度精装改毛坯，多板块打响价格战，项目价格松动后，老业主“维权”的事件开始频发……南京楼市一改往日的“淡定”模样。
5月26日，江宁九龙湖板块新城玖珑湖领取80套房源销许，据悉，该批房源优惠后均价将在16000元/㎡左右，较上批房源均价下调1000元/㎡左右。除可领取价值8万元的车库抵用券外，还可额外享受96折优惠，如果提前认筹，还将享受开盘时的特别优惠。
新城玖珑湖不是特例，进入5月份，南京楼市价格开始出现明显松动，江宁、仙林等多家楼盘变相降价促销，楼市价格战一触即发。
5月29日，南京网上房地产数据显示，南京楼市库存38141套，库存量再创新高。截止到5月25日，南京楼市5月新房成交套数为5078套，相比去年同期的7094套，下降近3成。南京楼市，或将迎来自身的市场转折点。
半年关3
业绩期中考将近，“半年报”要你好看
进入6月份，距离房企年中业绩考核也仅剩最后的一个多月时间。相比去年同期，今年的楼市成交逊色不少。截止5月27日，南京楼市商品房成交25950套，相比2013年同期的33404套，下滑22.3%。
很多房产公司，尤其是上市公司和央企，目标硬性指标比较坚挺，在7月1日之前，不少开发商将面临严峻的期中业绩考验。
任务普遍上浮5-10%
很多房产公司销售任务指标的确定都会参考前一年的销售情况，2013年市场火热，很多房产公司在确定2014年销售任务指标时都比较乐观，大部分公司的销售任务相比去年都有所上调。
比如，去年在南京卖了39.2亿元的荣盛置业，今年的销售任务是36亿元，相比去年年初28亿的销售目标上调了28.6%。招商地产去年的销售任务是30亿，今年的销售任务继续上调到40亿元，上调有33.3%。此外，融侨置业去年完成销售额13.5亿，今年的销售任务为20亿；新城地产去年完成销售额23亿，今年的销售任务为冲刺35亿。
南京新景祥副总经理何晔表示，由于去年销售成绩较为乐观，今年南京房企销售任务相较去年普遍上调5-10%左右。
多数房企难达标
但2014年的房地产市场开始降温，使房企不得不面对过高销售任务所带来的沉重压力。
中原地产研究部统计数据显示，截至5月4日，沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报，117家房企的合计净利润为96.49亿元，相比2013年同期下调幅度达到了27%。此外，房企库存在持续增加。据中投证券数据，2014年一季度末124家上市房企存货19895亿元，同比增长25%,扣除已售未结的存货资产比升至42.9%，处近3年高位。
何晔表示，南京房企大概有70-80%的房企没有完成销售任务指标。当然也有房企完成了既定销售任务目标，比如今年销售任务在40亿元以上的弘阳地产，目前销售任务完成已经过半的高科置业，以及至今已经完成14.5亿销售额、同比去年同期增长8%的荣盛地产，但这些房企毕竟只是少数派。
·观点地产·
上海易居房地产研究院副院长杨红旭近期表示，从短期看，楼市会出现“春夏秋冬”的四季轮回，思维不能一直呆在夏天，或呆在冬天。在杨红旭看来，去年的楼市行情属于夏天，现在是秋天，下半年还会入冬。
今年下半年南京楼市会进入冬天吗？供应量会否缩水？调控会放松吗？房价会否迎来拐点？
楼市处于下行阶段
克而瑞南京机构副总 周颖
近期各地政府陆续出台一些放松限购限贷政策，会在一段时间内稳定楼市量价齐跌的颓势，但是在南京由于供需状况相对平衡，预计后期政府不会放松调控政策。
由于青奥前的集中跑量，青奥期间工程停工，南京第三季度的供应量会有限，而第四季度的供应量将较大。整体来看，南京市场库存依然较高，开发商又有回笼资金的压力，近期多有降价行为。至于后期是否会有同类物业的降价，要看开发商的资金压力与营销计划。
销量或下滑20%-30%
网尚研究机构总经理 李智
杨红旭的观点主要是针对一线城市而言的，每个城市的房地产市场会因自身客观条件而有所差别。对于南京来说，由于市场需求本身较大，整体上市量与供求比例
冬天不会来，秋天很漫长？
