多数地产项目位于三线以下城市

  核心提示：5月30日，21世纪经济报道记者统计发现，近期基金子公司发行的资管计划中，多数地产项目都是位于三线以下城市，在融资方构成中，中小开发商占主要比例。

  21世纪经济报道 基金子公司成立后，较高预期的“类信托”产品成为其重要武器。5月30日，21世纪经济报道记者统计发现，近期基金子公司发行的资管计划中，多数地产项目都是位于三线以下城市，在融资方构成中，中小开发商占主要比例。

  另外融资平台类项目的质量也并不高。以市级和区县级平台项目为主，并且绝大部分来自中西部的三四线城市。这份统计的结果与不少基金子公司平日宣传，其地产项目专注百强开发商、平台产品重点东部城市优质平台相反。

  “由于融资能力、项目操作能力以及经验上的差异，基金子公司资管计划的项目整体质量要弱于信托许多，其风控能力是一大挑战。”上海一位基金子公司高管分析。

  预期收益率偏高

  自3月底以来，天治资产的民生工程3号上饶商业广场专项资管计划就开始发行，截至5月29日，21世纪经济报道记者在天治资产的官网上仍未查到该产品的成立公告。

  事实上，这款产品的收益率并不低。小于300万元为12%，大于300万元则是12.5%，远高于地产信托平均水平。它的期限为2年，预计发行规模2.3亿元。资金用于“鄱阳湖赣剧院商业文化广场”项目二期建设。

  不过，该项目的位置和开发商实力并非很好。项目地处江西省上饶市鄱阳县；开发商则是丰跃投资，专门做商业综合体开发与运营，曾在江西的市、县城开发过三个项目。

  收益率高，但融资方是中小开发商，并且项目处三、四线城市，正是绝大多数房地产资管计划的表现。

  21世纪经济报道记者在近段时间发行的基金子公司房地产资管计划中抽取12款产品，其平均年化收益率为10.48%。21世纪经济报道记者根据用益信托的数据统计，近期房地产信托的平均表现为9.83%。资管计划不仅高于信托，并且有5款资管产品的最低档收益率都已经达到11%。

  虽然收益率颇高，但是地产资管计划的平均期限仅有1.63年，略低于用益信托统计的地产信托平均1.78年的期限。其中一半的产品期限都在1.5年以内，最短的期限为1年。“1年期的产品最好卖，2年期的都比较难卖得动。”上述上海基金子公司高管向记者表示。

  就项目所在地来看，12款产品中仅有两款产品位于一线城市，占比为17%。如德邦创新资本发行的上海佳程项目专项资产管理计划和国泰元鑫发行的中建投钱江五号一期专项资产管理计划，项目都在上海市。

  “在北京、上海、广州和深圳一线城市的地产项目往往更容易得到投资者青睐，但是资管计划要想从银行、信托‘虎口夺食’，确实也比较难。”上述基金子公司高管表示。

  二线城市的项目仅有1款，位于天津市。三线城市及以下的共有9款产品，占比高达75%。除了上述天治资产的民生工程3号上饶商业广场专项资管计划外，譬如锐懿资产的绿地九江“ICC大都会”资管计划，它的项目就在江西九江市，资金是用于项目公司支付土地款以及项目开发建设。

  另外，从开发商实力看，百强房企的抵御风险能力无疑高于中小开发商。21世纪经济报道记者对照由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产和中国指数研究院[微博]三家共同发布的2013中国房地产百强企业名单发现，仅有两款产品的开发商天津融创、福晟地产属百强企业，其余的皆是中小开发商，占比高达83%。

  譬如上述天治资产的民生工程3号上饶商业广场专项资管计划，它的开发商丰跃投资的截至2013年12月末的总资产仅有12.25亿元。

  平台多在三四线城市

  那么资管计划在地方融资平台项目的表现又如何？21世纪经济报道记者统计近期发行的12款平台类项目发现，比较热衷这类项目的是金元惠理基金旗下的金元惠理资产管理公司(现改名为：上海金元百利资产管理公司)，其发行了6款，占比达到50%。

  如它发行的来宾土储专项资产管理计划(三期)，规模预计为1.3亿元，预期收益率在10.2%-10.5%，资金用于认购“金元惠理来宾土储专项资管计划”(母计划)项下份额，最终用于3225亩土地的收储。记者看到，在产品推荐材料中，增信措施方面除了土地抵押、应收账款进行质押担保外，还提到监管部门禁止的“出具财政承诺函、人大决议”等变相担保内容。

  资料显示，上海金元百利资产管理公司的董事兼总经理是吴自力，他之前在交银国际信托任职，担任信托业务总监兼信托业务总部总经理一职。

  在记者统计的资管计划的12款平台类项目中，共有8款产品，占比67%属市级以上平台。但是值得注意的是，这类平台项目绝大部分都是在中西部城市当中。如国泰元鑫的南湖棚户区危改项目专项资产管理计划，资金规模预计为2.2亿元，用于当地棚户区改造工程。项目所在的河北唐山市也属于三四线城市。

  “现在三四线城市的房地产市场库存高企，过剩严重，未来将不可避免的影响当地政府的土地出让收入，进而使得这些平台项目的财政收入测算发生偏差。”上述高管向21世纪经济报道记者分析。

  统计发现，在基金子公司的资管计划中，区县级平台的项目主要集中在东部沿海城市。好买基金的产品材料显示，如上海新东吴优胜资产管理公司发行的江苏省南通市海安交投，资金用于南通市海安县“省道S353项目”建设，投资者的预期收益率为9.5%，期限2年。

  融资方海安交投是江苏省南通市海安县的融资平台。截至2012年12月31日，海安县债务余额为66.81亿元，债务率为71.89%。在2013年1-9月，该公司实现收入2.90亿元，净利润3421万元。很显然上述资管计划每年的利息偿还，都将占其利润的相当大比例。

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