中粮地产北京项目现困境难盈利 昔日地王被套牢
楼市变局下，地王处境如何？近日，记者看到了于不久前开工的孙河HIJ地块。目前该地块售楼处正在建设中，虽然林立在道路两旁的广告牌描绘着未来的光鲜奢华，但是，目前这里依旧还是一派农村的景象。
据相关资料显示，2013年7月23日，中粮地产以23.6亿元，同时配建3.3万平方米公租房的代价拿下北京市朝阳区的孙河乡西甸村HIJ地块，实际楼面价接近5万元/平方米，刷新了北京土地出让历史上的单价纪录，业内普遍预计项目建成后售价将在10万元/平方米左右。
然而，就在近日，瑞银证券的分析师李宗彬在研报中指出，中粮地产竞得的北京孙河地块，购地成本远超合理水平，盈利前景欠佳。“目前该区域可比项目的售价约在45000-60000元/平方米，据此分析这一项目难以实现盈利。”
与此同时，业内相关人士也指出，“地王操盘本来就不易，如果市场判断出现踏空性失误，就会酿造更大的风险，陷入被套牢的困境，短期内肯定是会无力回天，只能放缓开发节奏，这也使得项目开发成本增加，大量消耗利润。”
高价拿地项目进展缓慢
中粮获取孙河项目已经10个月了，不管是与中粮自己的项目，还是和周边项目相比，开发的进度明显较慢。
5月底的北京已经进入高温天气，东北五环外的朝阳区孙河乡的一条小道上，工程车辆往来繁忙，飞扬的尘土迫使工人每隔一段时间就得洒水降尘。正在施工的是泰禾北京院子和龙湖双珑原著，路旁的广告牌和道旗林立，描绘着未来的光鲜奢华，尽管目前这里还是一派农村的景象。
相隔不远的中粮孙河的项目相比十分低调，没有案名，也没有任何标识，白色围挡内是正在挖的地基，地块一角的售楼处刚有雏形。“目前正在开工前期的准备和规划，具体的定价还没有，什么时候入市也说不准。”中粮地产董秘办公室相关人士表示。对于年内开盘的传闻，上述人士仅表示，“公司正在积极推进。”
中粮获取孙河项目已经10个月了，不管是与中粮自己的项目，还是和周边项目相比，开发进度明显较慢。龙湖双珑原著拿地10个月即首次开盘，泰禾北京院子虽因预售证难拿等原因一年后才正式开盘，但拿地7个月就举办了规模庞大的推介会，号称“豪宅也要高周转”。
“中粮这项目今年够呛能卖，”亚豪机构的市场总监郭毅表示，按一般的开发进度，售楼处盖好差不多半年才能开始销售，包括做策划，销售团队得进驻案场，还要一段时间蓄客。“中粮孙河项目开发较慢的根源在于拿地太贵，现在市场不好，不开盘属无奈之举。”
同为热门板块孙河别墅区组团地块，加上进驻时间和产品类型都比较相近，中粮、泰禾和龙湖三家品牌房企的项目一直是比较的对象。三家中龙湖进驻最早，2012年9月该公司经过10轮竞价溢价8.7%获得孙河第一块土地，折合楼面价20158元/平方米；2013年1月，泰禾以29473元/平方米的楼面价也跟随进驻孙河。到了当年7月，央企中粮地产姗姗来迟。但此时北京土地市场已经空前炙手可热，开发商拿地不计成本，土地“面粉”价格往往贵过周围在售“面包”价格，令观者心惊肉跳。中粮经过整整77轮激烈竞拍才击败对手，其地块溢价率42.1%，实际楼面价高达48444元/平方米，刷新了北京单价地王纪录。
中粮孙河地王一出，楼面地价即逼近龙湖双珑原著的一期售价，使得先进来的龙湖和泰禾成功解套。有业内人士估算，由于别墅产品本身开发成本就较高，中粮未来产品定价8万元／平方米才能保证不亏本。其后有传闻称，该项目预期的定价为10万元。
但有价必须要先有市。从建委网站的实际签约情况来看，龙湖和泰禾两个项目成交均价都为6.5万元/平方米，周边香江花园等二手别墅报价为5万元／平方米左右，整个孙河区域房价距离10万元还差得远，不足以支撑中粮达到盈利。
“豪宅市场现在普遍面临这个问题。今年政府限价政策未完全退出，项目取证比较难，更严重的是现在的市场跟去年拿地时已经完全变天，就算政府让卖，也卖不出去。如果硬要推出来却没有销售，把品牌做砸了重启更难，所以只能等明年市场好转再卖。”郭毅如是说。
数据显示，2013年以来，北京的土地价格在5万元左右的地块已经达到了10块以上，其中懋源夏家胡同地块、中粮孙河地块、融创农展馆地块等已经开始动工，预计下半年到明年入市。但郭毅指出，上述号称要年内入市的项目预计都难以实现。
“今年房地产市场降温，起码的共识是不会大涨了。但去年的大部分地王已经超过了区域内在售的房价，如果需求达到正常的利润，要求市场售价需要在一年内再涨50%，否则入市的风险将非常大。当前市场不足以支撑这样的价格，地王延缓开发将是必然的选择。”中原地产的首席分析师张大伟表示。
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