多数受访专家支持下半年楼市转冷的观点，但认为房价大幅下跌的可能性不大
一直以来都属正常范围内，在适度降价与销量略减的调节下，去化不会是什么大问题，因此，下半年不大可能出现明显“拐点”。
尽管上半年较2013年同期成交量与成交价格有一定下降，总的来说仍是在正常调整范围内。年初时我们已经预料到今年的南京楼市将出现适度的调整，目前来看这种量价齐跌的现象属于意料之中。下半年楼市整体供应量将略增，但销量相比去年不容乐观，预计会下滑20%左右，如果市场较冷，甚至可能下滑30%，但房价将出现大幅下跌的可能性不大。
适当回调不代表冬天
南京正荣置业发展有限公司副总经理 肖春和
国家经济政策还是会以维稳为主，不会有大的调整。我们现在看到的一些销售数据，多是和2013年进行对比。实际上，2013年是一个特殊的年份，不论销售量还是价格都有较大幅度的增加。到了2014年，有适当的回调也是正常现象。
目前，我们看到2014年，如果不以2013年为标准的话，南京房地产市场还是有一个比较正常的涨幅。实际上，作为开发商，我们也不希望每一年都有大幅度的上涨出现，这样不是一个正常的市场。2014年即使有小幅的下跌也是正常情况。
即使接下来南京房价出现下跌，也不会跌到2012年、2011年的水平，所以不能说会有一个房价的拐点出现。适当的回调也不能说是房地产的冬天来了。
这个秋天会比较漫长
蓝风机构副总经理 翁忠平
相对还是比较认同楼市有四季之分的观点。去年南京楼市比较火爆，即使今年的前四个月，这个余温依然还在延续，所以各方面表现都不错。南京楼市需求一直比较旺盛，供应量处于低位，只要购房者的信心回调，市场依然会好转。我认为南京楼市可能不存在“冬天”的说法，但这个秋天可能会比较漫长。
房价方面，我们从近期九龙湖以及仙林湖板块的调价可以看到，虽然价格下调并不多，都在10%以内，但购房者立即出手买单。所以说南京房价并不会有大幅度的下调。
是否出现拐点要看银行
南京大学不动产研究中心副主任 吴福象
楼市的春夏秋冬还是要看经济的基本面。目前有两大趋势，一个是钱荒，一个是反腐，其实都会影响到楼市的走向。
钱荒会导致房企资金链紧张，同时购房者的资金成本也会随之增加；反腐会促使一部分二手房入市，进一步增加供给。大背景下，今年普遍的经济预期是增速放缓，同时居民的收入增长预期同样会放缓，这会进一步影响购房者的购买预期，促使更多购房者继续保持观望。
关于下半年楼市是否会出现拐点，最后还要看银行的坏账风险是否会达到临界点。据相关数据，现在这方面的风险还是蛮大的。
大幅降价不太可能
启迪方洲营销总监 朱毅
2013年楼市成交井喷后开始调整，加上大环境不景气，各行业都有影响，楼市的表现可以说是与大趋势一致，由此就看空楼市不合理。
近期楼市多有降价跑量消息，并不是开发商看淡楼市临时采取的调整行为，而是因为他们年初集团预期过高，目前仅仅是为了完成任务采取的正常营销行为。这样一种降价行为，本来就是让房价回归合理价位。楼市出现大幅降价进而形成“拐点”，我认为不大可能。
房企会放低利润预期
绿地南京公司总经理 薛明辉
任何行业发展都会有阶段性高峰与低点，但不能一概而论说现在是秋天，接下来会进入冬天。
南京市场一直相对比较稳定，库存基本上几个月的时间就可以消化完。此外，下半年会有很多去年拿地今年入市的项目，这些项目地价都比较高，刚性成本在那边，降价空间非常有限。如果说调整，只能说房企会放低利润空间，但不会有大幅度的价格调整。
整体走势仍然乐观
翠屏集团南京区域营销总监 汪煜
现在说楼市进入“冬季”有夸张之嫌。
在政府未出台明确调控措施的情况下，目前全国各地楼市出现的包括销量下滑、降价现象仅仅是个案，都属于正常的市场现象，这是一种楼市回归正常的必要调整，谈不上是“拐点”。
目前南京楼市存量不多，整体走势仍是乐观的。个人认为南京楼市将在今年9月回调见底，第四季度有望强势反弹。
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