调控思路渐明: “政策市”到“市场市”拐点显现
房地产市场进入了分化与不确定性的时期。短短2个月内，楼盘降价、中小房企破产、“救市”政策遮遮掩掩的亮相等现象轮番上演。
到目前为止，虽然并没有城市直接出台取消限购政策的相关文件，但天津滨海、南宁、无锡、杭州萧山等地已经出台放松购房限制的地方性文件。在中央提出的“新常态”的思维下，中国房地产到底会走向何处，成为业内极为关注的话题。
有意思的是，5月21日，财政部下发《2014年地方政府债券自发自还试点办法》，批准上海、浙江、广东、深圳等10省市试点的地方政府债券自发自还。多位业内人士表示，此举将会大大缓解地方政府的财政压力，减轻对土地财政的依赖。
专家对记者表示，不用担心中央会出台继续收紧的调控政策，也不要希望会出台刺激性政策，中央可能会放权地方政府结合实际情况自主调整使经济慢慢地回到一个平稳发展期。
供求失衡加剧
“和2013年整体上涨、部分城市暴涨的趋势不同，2014年后，楼市进入新阶段，即房地产市场整体上呈下行、且存在明显分化的趋势。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉中国房地产报记者，当前楼市还存在从过去数量上的绝对短缺转变为结构不平衡、部分地方存量过剩的问题。
实际上，国家统计局公布的今年前4月数据显示，70个大中城市房价同比涨幅在回落，而288个城市的房价指标（均为可比房价）显示，160个城市房价环比上升，120余个城市环比下降，城市分化相对严重。一线城市中仅有深圳房价略有下滑，而北上广三市的环比涨幅均在0.5%~1%之间。
从重点企业的拿地状况来看，4月拿地面积环比下降46%，同比下降80%以上，显示目前房地产行业进入下行通道，能不拿地就不拿地已形成共识。而对于一些重点城市较为紧张的土地市场，如北京上海的住宅用地，争夺仍比较激烈。土地消化周期方面，一线城市远好于二三线城市。
中原地产市场总监张大伟在接受记者采访时说，目前对于存量比较大的城市，地方政府出台的松绑限购政策所能起到的作用是微乎其微的。在银行信贷紧张的形势没有改变的情况下，市场形势很难扭转。
调控思路渐明
多位业内人士告诉记者，此次房地产市场的整体性调整，是在一年多来中央政府未对房地产市场施加任何调控的情况下，市场自发产生的结果。已经明晰的趋势是，局部调整将取代整体调整，经济手段将取代行政手段，地方调节将替代中央调控。
这一表态暗含两个问题：一是中央政府如何为经济兜底。从国开行为棚户区改造提供资金支持、有棚改经验的干部履新住建部等一系列动作不难看出，中央政府正在搭建住房基本保障蓝图。二是地方政府自主调节的边界在哪里。今年3月以来，各地都在小心翼翼地测试什么程度的放松是可行的，一方面，分类调控的思路给了地方自行裁夺的空间，另一方面，本届政府将房地产放归市场的态度非常明晰，地方救市暗含着对这一思路的挑战意味。
“行政管理对市场的影响有限。前几年房价一路上扬的时候，中央调控甚至出现越调越涨的现象。今后如果说房价进入下行通道，个别地方政府用行政手段救市也只是缓兵之计，手段也是有限的。”住建部政策研究中心住宅与房地产产业处的处长赵路兴在接受记者采访时表示。
十八大之后，中央一直没有出台统一的楼市调控政策，对于各地不一的房价调控政策，住建部并未做出官方回应。
“国家对于房地产市场的调控不再‘一刀切’，但也并不意味着国家会大面积放开房地产限购政策。对于未来的房地产市场，三四线城市甚至中小城镇将是房地产发展的重点。”专家告诉记者。
“地方自主发债试点的推进，加速了地方自我调节的速度。”诺亚财富首席研究与发展官邓伟岩告诉中国房地产报记者，目前，中国地方政府的融资手段比较少，主要是两种：一是大规模银行借贷，二是通过组建各种平台直接融资。邓伟岩认为，政府融资手段单一加重了对于土地财政的依赖。这也是地方政府积极发展房地产的一个动力。如果政府有更多元的市场化融资手段，比如此次的地方政府债券自发自还试点，就可以逐步摆脱对土地财政的依赖，房地产调控也就会减少许多阻力。
房企主动应对
“房地产的今天，我觉得最大的征兆是加速分化的时代到来。不同城市发展潜力的分化，让房地产企业必须具备慧眼，做好选择。所以做什么、去哪里，很重要。”阳光城集团副总裁王锋表示。
开发商的思想正在改变。除向上关注政策和资本，现在的开发商更加关注市场、关注客户、关注产品本身。以方兴地产今年1月28日以101亿元的价格拿下上海闸北区大宁路地块为例，方兴地产上海公司负责人告诉记者，“与其关注市场的变化，不如花更多心思在做好产品上，方兴地产已确定与两家知名企业合作开发上海金茂府项目，该高端住宅项目的落成，将揭开方兴地产在上海发展的新篇章，实现旗下高端酒店、写字楼、住宅全业态在上海的落地。”
“方兴地产进驻一个区域通常不是采取单一项目的开发模式，而是力图凭借自身雄厚的综合实力，对区域进行系统性开发与深耕。”一位熟悉方兴的业内人士指出，“这样的发展模式适合资本实力强大且运营能力较好的企业。”
“中小房企的生存法则则不同。对我们而言，贵的地不拿、市场压力大的城市不进、难卖的产品不做、贵的钱不用，保有充足的现金流是王道。”王锋认为。
其实，地产公司的转型从去年便已经开始，更多元化和国际化的布局正在形成。
当下，是从“政策市”到“市场市”的拐点，也是政府行为方式的拐点；是房地产市场中政商关系的拐点，也是房地产企业经营思路转换的拐点。这一拐点是否能够确立，是对政府、企业和市场的一次真正考验——总有一些结痂的阵痛和瘙痒需要忍耐，是时候走出第一步了。
相关知识
调控思路渐明: “政策市”到“市场市”拐点显现
烈火见真金 中国建陶由大到强的拐点已经出现
国家政策重点扶持 LED照明“拐点”显现
中国竹地板业的市场消费拐点或将出现
家电以旧换新政策到期 家电业或迎新拐点
降息+政策调整 房地产市场迎拐点
预期2012年橱柜家装将迎来市场新拐点
沪深出新政为楼市“降火” 房地产分类调控路线渐明
房市地市冷热不均 市场重回拐点
三个“拐点” 辩证看房地产市场变局
